il futuro del mercato immobiliare dal punto di vista MACROeconomico

[tonyrux]

Salve sono un paio di mesi che volevo fare questo intervento ma solo ora lo faccio per questioni di tempo. Il mio intento è quello di analizzare dal punto di vista macroeconomico il futuro del mercato immobiliare. Qui dentro nel forum vedo molte persone sostenere un imminente crollo del mercato o un rialzo vigorso senza però ARGOMENTARE . Ebbene partiamo dal considerare le due determinanti classiche di un qualsiasi mercato ovvero : LA DOMANDA E L'OFFERTA
è noto che domanada e prezzo di un bene, nel nostro caso immobili, sono direttamente correlate a parità di offerta mentre prezzi ed offerta sono inversamente correlati a parità di domanda.
Considerando che l'offerta di immobili costruiti, a prescindere se siano immessi sul mercato, non puo diminuire ( ciò per assurdo vuol dire che dovrebbero abbattere degli immobili) ma può solo aumentare o restare stabile per comprendere la DIREZIONE del mercato immobiliare non resta che analizzare i fattori che influenzano la Domanda di immobili, ovvero:
1)La ricchezza degli agenti
2)la redditività attesa dell'immobiliare rispetto ad asset alternativi (bond ,azioni , depositi , terrreni , aperture di nuove imprese,ecc)
3) rischiosità dell'investimento immobiliare rispetto ad asset alternativi
4) liquidità dell'investimento immobiliare rispetto ad altri
5) aspetti culturali e sociali

vi prego di commentare i 5 punti e di provare ad elaborare uno scenario futuro ...
P.S piu tardi posterò il mio parere.

[luisepe]

Originalmente inviato da tonyrux

Salve sono un paio di mesi che volevo fare questo intervento ma solo ora lo faccio per questioni di tempo. Il mio intento è quello di analizzare dal punto di vista macroeconomico il futuro del mercato immobiliare. Qui dentro nel forum vedo molte persone sostenere un imminente crollo del mercato o un rialzo vigorso senza però ARGOMENTARE . Ebbene partiamo dal considerare le due determinanti classiche di un qualsiasi mercato ovvero : LA DOMANDA E L'OFFERTA
è noto che domanada e prezzo di un bene, nel nostro caso immobili, sono direttamente correlate a parità di offerta mentre prezzi ed offerta sono inversamente correlati a parità di domanda.
Considerando che l'offerta di immobili costruiti, a prescindere se siano immessi sul mercato, non puo diminuire ( ciò per assurdo vuol dire che dovrebbero abbattere degli immobili) ma può solo aumentare o restare stabile per comprendere la DIREZIONE del mercato immobiliare non resta che analizzare i fattori che influenzano la Domanda di immobili, ovvero:
1)La ricchezza degli agenti
2)la redditività attesa dell'immobiliare rispetto ad asset alternativi (bond ,azioni , depositi , terrreni , aperture di nuove imprese,ecc)
3) rischiosità dell'investimento immobiliare rispetto ad asset alternativi
4) liquidità dell'investimento immobiliare rispetto ad altri
5) aspetti culturali e sociali

vi prego di commentare i 5 punti e di provare ad elaborare uno scenario futuro ...
P.S piu tardi posterò il mio parere.

non e' cosi'!! la casa si compra per tanti altri motivi ....non e' come i bastoncini findus

[tonyrux]

Originalmente inviato da luisepe

non e' cosi'!! la casa si compra per tanti altri motivi ....non e' come i bastoncini findus

infatti io ho specificato che l'analisi era macroeconomica a livello aggregato ciò prescinde dalle situazioni del singolo o di sottogruppi di individui.....il mio obbiettivo è quello di giustificare un trend...

