Calcolo della superficie commerciale

[broken brick]

Mi è capitata sottomano la UNI 2005, se volete vi faccio un riassunto, poi magari chiariamo insieme i pti dubbi (ovvio, se c'è interesse).
100% surf. calpestabile
100% divisori interni e perimetrali (solo fino a 50cm)
50% pareti confinanti (a metà col vicino, solo fino a 25cm)
segue .....

[broken brick]

25%balconi e terrazze scoperte
35% balconi e terrazze chiusi su tre lati, patii e porticati
60%verande
(chiaramente più sono chiusi e più la surf è vivibile)
segue....

[Facts]

Originalmente inviato da broken brick

Mi è capitata sottomano la UNI 2005, se volete vi faccio un riassunto, poi magari chiariamo insieme i pti dubbi (ovvio, se c'è interesse).
100% surf. calpestabile
100% divisori interni e perimetrali (solo fino a 50cm)
50% pareti confinanti (a metà col vicino, solo fino a 25cm)
segue .....

ok, andiamo al sodo...taverne e mansarde?

[ArPi]

Per la misura delle superfici ci sono molti standard, l'importante è enunciarli (due diligence).

Quello dei coefficienti nella misurazione delle superfici è un problema complesso, in quanto nel coefficiente è racchiusa la stima.

Mi spiego: se io dico ch euna terrazza viene computata al 35% della superficie principale (sp) dico in pratica che un mq di terrazzacosta il 35% di quello della casa.

Se la casa è all'isola d'elba, il parametro è una palese casata.

Il parametro è una palese cassata anche dove non c'è il mare, ma la terrazza faccia vedere un panorama appetibile e quindi, di valore.

Il paradosso delle UNI è questo, e hanno senso solo in calcoli particolari, ma NON HANNO ALCUN SENSO nelle stime del valore di mercato.

Io ad esempio le uso per calcolare e mostrare ai clienti il valore €/mq commerciale, ma la enuncio e spiego per far capire i paraetri, SENZA dargli valore scientifico.

Serve solo a CONFRONTARE due valori MEDI, ma se ti fermi li fai delle cappellate di valutazioni, perchè non è detto che un immobile con valore medio €/mq più elevato sia meno conveniente.

Si chiama indicatore sintetico, come tale, pieno di lacunose mancanze.

Il valore di una terrazza lo puoi trovare SOLO conoscendo alcuni parametri del luogo, ad esempio, nel MCA, con la nostra casa all'elba si prendono tre immobili comparabili, magari due con terrazza e uno senza e uno appena più lontano dal mare, e si procede analizzando e trovando i prezzi marginali delle varie caratteristiche (terrazza, distanza dal mare) computando le superfici al 100%.

LA uni non ha senso a meno ch enon avveng auna sort adi retroazione dal valore della terrazza a quella della superficie "principale".

Nel caso dell'elba infatti, un monolocale di 35mq, con terrazza sul mare di 50 mq avrà valore più per la presenza della terrazza che della stanza vivibile, e se costasse che so 100k per la stanza, con la terrazza è buono a costare 180k...

Se avessi fatto una stima MCA proabbilmente avrei visto che la terrazza portava un plusvalore (il prezzo marginale delal terrazza) di 80k, fregandomene del coefficiente, ANZI, se vuoi il coefficiente ti do quello reale... infatti analizzando diverse casistiche, nel tempo uino potrebbe trovare il VERO coefficiente di quella zona per il valore delle terrazze.
(ho semplificato, nel caso di esempio siamo nel campo delle stime complementari e la cosa è ancora più complessa)

Questa è la direzione che sta prendendo l'estimo, quindi il cittadino "normale" si dovrà dimenticare di avere indicatori sintetici, il prima possibile, per i suo bene.

Quindi io vendo la terrazza a 63mila euro (35%) e penso di avere un immobile che vale 117k invece ho un immobile che vale a malapena 100k.

Reso l'idea?

Si capisce che tutto quanto state inseguendo NON serve a nulla nella stima dei valori di mercato di un immobile?

A tali mancanze il perito può sopperire con la "esperienza" e la "conoscenza del mercato" ma tale know how è tutt'altro che diffuso... per non dire rarissimo, ed è prerogativa dei mediatori.

