Immobile con pignoramento. E' possibile un acquisto sicuro?

[adalgiso]

Buongiorno a tutti. Dopo la consueta frase "Scrivo poco ma vi leggo da molto", provo a porvi una questione relativa a un immobile al quale sono interessato.

La casa è un appartamento in bifamiliare, relativamente recente.
L'immobile è in vendita perché la propietaria non riesce più a pagare le rate del mutuo (problemi di lavoro suoi e/o del marito, entrambi dipendenti).
In fase di trattativa, l'AI ci ha fatto presente che sull'immobile la banca mutuante ha iniziato la procedura di pignoramento perchè la propietaria è da un po' che non paga. Sempre l'AI ha sentito l'ufficio legale della banca , il quale si è reso disponibile a interrompere la procedura se la compravendita ha come fine il saldo del debito contratto.
L'AI mi ha quindi proposto di avanzare nel sequente modo:
1. Facciamo un preliminare d'acquisto con un anticipo di circa il 10% del valore, soldi vincolati al saldo delle rate non pagate.
2.Attendiamo i tempi burocratici del tribunale (da 3 a 6 mesi, ma tipicamente 4).
3. Al rogito, senza pignoramento pendente, si chiude il mutuo come una normale compravendita.

La cosa sembrava fattibile, con solo alcuni problemi da parte mia a trovare una banca che mi concedesse il mutuo perché su questa pratica c'è un lavoro quasi doppio per l'instituto.

Ma a questo punto nasce il problema. L'avvocato della venditrice, sentito quello della banca, dice che per rimuovere il pignoramento non è sufficiente saldare le rate non pagate (+ interessi + spese) ma anche la parte restante i mutuo. Per arrivare quindi al rogito senza pignoramento dovrei dare un anticipo molto più corposo, cosa che non ho intenzione di fare e che anche l'AI mi ha sconsigliato.

A questo punto sono orientato a lasciar perdere la cosa.

Ma, visto comunque che il prezzo sconta la difficile situazione dell'immobile e che questo ha le caratteristiche da noi ricercate, provo a vedere se sul forum c'è qualcuno che ci è già passato e magari ha risolto egregiamente la cosa.

Grazie mille fin d'ora per i possibili suggerimenti.

[housecrash]

Originalmente inviato da adalgiso

Buongiorno a tutti. Dopo la consueta frase "Scrivo poco ma vi leggo da molto", provo a porvi una questione relativa a un immobile al quale sono interessato.

La casa è un appartamento in bifamiliare, relativamente recente.
L'immobile è in vendita perché la propietaria non riesce più a pagare le rate del mutuo (problemi di lavoro suoi e/o del marito, entrambi dipendenti).
In fase di trattativa, l'AI ci ha fatto presente che sull'immobile la banca mutuante ha iniziato la procedura di pignoramento perchè la propietaria è da un po' che non paga. Sempre l'AI ha sentito l'ufficio legale della banca , il quale si è reso disponibile a interrompere la procedura se la compravendita ha come fine il saldo del debito contratto.
L'AI mi ha quindi proposto di avanzare nel sequente modo:
1. Facciamo un preliminare d'acquisto con un anticipo di circa il 10% del valore, soldi vincolati al saldo delle rate non pagate.
2.Attendiamo i tempi burocratici del tribunale (da 3 a 6 mesi, ma tipicamente 4).
3. Al rogito, senza pignoramento pendente, si chiude il mutuo come una normale compravendita.

La cosa sembrava fattibile, con solo alcuni problemi da parte mia a trovare una banca che mi concedesse il mutuo perché su questa pratica c'è un lavoro quasi doppio per l'instituto.

Ma a questo punto nasce il problema. L'avvocato della venditrice, sentito quello della banca, dice che per rimuovere il pignoramento non è sufficiente saldare le rate non pagate (+ interessi + spese) ma anche la parte restante i mutuo. Per arrivare quindi al rogito senza pignoramento dovrei dare un anticipo molto più corposo, cosa che non ho intenzione di fare e che anche l'AI mi ha sconsigliato.

A questo punto sono orientato a lasciar perdere la cosa.

Ma, visto comunque che il prezzo sconta la difficile situazione dell'immobile e che questo ha le caratteristiche da noi ricercate, provo a vedere se sul forum c'è qualcuno che ci è già passato e magari ha risolto egregiamente la cosa.

Grazie mille fin d'ora per i possibili suggerimenti.

Hanno per caso parlato di "stralcio"?

[adalgiso]

Originalmente inviato da housecrash

Hanno per caso parlato di "stralcio"?

Non penso di aver sentito ancora di questa procedura.
Al momento io non mi sono ancora appoggiato a un legale, cosa che farò solo quando sono sicuro che la cosa si può fare.