[broken brick]

"1)La ricchezza degli agenti
2)la redditività attesa dell'immobiliare rispetto ad asset alternativi (bond ,azioni , depositi , terrreni , aperture di nuove imprese,ecc)
3) rischiosità dell'investimento immobiliare rispetto ad asset alternativi
4) liquidità dell'investimento immobiliare rispetto ad altri
5) aspetti culturali e sociali

vi prego di commentare i 5 punti e di provare ad elaborare uno scenario futuro ...
P.S piu tardi posterò il mio parere.[/QUOTE]"

INTERESSANTE! Allora mi cimento:
pto 1-ricchezza del ceto medio (maggior quota della domanda) in calo
pto 2-redditività difficile da valutare perchè dipende dall'affitto, ma di nuovo da quanto si rivaluta l'investimento.
pto 3-rischio minimo
pto 4-poco liquido
pto 5-molto importante l'aspetto socio culturale
Secondo me scenario in leggero ulteriore calo tendente stabile in 5 anni (oltre non vado)
PS non so un c. di macro.

[enrick71]

Io penso che il mondo nei prossimi anni cambierà molto rispetto a come l'abbiamo visto e vissuto in passato. Alimentari e petrolio alle stelle ridisegneranno le priorità degli esseri umani in tutto il mondo. Le rivolte in Tunisia, Algeria, Yemen ed Egitto nascono proprio dalla crisi alimentare, con le commodities salite alle stelle e la gente in quei paesi già faceva fatica prima. Quanto ancora le persone potranno pagare questi multipli per le case non è facile prevederelo, ma sicuramente le nostre abitudini cambieranno e non solo per le case, ma anche per auto, trasporti aerei, e tutto quello che è connesso con queste commodities.



End of cheap food era as grain prices stay high - Yahoo! Finance

[dago1975]

Originalmente inviato da broken brick

1)La ricchezza degli agenti
2)la redditività attesa dell'immobiliare rispetto ad asset alternativi (bond ,azioni , depositi , terrreni , aperture di nuove imprese,ecc)
3) rischiosità dell'investimento immobiliare rispetto ad asset alternativi
4) liquidità dell'investimento immobiliare rispetto ad altri
5) aspetti culturali e sociali

vi prego di commentare i 5 punti e di provare ad elaborare uno scenario futuro ...
P.S piu tardi posterò il mio parere.

"

Mi cimento anche io:
1 - inflazione sicuramente in salita con stipendi che non la recuperano (meno disponibilità finanziaria) - Tasso di risparmio in discesa - Tassi di interesse in salita nei prossimi tempi (la BCE prima o poi dovrà rientrare della liquidità immessa) e minore possibilità di mutuo per gli agenti del mercato - Erogazioni mutuo più difficili FATTORE NEGATIVO
2 - Tassi in salita e alta liquidità sui mercati finanziari: convenienza ad acquistare bond, a 10 anni rendono già il 10%, più dell'immobiliare (salvo casi particolari) e molto più liquidi. - Mercati in salita FATTORE NEGATIVO
3 - Rischiosità molto più bassa che su altri asset, soprattutto finanziari FATTORE POSITIVO
4 - Liquidità molto bassa: aumento offerta e allungamento tempo di vendita FATTORE NEGATIVO
5 - L'investimento immobiliare è ancora un punto fermo per gli italiani, per diversi motivi FATTORE POSITIVO
6 - Fattore politici: faranno di tutto per mantenere alto il valore delle case FATTORE POSITIVO

Negli ultimi 2 giorni l'euribor è salito di 3 punti base: nel momento che questo sarà più alto il mutuo che si potrà chiedere sarà più basso e le case DOVRANNO scendere di valore, o meglio possono anche non scendere di valore ma ciò significa paralisi completa del mercato immobiliare.
Su quest'ultimo punto, la gente è convinta che se saliranno i tassi poi non potranno permettersi più di comprare case perchè i prezzi saranno troppo alti, è il più grande fraintendimento che esiste; il prezzo delle case non è esogeno al contesto; l'offerta dovrà andare incontro alla domanda e i prezzi caleranno finchè la gente potrà di nuovo permettersele.

In definitiva: finchè riescono a mantenere i tassi bassi, mercato stabile o in lento declino, quando i tassi saliranno END OF GAME, ovvero viene giù tutto.