Quindi, per i valori di mercato, o ti affidi a uno esperto del mercato di quella zona o ti affidi a uno che sa fare le perizie, il calcolo della sul, sin, sel, sup comm. NON da null'altro che indicazioni, come il valore €/mqdi una zona, non per mancanz adi trasparenza, ma perchè la trasparenza può esserci SOO attraverso al stima PARTICOALRE di quel dato immobile con adeguata due diligence e metodologia disciplinata.

[Facts]

Originalmente inviato da ArPi

Per la misura delle superfici ci sono molti standard, l'importante è enunciarli (due diligence).

una terrazza viene computata al 35% della superficie principale (sp) dico in pratica che un mq di terrazzacosta il 35% di quello della casa.

Se la casa è all'isola d'elba, il parametro è una palese casata.

quello che dici è vero, ma hai preso un caso molto particolare, la terrazza, che è riconosciuto essere molto specifico.
Tolto questo e alcuni altri dettagli, ritengo invece che avere criteri omogenei per la valutazione della superficie commerciale sia MOLTO IMPORTANTE.
Capisco che voi a.i. vediate il calcolo esatto come un pugno nell'occhio, oltre che una rogna. Come fareste a vendere solo con chiacchiere, a fare i classici "120 mq circa" dell'immobile che a malapena arriva a 90?

Poi giro anche a te la questione. Taverne a mansarde in termini di UNI?

[Facts]

Originalmente inviato da ArPi

Quindi, per i valori di mercato, o ti affidi a uno esperto del mercato di quella zona o ti affidi a uno che sa fare le perizie, il calcolo della sul, sin, sel, sup comm. NON da null'altro che indicazioni, come il valore €/mqdi una zona, non per mancanz adi trasparenza, ma perchè la trasparenza può esserci SOO attraverso al stima PARTICOALRE di quel dato immobile con adeguata due diligence e metodologia disciplinata.

che il valore di mercato NON sia dato da sup. commerciale X prezzo ADT questo è pacifico.
Ma ritengo necessità assoluta ed imprescindibile sapere di cosa stiamo parlando.
Poi puoi farmi tutte le note che vuoi (il terrazzo è esposto, ecc ecc), io le valuterò, ma a me di sentire chiacchiere su cose dovrebbero essere matematiche proprio non va.

[Lagusel]

per il calcolo dei mq "commerciali" c'è la norma UNI

che non corrisponde al valore commerciale in euro dei mq delle varie superfici diverse calcolate . Una superficie calcolata al 25% come mq può valere il 50% in euro/mq , e viceversa



Norma UNI 10750



4.4 Criteri per la valutazione patrimoniale
La norma UNI 10750, riporta i seguenti i criteri di computo della "superficie commerciale".
"Per il computo della superficie commerciale, sia che si tratti di immobile destinato ad uso residenziale sia che si tratti di immobile destinato ad uso commerciale (direzionale, industriale e turistico) si deve considerare:
la somma delle superfici coperte calpestabili comprensive delle quote delle superfici occupate dai muri interni e perimetrali;
le superfici ponderate ad uso esclusivo delle terrazze, balconi, patii e giardini;
le quote percentuali delle superfici delle pertinenze (cantine, posti auto coperti e scoperti, box, ecc.).

Il computo delle superfici coperte deve essere effettuato con i criteri seguenti:
100% delle superfici calpestabili;
100% delle superfici pareti divisorie interne (non portanti);
50% delle superfici pareti portanti interne e perimetrali.
Nel caso di immobili indipendenti e/o monofamiliari la percentuale di cui al punto c) deve essere considerata al 100%. Il computo delle superfici di cui al punto c) non potrà, comunque, eccedere il 10% della somma di cui ai punti a) e b).
Per il computo delle superfici scoperte devono essere utilizzati i seguenti criteri di ponderazione:
25% dei balconi e terrazze scoperti;
35% dei balconi e terrazze coperti (per coperto si intende chiuso su tre lati);
35% dei patii e porticati;
60% delle verande;
15% dei giardini di appartamento;
10% dei giardini di ville e villini.

