Acquisto immobile compravenduto tra parenti, rischi

[vivaslan]

Salve a tutti,
sono interessato ad un appartamento ereditato da tre figli, quindi dopo la successione legittima ognuno possiede la quota di 1/3.

Un erede però ha venduto subito dopo la sua quota al proprio figlio così al momento non possiede alcun bene immobile.

Fatto controllare da un notaio tutta la pratica sono saltati fuori 2 pignoramenti sull’immobile a carico dell’erede che ha venduto al figlio.

Siamo rimasti d’accordo che in caso di una mia offerta volevo i pignoramenti cancellati e l’immobile libero da ipoteche e quant’altro.

Il problema però è se l’erede ha altri debiti e ha fatto una vendita simulata, i creditori in teoria possono far annullare l’atto di compravendita tra parenti e mettere la quota di 1/3 all’asta ed io che avrei acquistato dovrei rifarmi poi sul venditore.

Secondo voi è possibile una situazione del genere?

[RussianBear]

Originalmente inviato da vivaslan

Salve a tutti,
sono interessato ad un appartamento ereditato da tre figli, quindi dopo la successione legittima ognuno possiede la quota di 1/3.

Un erede però ha venduto subito dopo la sua quota al proprio figlio così al momento non possiede alcun bene immobile.

Fatto controllare da un notaio tutta la pratica sono saltati fuori 2 pignoramenti sull’immobile a carico dell’erede che ha venduto al figlio.

Siamo rimasti d’accordo che in caso di una mia offerta volevo i pignoramenti cancellati e l’immobile libero da ipoteche e quant’altro.

Il problema però è se l’erede ha altri debiti e ha fatto una vendita simulata, i creditori in teoria possono far annullare l’atto di compravendita tra parenti e mettere la quota di 1/3 all’asta ed io che avrei acquistato dovrei rifarmi poi sul venditore.

Secondo voi è possibile una situazione del genere?

Se vuoi un consiglio scappa a gambe levate...

[RussianBear]

Aggiungo:

pure se l'erede vendeva ad un terzo non parente si può chiedere la revocatoria, ma dipende dai casi

[vivaslan]

Ma come si fa a capire se ha altri debiti?

E come si può provare la simulazione della vendita?

[housecrash]

Originalmente inviato da vivaslan

Ma come si fa a capire se ha altri debiti?

E come si può provare la simulazione della vendita?

Non credo sia così semplice, comunque ci sono le visure camerali e le interrogazioni CRIF se non sbaglio che possono aiutare

[guadagnone]

Originalmente inviato da vivaslan

Salve a tutti,
sono interessato ad un appartamento ereditato da tre figli, quindi dopo la successione legittima ognuno possiede la quota di 1/3.

Un erede però ha venduto subito dopo la sua quota al proprio figlio così al momento non possiede alcun bene immobile.

Fatto controllare da un notaio tutta la pratica sono saltati fuori 2 pignoramenti sull’immobile a carico dell’erede che ha venduto al figlio.

Siamo rimasti d’accordo che in caso di una mia offerta volevo i pignoramenti cancellati e l’immobile libero da ipoteche e quant’altro.

Il problema però è se l’erede ha altri debiti e ha fatto una vendita simulata, i creditori in teoria possono far annullare l’atto di compravendita tra parenti e mettere la quota di 1/3 all’asta ed io che avrei acquistato dovrei rifarmi poi sul venditore.

Secondo voi è possibile una situazione del genere?

Quanto è in percentuale lo sconto? Ne vale la pena ?

[guadagnone]

Originalmente inviato da vivaslan

Ma come si fa a capire se ha altri debiti?

E come si può provare la simulazione della vendita?

Vai alla conservatoria e verifica se ci sono ipoteche

[vivaslan]

Originalmente inviato da guadagnone

Quanto è in percentuale lo sconto? Ne vale la pena ?

Valore effettivo periziato dal tecnico della banca 290K
trattativa chiusa a 220k circa 25% del valore reale

[Spandau]

e.library - Fondazione Italiana per il Notariato

L’azione revocatoria fallimentare dopo la “Riforma organica della disciplina delle procedure concorsuali”

in sostanza, a quanto ne so,
1) in caso di vendite normali dovresti essere al riparo da revocatorie da parte di creditori che al momento del preliminare/rogito non siano noti ovvero che non risultano dai pubblici registri. Non devi essere tenuto a conoscere vita morte e miracoli del venditore
2) dopo l'ultima riforma della revocatoria non sono inoltre revocabili le vendite di immobili residenziali destinate ad abitazione principale fatte al giusto prezzo dove per giusto prezzo si intende un prezzo non inferiore al 75% per cento del valore di mercato.

Vendite eccessivamente ribassate per l'appunto "sono sospette". Aggiungi come ultima considerazione che il mercato immobiliare in discesa potrebbe creare ulteriori problemi alla corretta valutazione del valore di mercato da usare come riferimento.

Se salvaguardi i pignoranti, ci vai ad abitare e non tiri il prezzo alla morte dovresti stare abbastanza tranquillo .. cmq chiedi al notaio

Io un paio di mesi fa ho rinunciato a comperare un immobile pignorato che mi piaceva un sacco ma che aveva una parte commerciale e che quindi non godeva delle eccezioni di cui sopra.

Buona fortuna

[apiso]

Originalmente inviato da vivaslan

Valore effettivo periziato dal tecnico della banca 290K
trattativa chiusa a 220k circa 25% del valore reale

Le perizie della banca molto spesso sono stragonfiate, a un mio amico un mese fa hanno valutato il suo biloculo 175K, nuovi li vendono tra i 130 e i 140k.