[1966]

Originalmente inviato da adalgiso

Buongiorno a tutti. Dopo la consueta frase "Scrivo poco ma vi leggo da molto", provo a porvi una questione relativa a un immobile al quale sono interessato.

La casa è un appartamento in bifamiliare, relativamente recente.
L'immobile è in vendita perché la propietaria non riesce più a pagare le rate del mutuo (problemi di lavoro suoi e/o del marito, entrambi dipendenti).
In fase di trattativa, l'AI ci ha fatto presente che sull'immobile la banca mutuante ha iniziato la procedura di pignoramento perchè la propietaria è da un po' che non paga. Sempre l'AI ha sentito l'ufficio legale della banca , il quale si è reso disponibile a interrompere la procedura se la compravendita ha come fine il saldo del debito contratto.
L'AI mi ha quindi proposto di avanzare nel sequente modo:
1. Facciamo un preliminare d'acquisto con un anticipo di circa il 10% del valore, soldi vincolati al saldo delle rate non pagate.
2.Attendiamo i tempi burocratici del tribunale (da 3 a 6 mesi, ma tipicamente 4).
3. Al rogito, senza pignoramento pendente, si chiude il mutuo come una normale compravendita.

La cosa sembrava fattibile, con solo alcuni problemi da parte mia a trovare una banca che mi concedesse il mutuo perché su questa pratica c'è un lavoro quasi doppio per l'instituto.

Ma a questo punto nasce il problema. L'avvocato della venditrice, sentito quello della banca, dice che per rimuovere il pignoramento non è sufficiente saldare le rate non pagate (+ interessi + spese) ma anche la parte restante i mutuo. Per arrivare quindi al rogito senza pignoramento dovrei dare un anticipo molto più corposo, cosa che non ho intenzione di fare e che anche l'AI mi ha sconsigliato.

A questo punto sono orientato a lasciar perdere la cosa.

Ma, visto comunque che il prezzo sconta la difficile situazione dell'immobile e che questo ha le caratteristiche da noi ricercate, provo a vedere se sul forum c'è qualcuno che ci è già passato e magari ha risolto egregiamente la cosa.

Grazie mille fin d'ora per i possibili suggerimenti.

In fatto di compravendite i notai sono i più competenti, sentine più di uno e poi decidi

[langecon]

Originalmente inviato da adalgiso

Buongiorno a tutti. Dopo la consueta frase "Scrivo poco ma vi leggo da molto", provo a porvi una questione relativa a un immobile al quale sono interessato.

La casa è un appartamento in bifamiliare, relativamente recente.
L'immobile è in vendita perché la propietaria non riesce più a pagare le rate del mutuo (problemi di lavoro suoi e/o del marito, entrambi dipendenti).
In fase di trattativa, l'AI ci ha fatto presente che sull'immobile la banca mutuante ha iniziato la procedura di pignoramento perchè la propietaria è da un po' che non paga. Sempre l'AI ha sentito l'ufficio legale della banca , il quale si è reso disponibile a interrompere la procedura se la compravendita ha come fine il saldo del debito contratto.
L'AI mi ha quindi proposto di avanzare nel sequente modo:
1. Facciamo un preliminare d'acquisto con un anticipo di circa il 10% del valore, soldi vincolati al saldo delle rate non pagate.
2.Attendiamo i tempi burocratici del tribunale (da 3 a 6 mesi, ma tipicamente 4).
3. Al rogito, senza pignoramento pendente, si chiude il mutuo come una normale compravendita.

La cosa sembrava fattibile, con solo alcuni problemi da parte mia a trovare una banca che mi concedesse il mutuo perché su questa pratica c'è un lavoro quasi doppio per l'instituto.

Ma a questo punto nasce il problema. L'avvocato della venditrice, sentito quello della banca, dice che per rimuovere il pignoramento non è sufficiente saldare le rate non pagate (+ interessi + spese) ma anche la parte restante i mutuo. Per arrivare quindi al rogito senza pignoramento dovrei dare un anticipo molto più corposo, cosa che non ho intenzione di fare e che anche l'AI mi ha sconsigliato.

A questo punto sono orientato a lasciar perdere la cosa.

Ma, visto comunque che il prezzo sconta la difficile situazione dell'immobile e che questo ha le caratteristiche da noi ricercate, provo a vedere se sul forum c'è qualcuno che ci è già passato e magari ha risolto egregiamente la cosa.

Grazie mille fin d'ora per i possibili suggerimenti.

mi sta succedendo più o meno la stessa cosa, ma con più complicazioni!!

preliminare del 30 aprile 2010!!!! passata caparra. immobile pulito.
ad Ottobre decreto ingiuntivo perchè chi vende ha creduto bene fare debiti a capzo!! Ora stiamo cercando di togliere i problemi...