Le quote percentuali indicate possono variare in rapporto alla particolare ubicazione dell'immobile, alle superfici esterne, le quali possono essere o meno allo stesso livello, alle superfici complessive esterne, le quali comunque non eccedano il 30% di quella coperta, fatti salvi tutti quei fattori incrementativi o decrementativi che caratterizzano il loro particolare livello di qualità ambientale".




D.P.R. n. 138/98 Allegato C
Norme Tecniche per la determinazione della superficie catastale delle unità immobiliari a destinazione ordinaria

Il DPR n.138 del 1998 afferma che "l'unità di consistenza delle unità immobiliari urbane a destinazione ordinaria indicate nel quadro generale, di cui all'allegato B, è il metro quadrato di superficie catastale" (art.3). I criteri di determinazione di tale superficie sono descritti nell'allegato C.
Nella determinazione della superficie catastale delle unità immobiliari a destinazione ordinaria, i muri interni e quelli perimetrali esterni vengono computati per intero fino ad uno spessore massimo di 50 cm, mentre i muri in comunione nella misura del 50 per cento fino ad uno spessore massimo di 25 cm.
La superficie dei locali principali e degli accessori, ovvero delle loro porzioni, aventi altezza utile inferiore a 1,50 m, non entra nel computo della superficie catastale.
La superficie degli elementi di collegamento verticale, quali scale, rampe, ascensori e simili, interni alle unità immobiliari sono computati in misura pari alla loro proiezione orizzontale, indipendentemente dal numero di piani collegati.
La superficie catastale, determinata secondo i criteri esposti di seguito, viene arrotondata al metro quadrato.
Per quanto riguarda i criteri per i gruppi R (unità immobiliari a destinazione abitativa di tipo privato e locali destinati a funzioni complementari) di seguito sono riportate le modalità di computo.
La superficie catastale è data dalla somma:
della superficie dei vani principali e dei vani accessori a servizio diretto di quelli principali quali bagni, ripostigli, ingressi, corridoi e simili;
della superficie dei vani accessori a servizio indiretto dei vani principali, quali soffitte, cantine e simili, computata nella misura: del 50 per cento, qualora comunicanti con i vani di cui alla precedente lettera a);
del 25 per cento qualora non comunicanti;
della superficie dei balconi, terrazze e simili, di pertinenza esclusiva nella singola unità immobiliare, computata nella misura: del 30 per cento, fino a metri quadrati 25, e del 10 per cento per la quota eccedente, qualora dette pertinenze siano comunicanti con i vani di cui alla precedente lettera a); del 15 per cento, fino a metri quadrati 25, e del 5 per cento per la quota eccedente qualora non comunicanti. Per le unità immobiliari appartenenti alle categorie del gruppo P la superficie di queste pertinenze è computata nella misura del 10 per cento;
della superficie dell'area scoperta o a questa assimilabile, che costituisce pertinenza esclusiva della singola unità immobiliare computata nella misura del 10 per cento, fino alla superficie definita nella lettera a), e del 2 per cento per superfici eccedenti detto limite. Per parchi, giardini, corti e simili, che costituiscono pertinenze di unità immobiliari di categoria R/2, la relativa superficie è da computare, con il criterio sopra indicato, solo per la quota eccedente il quintuplo della superficie catastale di cui alla lettera a). Per le unità immobiliari appartenenti alle categorie del gruppo P dette pertinenze non sono computate.

La superficie dei vani accessori a servizio diretto delle unità immobiliari di categoria R/4 è computata nella misura del 50 per cento.
Le superfici delle pertinenze e dei vani accessori a servizio indiretto di quelli principali, definite con le modalità dei precedenti commi, entrano nel computo della superficie catastale fino ad un massimo pari alla metà della superficie dei vani di cui alla lettera a) del comma 1.

[Facts]

Originalmente inviato da Lagusel

per il calcolo dei mq "commerciali" c'è la norma UNI

che non corrisponde al valore commerciale in euro dei mq delle varie superfici diverse calcolate . Una superficie calcolata al 25% come mq può valere il 50% in euro/mq , e viceversa

Non ho capito cosa vuoi dire...è ovvio che è una metodologia di calcolo dei mq commercIALI....
Ma se poi mi si dice che non vale per calcolare la superficie commerciale (il 25% può valere il 50%), allora che senso ha?
Poi, rimane inevaso il mio quesito: tavernette e mansarde?

