che il valore di mercato NON sia dato da sup. commerciale X prezzo ADT questo è pacifico.
Ma ritengo necessità assoluta ed imprescindibile sapere di cosa stiamo parlando.
Poi puoi farmi tutte le note che vuoi (il terrazzo è esposto, ecc ecc), io le valuterò, ma a me di sentire chiacchiere su cose dovrebbero essere matematiche proprio non va.
Allora non vuoi capire...
Il punto non è avere una norma unica, che è impossibile, il punto è che si deve ENUNCIARE il metodo di misura.
Quanod non si è di un settore si tende a semplificare, come fa il nostro legislatore, creando arrosti.
Vediamo se mi faccio capire con un esempio:
Come misuri la superficie del calpestio?
Quali sono le superfici che i consideri?
Per esempio un vano tecnico con la caldaia e l'autoclave, lo consideri o no?
O misuri solo le superfici delle stanze ad uso "quotidiano" come soggiorno,camere, cucina...
Nel cinteggio dei vani ad esempio cosa consideri?
Lo sai che anche su questo c'è differenza di usi?
Un tricamere ad esempio è un immobile con 3 vani o un immobile che ha 3 camere e x vani ad altro uso?
Quindi, non si può dare uno standard univoco anch ein questo caso, ma si può, di contro, fare TRASPARENZA dichiarando il tutto.
Il calcolo delle superfici commerciali può anche esser fatto con l'uni (che tra l'altro contiene anche"forbici" ed ecco di nuovo che conta chi lo usa e non il parametro) ma se non sai come sono state prese le misure cosa te ne fai dell'uni?
Per esempio nonisma si rifaceva a questi parametri:
- Norma UNI 10750, recentemente aggiornata;
- Allegato C) del D.P.R. 138/98, di riforma del Catasto;
- Glossario delle definizioni tecniche in uso nel settore economico-immobiliare, pubblicato nel Luglio 2005 dall’Agenzia del Territorio e da Tecnoborsa;
- Raccolta degli “usi e consuetudini”, presso le diverse Camere di Commercio;
Ma lo sia che il dpr 138/98 è stato adottato per comodità (in mancanza di altri riferimenti) ma in effetti è stato fatto per la suddivisione delle superfici condominiali nel calcolo catastale?
Cosa c'entra il catasto con il mercato?
Quindi, dato questa informazione, si capisce che per avere trasparenza devi ENUNCIARE il metodo che hai usato per prendere le misure, in partenza e qualsiasi altro metodo tu abbia usato poi per calcolare le sup. comm.
A siena per esempio FIAIP ha riunito le varie figure della filiera, dai costruttori, alle cooperative ai consumatori, e ha steso un protocollo di intesa per il calcolo delle superfici commerciali, che altro non è che una due diligence che tutti si sono impegnati a seguire...
MA conteine "fobici"
Es. calcolo terazza da x a y%
Quindi cosa te ne fai?
Capisci cosa intendo?
In soldoni: non è importante il parametro che uso quanto semmai la comunicazione del parametro oltre alla misura, quindi in caso ti dica che l'immobile è 150 mq commerciali, quando ti parlo della superficie della terrazza nella tabella indicherò ANCHE E SOPRATUTTO il emtodo di misura usato e il coefficiente.
Un esempio sugli standard dei mtodi di misura:
- IVS esistono anch ein italia, una bozza almeno, quasi ufficiale)
- TEGoVA
- CHARTE de L'EXPERTISE EN VALUTATION IMMOBILIARE
Io ad esempio uso gli ivs che recitano:
La Superficie Esterna Lorda (SEL) misura il perimetro dell'immobile, mura comprese, compreso le mura confinanti con altri immobili conteggiate al 50%. (prima che ti poni la domanda, sì, anche le mura larghe un metro).
Ogni piano va conteggiato a se.
