Vendita immobile a Roma: comportamento AI

[plik]

Ciao a tutti,

circa 5 mesi fa ho messo in vendita un immobile a Roma dando un mandato esclusivo ad un'agenzia.
La prima valutazione fatta (prezzo base di vendita sul contratto con AI) è stata molto probabilmente troppo alta rispetto al mercato e, dopo un gran numero di visite, abbiamo deciso di abbassarlo.
La casa va completamente ristrutturata e questa è la ragione principale per la mancanza di offerte concrete in linea col prezzo proposto.
Ultimamente l'agenzia sembra voler spingere sull'acceleratore proponendomi anche offerte ben al di sotto anche del prezzo ribassato; credo temano un invenduto al termine del periodo contrattuale e quindi cerchino in tutti i modi di chiudere la cosa quanto prima.
Io da parte mia non credo che nei prox mesi ci si possa recuperare molto (anche a fronte di un rialzo del mercato) proprio per lo stato dell'immobile, ma comunque vorrei evitare di svendere.
L'immobile è attualmente vuoto.

Come vi comportereste?
Grazie a tutti e buona giornata

[Haganah]

senza numeri in mezzo è difficile dare un parere, IMHO

[Loryfab]

Dovresti fornire qualche indicazione in più, nel senso, se il prezzo originario era 100, a quanto hai abbassato e a quanto arrivano le offerte?

[housecrash]

Originalmente inviato da plik

Ciao a tutti,

circa 5 mesi fa ho messo in vendita un immobile a Roma dando un mandato esclusivo ad un'agenzia.
La prima valutazione fatta (prezzo base di vendita sul contratto con AI) è stata molto probabilmente troppo alta rispetto al mercato e, dopo un gran numero di visite, abbiamo deciso di abbassarlo.
La casa va completamente ristrutturata e questa è la ragione principale per la mancanza di offerte concrete in linea col prezzo proposto.
Ultimamente l'agenzia sembra voler spingere sull'acceleratore proponendomi anche offerte ben al di sotto anche del prezzo ribassato; credo temano un invenduto al termine del periodo contrattuale e quindi cerchino in tutti i modi di chiudere la cosa quanto prima.
Io da parte mia non credo che nei prox mesi ci si possa recuperare molto (anche a fronte di un rialzo del mercato) proprio per lo stato dell'immobile, ma comunque vorrei evitare di svendere.
L'immobile è attualmente vuoto.

Come vi comportereste?
Grazie a tutti e buona giornata

Ovviamente sono d'accordo con chi ti ha già risposto:
- zona?
- taglio?
- cosa ci sarebbe da ristrutturare?
- prezzo orientativo?

PS: non ci sarà nessun rialzo del mercato nei prossimi mesi (intendo nel 2011), se vuoi te lo posso mettere per iscritto.

[plik]

Grazie a tutti per le risposte.

Allora, provo a rispondere a tutti:

- prezzo: valore iniziale 100, primo ribasso -10% (attuale prezzo di riferimento) e offerte ricevute finora intorno a -25% del valore iniziale.
Considerando le condizioni di mercato, le offerte e mille altre situazioni, mi sono posto un obiettivo di prezzo intorno al -18% del valore iniziale.

- taglio: 85 mq circa senza box e cantina. Casa sul litorale romano.

- ristrutturazione: impianti, infissi, bagno, muri.....insomma sta messa male.

[Haganah]

prezzo e data di acquisto?

[Loryfab]

Il prezzo è allineato ad immobili simili messi in vendita in zona?

Discussione da incorniciare per Bigmad....

[broken brick]

Fatti portare le proposte SCRITTE, poi valutiamo!

[plik]

Altre risposte:

- prezzo e data di acquisto: immobile acquistato dai miei genitori (e da me ereditato) oltre 35 anni fa....il prezzo in lire non lo ricordo e dovrei andarlo a cercare nelle scartoffie.

- ritengo che il mio prezzo obiettivo sia allineato col valore medio degli immobili nella zona (mi riferisco anche ai valori riportati sul sito dell'agenzia del territorio oltre che ad altre case in vendita). Il prezzo iniziale dell'agenzia avrebbe avuto senso se l'immobile fosse stato nuovo. Gli acquirenti si rendono bene conto di dover spendere almeno 40/50 mila euri aggiuntivi per la ristrutturazione, quindi forse puntano lo sguardo su altri immobili già ristrutturati di taglia/prezzo congruente.
Tuttavia, ho sentito spesso di case vendute a prezzi ben più alti della media ma forse si tratta di episodi sporadici oppure particolari 'amatori' di certo tipo di immobile.

- sulle proposte scritte sono d'accordissimo con BBrick.....infatti attendo proposte decenti scritte sulla base delle quali fare delle controproposte 'ad hoc' all'agenzia

[housecrash]

Originalmente inviato da plik

Altre risposte:

- prezzo e data di acquisto: immobile acquistato dai miei genitori (e da me ereditato) oltre 35 anni fa....il prezzo in lire non lo ricordo e dovrei andarlo a cercare nelle scartoffie.

Quello che racconti è incompatibile con

Originalmente inviato da plik

vorrei evitare di svendere.

Se vai sotto il prezzo di mercato non svendi, ma realizzi. La svendita c'è qualora ci rimettessi o stessi vendendo a prezzo di molto inferiore a quello di mercato

SVENDERE - Dizionario Italiano online Hoepli - Parola, significato

svendere
[ʃvén-de-re]
(svéndo; si coniuga come véndere)
v. tr.
Vendere sotto costo o a prezzo inferiore a quello normalmente praticato

Se il tuo immobile fosse di molto inferiore lo avresti venduto in 5 minuti ....

Originalmente inviato da plik

- ritengo che il mio prezzo obiettivo sia allineato col valore medio degli immobili nella zona (mi riferisco anche ai valori riportati sul sito dell'agenzia del territorio oltre che ad altre case in vendita). Il prezzo iniziale dell'agenzia avrebbe avuto senso se l'immobile fosse stato nuovo.

.... infatti l'AI ti ha fatto posizionare al di sopra dei valori medi per la tua tipologia e non hai ricevuto riscontri positivi. Poi hai ribassato posizionandoti agli stessi valori della media di mercato e vai a far massa critica lato offerta formando il tappo assieme a tutti gli altri. Inoltre c'è da considerare il discorso "ristrutturazione corposa" (50k ci fai parecchia roba) ....

Originalmente inviato da plik

Gli acquirenti si rendono bene conto di dover spendere almeno 40/50 mila euri aggiuntivi per la ristrutturazione, quindi forse puntano lo sguardo su altri immobili già ristrutturati di taglia/prezzo congruente.
Tuttavia, ho sentito spesso di case vendute a prezzi ben più alti della media ma forse si tratta di episodi sporadici oppure particolari 'amatori' di certo tipo di immobile.

..... infatti, se tu pretendi di chiudere ad una cifra tale per cui "immobile + ristrutturazione = ristrutturato", allora avrai difficoltà a vendere perchè chi deve comprare magari non se la sente di stare appresso a ditte o sbattimenti simili e pensa "ma chi me lo fa fare, se alla stessa cifra compro già bello e sistemato e devo solo traslocare?". Ergo, se è da fortemente da ristrutturare, ti tocca posizionarti ancora più in basso. Secondo me, ovviamente.

Originalmente inviato da plik

- sulle proposte scritte sono d'accordissimo con BBrick.....infatti attendo proposte decenti scritte sulla base delle quali fare delle controproposte 'ad hoc' all'agenzia

Concordo anche io