[claudio123]

Originalmente inviato da Facts

ok, andiamo al sodo...taverne e mansarde?

Anche qui ci sarebbe da specificare........con o senza permanenza di persone ?

[ArPi]

Originalmente inviato da Facts

che il valore di mercato NON sia dato da sup. commerciale X prezzo ADT questo è pacifico.
Ma ritengo necessità assoluta ed imprescindibile sapere di cosa stiamo parlando.
Poi puoi farmi tutte le note che vuoi (il terrazzo è esposto, ecc ecc), io le valuterò, ma a me di sentire chiacchiere su cose dovrebbero essere matematiche proprio non va.

Allora non vuoi capire...

Il punto non è avere una norma unica, che è impossibile, il punto è che si deve ENUNCIARE il metodo di misura.

Quanod non si è di un settore si tende a semplificare, come fa il nostro legislatore, creando arrosti.

Vediamo se mi faccio capire con un esempio:

Come misuri la superficie del calpestio?

Quali sono le superfici che i consideri?

Per esempio un vano tecnico con la caldaia e l'autoclave, lo consideri o no?

O misuri solo le superfici delle stanze ad uso "quotidiano" come soggiorno,camere, cucina...

Nel cinteggio dei vani ad esempio cosa consideri?

Lo sai che anche su questo c'è differenza di usi?

Un tricamere ad esempio è un immobile con 3 vani o un immobile che ha 3 camere e x vani ad altro uso?

Quindi, non si può dare uno standard univoco anch ein questo caso, ma si può, di contro, fare TRASPARENZA dichiarando il tutto.

Il calcolo delle superfici commerciali può anche esser fatto con l'uni (che tra l'altro contiene anche"forbici" ed ecco di nuovo che conta chi lo usa e non il parametro) ma se non sai come sono state prese le misure cosa te ne fai dell'uni?

Per esempio nonisma si rifaceva a questi parametri:

- Norma UNI 10750, recentemente aggiornata;
- Allegato C) del D.P.R. 138/98, di riforma del Catasto;
- Glossario delle definizioni tecniche in uso nel settore economico-immobiliare, pubblicato nel Luglio 2005 dall’Agenzia del Territorio e da Tecnoborsa;
- Raccolta degli “usi e consuetudini”, presso le diverse Camere di Commercio;

Ma lo sia che il dpr 138/98 è stato adottato per comodità (in mancanza di altri riferimenti) ma in effetti è stato fatto per la suddivisione delle superfici condominiali nel calcolo catastale?

Cosa c'entra il catasto con il mercato?

Quindi, dato questa informazione, si capisce che per avere trasparenza devi ENUNCIARE il metodo che hai usato per prendere le misure, in partenza e qualsiasi altro metodo tu abbia usato poi per calcolare le sup. comm.

A siena per esempio FIAIP ha riunito le varie figure della filiera, dai costruttori, alle cooperative ai consumatori, e ha steso un protocollo di intesa per il calcolo delle superfici commerciali, che altro non è che una due diligence che tutti si sono impegnati a seguire...

MA conteine "fobici"

Es. calcolo terazza da x a y%

Quindi cosa te ne fai?

Capisci cosa intendo?

In soldoni: non è importante il parametro che uso quanto semmai la comunicazione del parametro oltre alla misura, quindi in caso ti dica che l'immobile è 150 mq commerciali, quando ti parlo della superficie della terrazza nella tabella indicherò ANCHE E SOPRATUTTO il emtodo di misura usato e il coefficiente.