[adalgiso]

Originalmente inviato da 1966

In fatto di compravendite i notai sono i più competenti, sentine più di uno e poi decidi

Si. Questo lo farò. Ma molti mi hanno detto che prima devono accordarsi venditore e banca (pignorante). Solo con tale proposta in mano io mi muoverò per notai....

Originalmente inviato da langecon

preliminare del 30 aprile 2010!!!! passata caparra. immobile pulito.
ad Ottobre decreto ingiuntivo perchè chi vende ha creduto bene fare debiti a capzo!! Ora stiamo cercando di togliere i problemi...

Beh... almeno non sono l'unico... è mia "sfiga" finire in situazioni particolari..
Puoi dirmi solo una cosa: la caparra copriva tutti i debiti? oppure per le banche è
bastato come impegno per il saldo al rogito?
Avete fatto qualcosa per "garantire" la caparra visto che nel tuo caso come nel mio il venditore non è un tipo affidabile (dal punto di vista economico)?

[langecon]

Originalmente inviato da adalgiso

Si. Questo lo farò. Ma molti mi hanno detto che prima devono accordarsi venditore e banca (pignorante). Solo con tale proposta in mano io mi muoverò per notai....



Beh... almeno non sono l'unico... è mia "sfiga" finire in situazioni particolari..
Puoi dirmi solo una cosa: la caparra copriva tutti i debiti? oppure per le banche è
bastato come impegno per il saldo al rogito?
Avete fatto qualcosa per "garantire" la caparra visto che nel tuo caso come nel mio il venditore non è un tipo affidabile (dal punto di vista economico)?

purtroppo non posso ancora prevedere il futurooo!!!
poi la storia è molto lunga. Il preliminare è stato fatto ad aprile 2010!!! per una serie di vicissitudini non si è rogitato.
La caparra non copre affatto i debiti, perchè i debiti allora non c'erano!!
chi vende è un privato, non una ditta!!
come fai a agrantire una caparra tra privati??
ho fissato il rogito per fine febbraio in quanto il venditore ha detto che si sta mettendo d'accordo con i creditori...Anche perchè solo così gli rimangono in mano dei soldi.
Ci vuole pazienza...molta pazienza...
una delle pratiche più spinose che ho avuto da 10 anni a questa parte.

[ArPi]

HO fatto molte trattative con curatori e debitori, la soluzione è trattare con questi, se possibile, quando il pignoramento non è per importi troppo elevati.

Di solito solo trattando direttamente, "spossessando" il venditore dal controllo della cosa hai una certezza accettabile...

...quando tratta il venditore ci sono sempre problemi fino all'ultimo, dovuti più ceh altro alla mancanza di trasparenza e di comunicazione, come se nascondendo qualcosa potesse guadagnarci.

La caparra è garantita dal bene oggetto del contratto, di norma, e dalle tutele di legge.

Ogni compravendita è un rischio e in caso di pignoramenti successivi al preliminare (se questo NON é TRASCRITTO) c'è poco da fare.

LAnge avresti dovuto far trascrivere il preliminare magari perchè in quel caso il diritto dell'acquirente sarebbe stato superiore al pignoramento, mi sbaglio?

Credo ceh SOLO la banca mutuatante del propreitario possa rivendicare diritti amggiori all'acquirente nel caso di trascrizione.

[langecon]

Originalmente inviato da ArPi

HO fatto molte trattative con curatori e debitori, la soluzione è trattare con questi, se possibile, quando il pignoramento non è per importi troppo elevati.

Di solito solo trattando direttamente, "spossessando" il venditore dal controllo della cosa hai una certezza accettabile...

...quando tratta il venditore ci sono sempre problemi fino all'ultimo, dovuti più ceh altro alla mancanza di trasparenza e di comunicazione, come se nascondendo qualcosa potesse guadagnarci.

La caparra è garantita dal bene oggetto del contratto, di norma, e dalle tutele di legge.

Ogni compravendita è un rischio e in caso di pignoramenti successivi al preliminare (se questo NON é TRASCRITTO) c'è poco da fare.

LAnge avresti dovuto far trascrivere il preliminare magari perchè in quel caso il diritto dell'acquirente sarebbe stato superiore al pignoramento, mi sbaglio?

Credo ceh SOLO la banca mutuatante del propreitario possa rivendicare diritti amggiori all'acquirente nel caso di trascrizione.

lo so!! ma quanti preliminari trascrivi se quando lo fai è tutto a posto??

[ArPi]

NOi quasi tutti

Facciamo opera di convincimento PROPRIo enunciando codesti rischi
Ma di sicuro non è colpa tua se non lo hanno fatto, sai la gente cerca sempre di risparmiare 100 euro anche se ne sta rischiando 100mila

La parte migliore è quando gli dico "io vi ho avvertito, poi non piagnucolate".