Si conteggiano le superfici che hanno un altezza minima di 1,50 cm, per la soffitta vale l'altezza media considerata l'altezza massima quella del vertice del tetto e la minima quella del muro perimetrale.
Questa quindi include:
Lo spessore dei muri perimetrali liberi ed un mezzo (50%) dello spessore delle murature contigue confinanti con altri edifici, lo spessore dei muri interni (sia portanti che tramezzi);
I pilastri e le colonne interne;
Lo spazio di circolazione orizzontale (disimpegni, corridoi, ecc.) e verticale (scale, ascensori, montacarichi, ecc.) interno;
Condotti, impianti, centrali termiche o vani tecnici interni o contigui;
Sono invece esclusi:
Le rampe d'accesso esterne non coperte
I balconi, le terrazze o simili e porticati interni alla proiezione verticale dell'edificio*
Gli aggetti a scopo architettonico
Eventuali aree scoperte delimitate dai muri di fabbrica.*
*Queste aree, nel calcolo della superficie commerciale vengono sommate alla superficie principale, vengono computate secondo i coefficienti sotto spiegati.Vengono invece computate per l'intero e valutate a parte, seguendo gli I.V.S.
La superfice Interna Lorda (SIL) invece misura la superfice contenuta dalle mura esterne, escluse, mura interne comprese.
Questa quindi include:
Lo spessore dei muri interni (sia portanti che tramezzi)
I pilastri e le colonne interne.
Lo spazio di circolazione orizzontale (disimpegni, corridoi, ecc.) e verticale (scale, ascensori, montacarichi, ecc.) interno.
Condotti, impianti, centrali termiche o vani tecnici interni o contigui.
Sono invece esclusi:
Lo spessore dei muri perimetrali;
I balconi, le terrazze o simili e porticati interni alla proiezione verticale dell'edificio
Lo spazio di circolazione orizzontale e verticale esterno.
I vani ad uso comune.
La superficie interna netta (SIN), infine, misura la superficie contenuta dalle mura esterne, al netto delle mura interne. Viene determinata sommando le superfici dei singoli vani che compongono l'unità immobiliare, misurata lungo il perimetro interno dei muri e dei tramezzi, per ciascun piano (entro e fuori terra), rilevata un altezza minima di mt. 0,50 dal piano del pavimento.
Questa quindi include:
Gli spessori delle zoccolature;
Le superfici delle sottofinestre (sgusci);
Le superfici occupate in pianta da eventuali pareti mobili
Le superfici di passaggio (porte, varchi, ecc...)
Le superfici occupate da armadi a muro o elementi incassati o quanto di simile occupi lo spazio interno dei vani diversamente utilizabile;
Lo spazio di circolazione orizzontale (disimpegni, corridoi, ecc.) e verticale (scale, ascensori, montacarichi, ecc.) interno.
Condotti, impianti, centrali termiche o vani tecnici interni o contigui.
Sono invece esclusi:
Lo spessore dei muri perimetrali ed interni;
I balconi, le terrazze o simili e porticati interni alla proiezione verticale dell'edificio
Lo spessore dei tramezzi.
Lo spazio occupato da colonne e/o pilastri.
Io di solito uso la PRIMA (SEL) e la TERZA (SIN) nella misurazione delle aree di ogni vano, per le superfici pertinenziali mi rifaccio all'uni, ma solo per dare un numero : la sup comm.
Non è importante però il numero in se, ma il fatto ch eti dico come questo numero viene fuori!
e inoltre ti dico anche che
...l'approssimazione o arrotondamento di una misura avviene al primo decimale: se il secondo decimale è minore o uguale a 5 l'approssimazione sarà al decimale inferiore, se invece il secondo decimale è superiore a 5 si arrotonderà al decimale superiore. ES:
Mt. misurati 10,55 Mt ponderati = 10,5
Mt. misurati 10,46 Mt ponderati = 10,5
Poi se vuoi puoi insistere a cercare quel che non esiste.