Un esempio sugli standard dei mtodi di misura:
- IVS esistono anch ein italia, una bozza almeno, quasi ufficiale)
- TEGoVA
- CHARTE de L'EXPERTISE EN VALUTATION IMMOBILIARE

Io ad esempio uso gli ivs che recitano:

La Superficie Esterna Lorda (SEL) misura il perimetro dell'immobile, mura comprese, compreso le mura confinanti con altri immobili conteggiate al 50%. (prima che ti poni la domanda, sì, anche le mura larghe un metro).
Ogni piano va conteggiato a se.
Si conteggiano le superfici che hanno un altezza minima di 1,50 cm, per la soffitta vale l'altezza media considerata l'altezza massima quella del vertice del tetto e la minima quella del muro perimetrale.
Questa quindi include:

Lo spessore dei muri perimetrali liberi ed un mezzo (50%) dello spessore delle murature contigue confinanti con altri edifici, lo spessore dei muri interni (sia portanti che tramezzi);
I pilastri e le colonne interne;
Lo spazio di circolazione orizzontale (disimpegni, corridoi, ecc.) e verticale (scale, ascensori, montacarichi, ecc.) interno;
Condotti, impianti, centrali termiche o vani tecnici interni o contigui;
Sono invece esclusi:

Le rampe d'accesso esterne non coperte
I balconi, le terrazze o simili e porticati interni alla proiezione verticale dell'edificio*
Gli aggetti a scopo architettonico
Eventuali aree scoperte delimitate dai muri di fabbrica.*
*Queste aree, nel calcolo della superficie commerciale vengono sommate alla superficie principale, vengono computate secondo i coefficienti sotto spiegati.Vengono invece computate per l'intero e valutate a parte, seguendo gli I.V.S.


La superfice Interna Lorda (SIL) invece misura la superfice contenuta dalle mura esterne, escluse, mura interne comprese.
Questa quindi include:

Lo spessore dei muri interni (sia portanti che tramezzi)
I pilastri e le colonne interne.
Lo spazio di circolazione orizzontale (disimpegni, corridoi, ecc.) e verticale (scale, ascensori, montacarichi, ecc.) interno.
Condotti, impianti, centrali termiche o vani tecnici interni o contigui.
Sono invece esclusi:

Lo spessore dei muri perimetrali;
I balconi, le terrazze o simili e porticati interni alla proiezione verticale dell'edificio
Lo spazio di circolazione orizzontale e verticale esterno.
I vani ad uso comune.

La superficie interna netta (SIN), infine, misura la superficie contenuta dalle mura esterne, al netto delle mura interne. Viene determinata sommando le superfici dei singoli vani che compongono l'unità immobiliare, misurata lungo il perimetro interno dei muri e dei tramezzi, per ciascun piano (entro e fuori terra), rilevata un altezza minima di mt. 0,50 dal piano del pavimento.
Questa quindi include:

Gli spessori delle zoccolature;
Le superfici delle sottofinestre (sgusci);
Le superfici occupate in pianta da eventuali pareti mobili
Le superfici di passaggio (porte, varchi, ecc...)
Le superfici occupate da armadi a muro o elementi incassati o quanto di simile occupi lo spazio interno dei vani diversamente utilizabile;
Lo spazio di circolazione orizzontale (disimpegni, corridoi, ecc.) e verticale (scale, ascensori, montacarichi, ecc.) interno.
Condotti, impianti, centrali termiche o vani tecnici interni o contigui.
Sono invece esclusi:

Lo spessore dei muri perimetrali ed interni;
I balconi, le terrazze o simili e porticati interni alla proiezione verticale dell'edificio
Lo spessore dei tramezzi.
Lo spazio occupato da colonne e/o pilastri.

Io di solito uso la PRIMA (SEL) e la TERZA (SIN) nella misurazione delle aree di ogni vano, per le superfici pertinenziali mi rifaccio all'uni, ma solo per dare un numero : la sup comm.

Non è importante però il numero in se, ma il fatto ch eti dico come questo numero viene fuori!


e inoltre ti dico anche che

...l'approssimazione o arrotondamento di una misura avviene al primo decimale: se il secondo decimale è minore o uguale a 5 l'approssimazione sarà al decimale inferiore, se invece il secondo decimale è superiore a 5 si arrotonderà al decimale superiore. ES:
Mt. misurati 10,55 Mt ponderati = 10,5
Mt. misurati 10,46 Mt ponderati = 10,5

Poi se vuoi puoi insistere a cercare quel che non esiste.