La guerra fredda tra fan dell’immobiliare e speculatori

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Immobiliare tra investimento e speculazione
Immobiliare tra investimento e speculazione | IntermarketAndMore

Scritto il 27 gennaio 2011
La guerra fredda tra fan dell’immobiliare e speculatori

Negli ultimi anni si è acuita sempre più la divergenza di visioni tra fan dell’immobiliare e speculatori. I primi sono eternamente convinti che possedere il così detto mattone non tradisca mai e oggi come oggi si tengono stretti i propri immobili a costo di rischiare svalutazioni sempre più pesanti in futuro. I secondi (tra i quali rientra il sottoscritto), sono convinti che, con il passare del tempo e l’aumento della crisi i prezzi non potranno che scendere. Andiamo ad analizzare la situazione nel dettaglio.

Prima di tutto è opportuno rifarsi al meccanismo universale che regola i prezzi in base al gioco della domanda/offerta. In questo caso possiamo cominciare sottolineando il fatto che negli ultimi anni la correlazione tra domanda e offerta rispetto ai prezzi degli immobili è progressivamente venuta meno. In altre parole con il passare del tempo la domanda dei potenziali acquirenti è andata scemando, ma i prezzi sono rimasti più o meno agli stessi livelli.

Sarà capitato a chiunque segue il settore, di notare annunci di immobili in vendita che rimanevano, “immobili” appunto, nelle vetrine o nei siti delle agenzie anche per due o tre anni di seguito. E’ evidente che se i tempi medi per vendere una casa si allungano così tanto, nel settore si sia venuta a creare un’anomalia. In pratica si potrebbe sintetizzare il tutto dicendo che il meccanismo domanda/offerta si è rotto.

Ma perché questo meccanismo che normalmente ha sempre funzionato della domanda/offerta che stabilisce i prezzi, improvvisamente sta dando chiari segnali di cedimento?

La risposta potrebbe essere banale per quanto logica: se manca la liquidità artificiale che negli anni precedenti aveva inondato il mercato attraverso i “mutui facili”, automaticamente viene a mancare anche la disponibilità da parte dei potenziali acquirenti di comprare una casa. Ma perché allora i venditori (i fanatici del mattone) si ostinano a confidare in una ripresa futura? Questa è una bella domanda ma la risposta potrebbe non essere così semplice, perché i fattori sui quali questi signori possono aggrapparsi per restare attaccati alle loro posizioni sono molteplici.
Innanzitutto c’è il fattore ideologico cioè la solita storiella che il mattone non tradisce mai, anche se molti di questi signori non saprebbero spiegare “il perché” il mattone dovrebbe essere sempre e comunque al di sopra delle classiche regole di mercato. Provate a chiedere a qualcuno di loro il perché e vedrete che risposte fantasiose vi darà…

In secondo luogo c’è una grande ignoranza diffusa sull’effettiva criticità del sistema economico globale, la quale contribuisce a tenere alta la fiducia che prima o poi tutto ripartirà. Dunque perché abbassare il prezzo di vendita oggi, se non mi è necessario fare cassa nell’immediato?
Poi c’è il fattore psicologico, perché esattamente come in borsa è difficile uscire da un titolo in perdita, anche nell’immobiliare una volta che ci si è fatti un’idea su un certo valore del proprio immobile è dura accettare di venderlo al di sotto di quel prezzo.
Queste sono solo alcune delle principali motivazioni che spingono un proprietario a mantenere l’immobile per anni anziché abbassarne il prezzo richiesto.
Quello su cui potremmo scommettere è che proprio come in borsa, anche sul mercato immobiliare può scatenarsi l’effetto molla. Ovvero quel meccanismo che porta la maggior parte degli investitori a procrastinare fino all’ultimo sulla vendita, ma che ad un certo punto quando ormai è troppo tardi e le nubi sono troppo nere e dense per continuare a negarne l’evidenza, porta tutto il parco buoi a riversarsi sul mercato cercando di vendere al miglior prezzo pur di uscirne. Di questo abbiamo già un’ampia dimostrazione da quello che sta accadendo in Grecia, dove il valore medio dei ribassi ha già superato anche il 50% e il bello è che ufficialmente la Grecia non ha “ancora” dichiarato default.

Pertanto chi può dire con certezza cosa succederà ai prezzi degli immobili in Europa o in particolare nella nostra Italietta nei prossimi 5/10 anni? Forse nessuno, ma di sicuro sarebbe meglio cancellare dalle nostre menti questo assunto per il quale il mattone nel medio-lungo non tradisce mai. Anche perché chi glielo va a spiegare ai greci che secondo le attuali prospettive economiche, da qui a 5/ 10 anni i loro immobili dovranno salire del 100% per tornare ai valori pre-crisi? E comunque anche nella mirabolante ipotesi che possano salire così tanto, vuol dire che per 5/10 anni sono stati fermi, il che non mi pare proprio un affare.

