Ancora sulle case in costruzione

[Wile E. Coyote]

Ha ragione Langecon... a me le cose semplici non piacciono...!!!
Non avrei nulla a cui pensare prima di addormentarmi...

Tralasciando il motivo per il quale ci si voglia fare del male da soli, ho l'opportunita' di acquistare una casa semindipendente in costruzione. Semindipendente, visto che sono le famose villette attaccate per un portico o un garage per avere una sola concessione edilizia, a quanto ho capito.

Ora, dopo aver discusso a quattr'occhi con il costruttore, ho evinto che e' il loro primo lavoro da "costruttori in toto" (e qui giustamente mi e' gia' stato detto di lasciar perdere, mettendomi in guardia dai "parvenu" ed e' per questo che ancora qui sono...), pur essendo un valido studio tecnico da anni sul mercato.
La loro "societa' di costruzioni" che faranno per il lotto di villette acquisira' il terreno e affidera' la costruzione ad un costruttore di bioedilizia (o tradizionale, a scelta del cliente) per la costruzione materiale delle case, sotto progetto, gia' stilato ed approvato dal comune con tutte le concessioni e permessi necessari, dallo studio stesso, che dirigera' i lavori.

Ora, questi "sprovveduti" avranno una societa' nuova, che le banche non hanno mai sentito prima (nel senso che non e' "figlia" dei costruttori del luogo) ed alle quali ho il sospetto che le fidejussioni gliele faranno penare non poco, oltre al fatto che l'inesperienza potrebbe portare a problemi imprevisti.

Conscio di essere un kamikazen, ma con l'intenzione di "pararmi" il piu' possibile, mi e' venuta in mente (giusto "pour parler", magari applicabile in altri casi) la seguente ipotesi, non so neanche se praticabile (non sono "avvezzo" alle pratiche edilizie/edificatorie), sulla qual chiedo lumi ai "professionisti".

1) Proporre a tale "societa'" (in pratica allo studio di geometri) di vendermi la parcella di terreno edificabile, pagando ahime' il 20% di IVA, ma che sarebbe () all'incirca quella che pagherei in caso di acquisto della casa finita.

2) Utilizzando (e' possibile?) progetto e concessioni gia' ottenute, affidare allo studio la costruzione della casa e direzione lavori (cosa che e' il loro campo), che a questo punto e' un contratto in cui io commissiono progetto e costruzione di una casa, con pagamenti a stato lavori (progetto esecutivo, casa al grezzo, casa finita, saldo, da stabilire).

No fidejussioni (si paga quello che e' stato fatto o con anticipi legati alla fase lavori) solo il rischio in caso di fallimento (della societa' a progetto) che il terreno venga revocato (giusto...? Anche se nel mio caso sarebbe comunque prima casa) o di finire i soldi prima (ma in tal caso mi potrei fermare senza incorrere nelle fauci delle banche con mutui a strozzo).

Ora mi chiedo. In quali problemi organizzativi e maggiori esborsi vengo ad incorrere in una ipotesi del genere a fronte di un acquisto tradizionale di "casa in costruzione" con rogito alla fine? Alla dichiarazione di agibiita' della casa quali altri adempimenti (e a quali costi) sono soggetto?

Un grazie a chi avra' la pazienza di rispondere...

[housecrash]

Originalmente inviato da Wile E. Coyote

Ha ragione Langecon... a me le cose semplici non piacciono...!!!
Non avrei nulla a cui pensare prima di addormentarmi...

...

Un grazie a chi avra' la pazienza di rispondere...

Ma una bella tisana prima di andare a dormire no, eh?

[Wile E. Coyote]

Originalmente inviato da housecrash

Ma una bella tisana prima di andare a dormire no, eh?

Mah, vedi... Fosse per me sarei un sasso... ma mi tocca aspettare che il pargolo si addormenti del tutto per sistemare le coperte a quel "frullino", che senno' dorme scoperto tutta notte...!!!

[housecrash]

Originalmente inviato da Wile E. Coyote

Mah, vedi... Fosse per me sarei un sasso... ma mi tocca aspettare che il pargolo si addormenti del tutto per sistemare le coperte a quel "frullino", che senno' dorme scoperto tutta notte...!!!

