Come valutare un investimento immobiliare?

[tojo]

Nel valutare quanto mi rende una casa, devo usare le stesse tecniche che userei per un qualsiasi altro investimento (finanziario o industriale)? Del tipo VAN, etc. etc.?
Della serie, metto le eventuali spese di ristrutturazione come "flusso negativo" e poi attualizzo gli affitti come "flussi positivi"?
Oppure gli immobili si valutano diversamente?

Grazie e scusate in anticipo se c'era qualche altra discussione simile già aperta (che però non ho trovato tra quelle segnalate in rilievo)!

[bruno182]

Originalmente inviato da tojo

Nel valutare quanto mi rende una casa, devo usare le stesse tecniche che userei per un qualsiasi altro investimento (finanziario o industriale)? Del tipo VAN, etc. etc.?
Della serie, metto le eventuali spese di ristrutturazione come "flusso negativo" e poi attualizzo gli affitti come "flussi positivi"?
Oppure gli immobili si valutano diversamente?

Grazie e scusate in anticipo se c'era qualche altra discussione simile già aperta (che però non ho trovato tra quelle segnalate in rilievo)!

che tipo d'investimento?
trading o rendita?

[Luciom]

Si valuta come hai detto, compreso ovviamente il valore di realizzo dell'immobile a fine periodo di investimento.

[Facts]

Originalmente inviato da tojo

Nel valutare quanto mi rende una casa, devo usare le stesse tecniche che userei per un qualsiasi altro investimento (finanziario o industriale)? Del tipo VAN, etc. etc.?
Della serie, metto le eventuali spese di ristrutturazione come "flusso negativo" e poi attualizzo gli affitti come "flussi positivi"?
Oppure gli immobili si valutano diversamente?

Grazie e scusate in anticipo se c'era qualche altra discussione simile già aperta (che però non ho trovato tra quelle segnalate in rilievo)!

se è un immobile da investimento o tu consideri la casa, anche la prima, come un investimento, quella è la metodologia giusta. Preciso questo perchè certamente in tanti ti diranno che "la casa è la casa" e la ami..in sostanza mettere tra i flussi positivi anche aspetti non finanziari.
Poi ovviamente ci sono tutte le difficoltà metodologiche derivanti dall'individuazione e "dall'interpretazione" dei flussi di cassa afferenti all'immobile....non penso tu ce la possa fare in questo forum

[tojo]

Originalmente inviato da bruno182

che tipo d'investimento?
trading o rendita?

Ciao e grazie per essere intervenuti: so che questa domanda può sembrare "da novellini"!

Comunque, io intendo un investimento che produca una rendita da affitto, con eventualità piuttosto remota di vendere.

A questo punto, credo che il metodo di valutazione migliore potrebbe essere il seguente.

VAN = - Investimento iniziale[*] + ( (Rendita annuale - Tasse)/Rendimento netto BTP decennali)[**]

[*] Ristrutturazione parziale dell'immobile, al netto di detrazioni, deduzioni ed altre agevolazioni fiscali, più altri costi iniziali.

[**] Rendita perpetua capitalizzata al tasso c.d. risk-free (costo-opportunità di un investimento alternativo a rischio nullo, se si può definire l'Italia un Paese a rischio nullo! )

[fighterrx]

Originalmente inviato da tojo

Ciao e grazie per essere intervenuti: so che questa domanda può sembrare "da novellini"!

Comunque, io intendo un investimento che produca una rendita da affitto, con eventualità piuttosto remota di vendere.

A questo punto, credo che il metodo di valutazione migliore potrebbe essere il seguente.

VAN = - Investimento iniziale[*] + ( (Rendita annuale - Tasse)/Rendimento netto BTP decennali)[**]

[*] Ristrutturazione parziale dell'immobile, al netto di detrazioni, deduzioni ed altre agevolazioni fiscali, più altri costi iniziali.

[**] Rendita perpetua capitalizzata al tasso c.d. risk-free (costo-opportunità di un investimento alternativo a rischio nullo, se si può definire l'Italia un Paese a rischio nullo! )

Il metodo migliore è quello di scrivere anno per anno tutti i flussi di cassa presunti positivi e negativi.

E quindi calcolare l'IRR (Internal Rate of Return), che è il tasso annuo composto a cui l'NPV (Net Present Value) dei tuoi flussi di cassa è nullo.

Valuta anche il Payback e la sensibilità dell'IRR a variazioni delle ipotesi che portano a calcolare i flussi di cassa presunti (es: affitto del 10% più basso del previsto, aumento ICI, patrimoniale, caduta dei valori immobiliari alla vendita).
In pratica un metodo Monte Carlo semplificato.

Considera inoltre il rendimento di un BTP di pari lunghezza del tuo investimento.

Se l'immobile non rende almeno il 50% in più (es: 7.5% vs 5%, considerando anche uno o più di fattori sfavorevoli rispetto all'ipotesi "base") per me non ne vale la pena.

[bruno182]

senza andare troppo su calcoli complicati direi che basta calcolare la rendita lorda dell'investimento....
da quella dedurre la netta...

una volta calcolato il netto concludere con una valutazione di eventuali costi straordinari e le possibilità di rivalutazione/svalutazione del bene nel tuo orizzonte temporale (questa è una valutazione personale)

[paolodivi]

io nn mi intendo ASSOLUTAMENTE di finanza...ma dubito che si possano applicare delle formule generiche

sta di fatto che stimare un investimento in termini di immobili in affitto consiste IMHO nel dire a livello PRATICO

1) la prima cosa è che l'inquilino paghi visto che i tempi di sfratto sono assurdi...ovvero c'è un rischio da considerare che avrà un suo flusso negativo (per dirla con i paroloni )

2)In seconda analisi, dipende: dal tipo di immobile (nuovo, vecchio o storico) e dalla localizzazione dello stesso; questo per i costi di manutenzione e il valore presunto di vendita un domani.

Mentre per quanto concerne il vile danaro si fà il conto degli interessi + ricapitalizzazione per N anni...ovviamente sul netto esentasse.

almeno io la ragiono così....

Ai tempi di default si diceva che per immobili standard, se tu lo compri nuovo per 10 anni aumenta il suo valore, poi si inchioda, poi dopo un tot tempo addirittura scende di prezzo.

quindi per definizione compro nel 2011 affito per 10 anni e vendo nel 2021 e ne compro un altro nuovo....questa era la prassi in pratica 2 lustri e ripeti il ciclo.