[Orissander]

Paragonare l'italia alla grecia fa quasi ridere... articolo che lascia il tempo che trova. posso essere parzialmente d'accordo solo per gli immobili in paesini inutili lontano dai servizi, quelle case sono sempre state in bolla e lo saranno sempre perche' case in posti senza interessi economici o turistici valgono decisamente zero.
Per chi invece ha case a milano / roma qui e' diverso, tutti vogliono vivere in queste citta' e i prezzi difficilmente scenderanno del 100% o del 50% o del 30%. Se l'immobile e' tenuto bene e si trova in una zona perlomeno decente non li vedrete MAI i prezzi bassi dato che la richiesta di questo tipo di immobili e' ancora forte.

[marino221]

Ottime considerazioni, sono anch'io d'accordo sulle tue valutazioni.

[bigmad]

Ma 'sto "l.b.Chase" non è un nick già noto nel forum dei ribassisti?
Chè ste cose so' 3 anni che le sento!
E sotto il solito applauso di House che non se ne perde uno di forum/blog dove scrivono ste cose!
Mah...

[Facts]

Originalmente inviato da Orissander

Paragonare l'italia alla grecia fa quasi ridere... articolo che lascia il tempo che trova. posso essere parzialmente d'accordo solo per gli immobili in paesini inutili lontano dai servizi, quelle case sono sempre state in bolla e lo saranno sempre perche' case in posti senza interessi economici o turistici valgono decisamente zero.
Per chi invece ha case a milano / roma qui e' diverso, tutti vogliono vivere in queste citta' e i prezzi difficilmente scenderanno del 100% o del 50% o del 30%. Se l'immobile e' tenuto bene e si trova in una zona perlomeno decente non li vedrete MAI i prezzi bassi dato che la richiesta di questo tipo di immobili e' ancora forte.

potresti argomentare?
poi.....un calo del 100% è impossibile, vuol dire che le case vanno zero.

Originalmente inviato da marino221

Ottime considerazioni, sono anch'io d'accordo sulle tue valutazioni.

Quali sono le considerazioni? Che tutti vogliono andare a Roma e Milano?

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Originalmente inviato da bigmad

Ma 'sto "l.b.Chase" non è un nick già noto nel forum dei ribassisti?
E sotto il solito applauso di House che non se ne perde uno di forum/blog dove scrivono ste cose!
Mah...

Bè, invece secondo me ha messo in luce alcuni aspetti interessanti della situazione italiana:
-fattore psicologico
-fattore ideologico

Inoltre i seguenti punti sono inconfutabili, soprattutto nel modo di ragionare degli italiani e tuo in particolare:
- Provate a chiedere a qualcuno di loro il perché e vedrete che risposte fantasiose vi darà…
- perché abbassare il prezzo di vendita oggi, se non mi è necessario fare cassa nell’immediato?
- è dura accettare di venderlo al di sotto di quel prezzo.

PS: Housecrash è un tenant comunista berluscota invidioso

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Originalmente inviato da bigmad

Chè ste cose so' 3 anni che le sento!

Infatti sono 3 anni che tu fai il negazionista

[bigmad]

Originalmente inviato da Facts

Bè, invece secondo me ha messo in luce alcuni aspetti interessanti della situazione italiana:
-fattore psicologico
-fattore ideologico

Inoltre i seguenti punti sono inconfutabili, soprattutto nel modo di ragionare degli italiani e tuo in particolare:
- Provate a chiedere a qualcuno di loro il perché e vedrete che risposte fantasiose vi darà…
- perché abbassare il prezzo di vendita oggi, se non mi è necessario fare cassa nell’immediato?
- è dura accettare di venderlo al di sotto di quel prezzo.

PS: Housecrash è un tenant comunista berluscota invidioso

Che sia un modo di ragionare diffuso, sono certamente d'accordo, ma che sia anche il mio non troppo. Io ho sempre cercato di "interpretare" e di trovare giustificazioni a un andamento del mercato immobiliare italiano certamente diverso da come si è comportato negli altri paesi dove si dice sia scoppiata la bolla. Quindi spesso ho ipotizzato quel modo di ragionare per il "proprietario tipo". Di comune con il proprietario tipo, in questo ragionamento, ho solo il fatto che mi roderebbe non poco vendere a un prezzo più basso di quanto si poteva vendere alcuni anni or sono

[bigmad]

Originalmente inviato da Facts

Infatti sono 3 anni che tu fai il negazionista

Invece mi pare che sia proprio LB CHASE a fare il "Confermazionista" di quello che ho sempre sospettato e cioè che il proprietario tipo, piuttosto di scontare (se non svendere) si tiene la casa e aspetta!

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Originalmente inviato da bigmad

Invece mi pare che sia proprio LB CHASE a fare il "Confermazionista" di quello che ho sempre sospettato e cioè che il proprietario tipo, piuttosto di scontare (se non svendere) si tiene la casa e aspetta!

Io LB CHASE non lo conosco, ma mi sembra vero anche per te che..."è dura accettare di venderlo al di sotto di quel prezzo"...e ormai sono quattro anni che siamo ampiamente sotto ai prezzi a cui il tuo vicino ha venduto nel 2007