Quando sarà grande avrai parecchie cose da raccontargli

[broken brick]

Può essere che anche allo studo convenga...non devono fare la società ad hoc(commercialista, notaio...) hanno solo le responsabilità del professionista, non del costruttore (decennale etc...) non devono chiedere finanziamenti in banca per fidejussioni (pegno, castelletto...)...così a caldo le prime riflessioni...Poi se mi capita una notte in bianco (i miei "frugoletti" che fanno le ore piccole in motorino) ti dico il resto.

[Wile E. Coyote]

Originalmente inviato da housecrash

Quando sarà grande avrai parecchie cose da raccontargli

Se si appassiona agli aerei, questa

Se invece vuol fare il marinaio, questa.

se vuole fare l'immobiliarista, beh, mi sembra scontato...!!!

Buona lettura!

P.S.: per i mod, se l'inserimento di forum estranei viola le regole, eliminate pure il msg.

[Wile E. Coyote]

Originalmente inviato da broken brick

Può essere che anche allo studo convenga...non devono fare la società ad hoc(commercialista, notaio...) hanno solo le responsabilità del professionista, non del costruttore (decennale etc...) non devono chiedere finanziamenti in banca per fidejussioni (pegno, castelletto...)...così a caldo le prime riflessioni...Poi se mi capita una notte in bianco (i miei "frugoletti" che fanno le ore piccole in motorino) ti dico il resto.

Ma se conviene, come mai allora si fa sempre questa trafila per ogni lavoro, senza magari dire all'acquirente che c'e' questa possibilita'?
Non penso sia solo per l'IVA al 20% sui terreni... magari un po' di speculazione...?

[broken brick]

Io ti parlo proprio come speculatore (imprenditore è più carino) fino a pochi anni fa mi prendevo volentieri i rischi, perchè la possibilità di applicarti un bel ricarico era notevole. Ora preferirei venderti il terreno (con immediato guadagno) poi seguirti tutta la progettazione ed esecuzione come studio (secondo tranquillo guadagno) e magari anche le "varianti" (succulento guadagno). Come società che costruisce ho troppi oneri

[ciottolino]

Originalmente inviato da housecrash

Ma una bella tisana prima di andare a dormire no, eh?

[Wile E. Coyote]

Originalmente inviato da broken brick

Io ti parlo proprio come speculatore (imprenditore è più carino) fino a pochi anni fa mi prendevo volentieri i rischi, perchè la possibilità di applicarti un bel ricarico era notevole. Ora preferirei venderti il terreno (con immediato guadagno) poi seguirti tutta la progettazione ed esecuzione come studio (secondo tranquillo guadagno) e magari anche le "varianti" (succulento guadagno). Come società che costruisce ho troppi oneri

Con te ci andrei a nozze...
Peccato che non tutti dalle mie parti la pensino cosi'.
Preferiscono aspettare e avere uno "straccio" in mano che dica loro che qualcuno si e' impiccato per la vita (V. mutuo) piuttosto di rischiare di vendere il terreno e vedersi soffiare il progetto dalla (agguerrita) concorrenza o che il tizio in questione decida di procedere man mano che il "cash" lo permetta (con dilatazione insopportabile di tempi e il rischio di fatture insolute).

Tecnicamente parlando, data la mia ignoranza, qual e' l'iter corretto di un progetto? Gli AI (e alcuni tecnici) mi hanno riempito di fumo e prima di chiedere ad un geometra preferirei arrivare preparato.
-Il progetto viene depositato in comune prima o dopo il preliminare (in caso di casa singola)?
-E quando viene rilasciato il permesso di costruire?
-Se compro un terreno edificabile, pago il 20% di IVA. Ci sono agevolazioni prima casa?
-Se esiste sul terreno un progetto esistente approvato collegato ad altri stabili (v. bifamiliare non muro-muro, magari con un pergolato) e' necessario che "parta tutto" o e' sufficiente che parta la mia porzione? O dipende dai casi?
-Una volta edificato e ottenuta agibilita', ci sono altre tasse visto che da un terreno raso ci ho messo una casa (a parte cambio di ICI)?

Thanks!