Articolo di una proposta di acquisto

[Wallace10]

Ciao a tutti,

stavo preparando una proposta irrevocabile di acquisto, da sottoporre al venditore.
A parte le solite clausole (es: abitazione non proveniente da donazione, libera da gravami ed ipoteche, etc...), avrei la necessità di inserire una clausola relativa alla sistemazione di un problema catastale prima dell'atto, a pena la possibilità di revocare la proposta e potermi tirare indietro dall'acquisto, senza penali.

Vi descrivo di seguito il problema:

L'appartamento ha due bagni, di cui uno risulta accatastato come ripostiglio. Inoltre nella planimetria catastale risulta una porta, che in realtà è stata eliminata e murata.

Potreste aiutarmi a mettere giù un frase tecnica/legale che possa tutelarmi?

Il concetto che voglio esprimere è il seguente:

"Il venditore si impegna alla sistemazione dell'anomalia catastale emersa dai sopralluoghi e dall'analisi della planimentria, attraverso una procedura di sanatoria volta al corretto accatastamento del bagno registrato come ripostiglio, ed al corretto accatastamento di una porta interna, in realtà non presente in quanto eliminata e murata."

Ovviamente questa è solo una bozza?
Potreste aiutarmi a metterla giù in modo più chiaro e lineare?

Grazie
Ciao

[Loryfab]

Io metterei qualcosa di più generico, tipo:

"Il venditore si impegna affinchè tutte le anomalie catastali esistenti vengano eliminate almeno 10 giorni prima del rogito"

Ovviamente è solo buttata giù...

[pecora nera]

Originalmente inviato da Loryfab

Io metterei qualcosa di più generico, tipo:

"Il venditore si impegna affinchè tutte le anomalie catastali esistenti vengano eliminate almeno 10 giorni prima del rogito"

Ovviamente è solo buttata giù...

Allungherei le tempistiche considerando che se tocchi il catasto, il notaio e la banca dell'acquirente vorranno la documentazione per le veriche. E hai voglia...

Comunque non inserirei nulla, la legge è chiara lo DEVE fare a pena di nullità. La responsabilità è comunque del venditore.

[ArPi]

L'obbligo è oramai di legge, quindi è ridondante mettercelo se NON si inserisce anche penali o patti che si verificano se....

Sarebbe come dire: per pagarmi la casa mi devi dare i soldi.

OPS Pecora Nera aveva già detto

Sorry

[Wallace10]

Ok, vi ringrazio per i suggerimenti ed i consigli.

A questo punto, visto che la legge lo impone, posso almeno mettere un riferimento normativo?

Mi sapete dire di quale legge parlate?

Quella entrata in vigore il 1° luglio che per i rogito prevede la piena conformità catastale?

Grazie
Ciao

[pecora nera]

Originalmente inviato da Wallace10

Ok, vi ringrazio per i suggerimenti ed i consigli.

A questo punto, visto che la legge lo impone, posso almeno mettere un riferimento normativo?

Mi sapete dire di quale legge parlate?

Quella entrata in vigore il 1° luglio che per i rogito prevede la piena conformità catastale?

Grazie
Ciao

Art. 29, comma 1-bis, della Legge 27 febbraio 1985 n. 52:

[ArPi]

Originalmente inviato da pecora nera

Art. 29, comma 1-bis, della Legge 27 febbraio 1985 n. 52:

Permettetemi di chiosare:

LA NORMATIVA
A seguito delle modifiche apportate dalla “Manovra Berlusconi del maggio 2010”, il testo dell'articolo 29 della Legge 27 febbraio 1985, n. 52, diverrà il seguente:

Art. 29.
Legge 27 febbraio 1985, n. 52
Negli atti con cui si concede l'ipoteca o di cui si chiede la trascrizione, l'immobile deve essere designato
anche con l'indicazione di almeno tre dei suoi confini.
1-bis. Gli atti di cui al comma 1 devono contenere, per le unità immobiliari urbane, a pena di nullità, oltre
all’identificazione catastale, il riferimento alle planimetrie depositate in catasto e la dichiarazione, resa in atti dagli intestatari, della conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie.
1-ter. Il notaio può stipulare gli atti di cui al comma 1 solo previa individuazione degli intestatari catastali e verifica della loro conformità con le risultanze dei registri immobiliari.

LA FORMULA
Negli atti aventi ad oggetto fabbricati (o, meglio, unità immobiliari urbane), occorre inserire la
seguente formula:
La parte intestataria delle unità immobiliari oggetto di questo atto dichiara che l'identificazione catastale delle unità stesse corrisponde alle planimetrie depositate in catasto e che i dati catastali e le planimetrie sono conformi allo stato di fatto
.
IL COMMENTO
La novità concerne tutti gli atti, sia che abbiano ad oggetto fabbricati che terreni
a) con cui si concede ipoteca
b) di cui si chiede la trascrizione.
Per tutti questi atti il notaio deve:
a) previamente individuare gli intestatari catastali;
b) verificare la conformità degli intestatari catastali con le risultanze dei registri
immobiliari.
Inoltre, solo per gli atti che riguardano fabbricati (o, meglio, unità immobiliari urbane),
occorre:
a) il riferimento alle planimetrie catastali depositate in catasto;
b) la dichiarazione, resa in atto dagli intestatari, della conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie.
In sostanza:
a) per i terreni:
il notaio:
- previamente individua gli intestatari catastali;
- verifica la conformità degli intestatari catastali con le risultanze dei registri immobiliari;
b) per le unità immobiliari urbane (fabbricati):
il notaio:
- previamente individua gli intestatari catastali;
- verifica la conformità degli intestatari catastali con le risultanze dei registri immobiliari
- nell'atto, occorre fare riferimento alle planimetrie catastali depositate in catasto (appare opportuna, anche se non necessaria, la allegazione all'atto della planimetria catastale);
- nell'atto, occorre la dichiarazione resa dagli intestatari, della conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie.

[pecora nera]

Una precisazione:

- riguarda solo fabbricati e non terreni.

[ArPi]

[Wallace10]

Grazie ragazzi, dopo diverse ore di lavoro e grazie ai vostri consigli ho già messo giù buona parte della proposta che ricontrollerò più attentamente nel week-end.

Volevo chiedervi ancora una cosa:

Ho trovato su internet questa clausola:

L'accettazione della presente proposta di acquisto da parte del proprietario dell'immobile perfezionerà un preliminare di vendita (compromesso) con effetti contrattuali vincolanti fra le parti, il cui testo in seguito potrà essere da quest’ultime riprodotto, con eventuali integrazioni o modifiche dalle stesse concordate, in un contratto di compravendita in forma di scrittura privata. In ogni caso le parti dovranno riprodurre quanto pattuito circa la compravendita in un atto pubblico stipulato innanzi ad un notaio.

Da quanto ho capito essa prevede che nel momento in cui il venditore decida di accettare la mia proposta, si dovrà andare dal notaio a stipulare un compromesso.

Volevo però capire una cosa: dire che la proposta perfezionerà un preliminare di vendita (compromesso) vuol dire che nel momento in cui accetta la proposta essa diventa automaticamente compromesso?
In tal caso che utilità ha andare dal notaio?
Inoltre questo compromesso dovrà essere registrato o no? Che differenza c'è?
Perchè un atto pubblico?

Vi prego aiutatemi a capire perchè sono fuso.

Grazie Ciao