valutazione immobile commerciale

[luiss1970]

Buongiorno a tutti, esistono criteri particolari per determinare il valore di un immobile commerciale?
Ho sentito parlare di capitalizzazione del canone.
Nella fattispecie, in famiglia abbiamo un immobile adibito a bar-tavola calda-tabaccheria, di circa 120 mq.
E' immobile vecchio su due piani, ma il tetto è rifatto da pochi anni e all'interno abbiamo operato una ristrutturazione pochi anni fa.
E' in una zona di paese, a 2 km dalla città, zona residenziale con case e villette.
Prendiamo 1400 euro al mese con contratto fatto solo 3 anni fa.
Non ci sono attività concorrenti perchè sono tutte case, la posta, una farmacia.
E' in posizione appetibile perchè vicino a sbocco autostradale con forte passaggio e dispone di comodo parcheggio.
Si possono fare 40 coperti.
Alcuni mi dicono che vale 350 mila euro, altri 400 mila euro.
Secondo voi come si fa a calcolare il valore commerciale? Quanto vale?
Grazie.

[reganam]

Vale 14/15 volte il canone percepito.
Saluti

[broken brick]

Un errore di valutazione del 30% ?

[Toni Garbati]

Originalmente inviato da reganam

Vale 14/15 volte il canone percepito.
Saluti

Io sapevo 20 volte il canone annuo percepito. Dovrebbe essere intorno ai 336.000 €.

[reganam]

20 volte può andare bene per il residenziale ma non per il commerciale che ha un rischio sfitto più alto, addirittura per l'industriale a causa del rischio sfitto e dell'elevato degrado al quale è sottoposto l'immobile il coefficiente è 11/12 volte.
Comunque basta guardare gli investimenti dei fondi immobiliari per vedere a che rendimento comprano.

[luiss1970]

Originalmente inviato da reganam

20 volte può andare bene per il residenziale ma non per il commerciale che ha un rischio sfitto più alto, addirittura per l'industriale a causa del rischio sfitto e dell'elevato degrado al quale è sottoposto l'immobile il coefficiente è 11/12 volte.
Comunque basta guardare gli investimenti dei fondi immobiliari per vedere a che rendimento comprano.

Beh non mi pare che ci sia rischio sfitto: anni fa era di mia zia, possiamo dire che da 50 anni ad oggi non è stato sfitto nemmeno un giorno.....

[reganam]

Ad affittare il commerciale a 140 euro al mq non c'è lo sfitto ,ma vale 250000 euro., se no tutti quelli ( come il sottoscritto) che hanno i negozi sfitti da anni sono tutti fessi.
(nel mio comune, hinterland di Milano,sulla via principale ci sono 10/11 negozi vuoti da anni mentre aprivano su via secondarie e qui a 140 euro al mq affittano gli appartamenti).

[luiss1970]

Originalmente inviato da reganam

Ad affittare il commerciale a 140 euro al mq non c'è lo sfitto ,ma vale 250000 euro., se no tutti quelli ( come il sottoscritto) che hanno i negozi sfitti da anni sono tutti fessi.
(nel mio comune, hinterland di Milano,sulla via principale ci sono 10/11 negozi vuoti da anni mentre aprivano su via secondarie e qui a 140 euro al mq affittano gli appartamenti).

Intendi dire che il canone che chiediamo è troppo basso?
Però il contratto è 6+6 quindi a parte l'inflazione potremo aumentarlo alla scadenza, quindi tra 9 anni....

[reganam]

Quindi tra 9 anni rifai la domanda...................
Conoscenza personale; anni 90 comprato licenza bar-tabacchi mancando 4/5 anni alla 2° scadenza canone, il propietario dei muri vendeva e per il conduttore il prezzo era alto.
Il conduttore alla scadenza se n'è andato con la sua licenza e il propietario ha venduto dopo 4/5 anni di sfitto.

[luiss1970]

Originalmente inviato da reganam

Quindi tra 9 anni rifai la domanda...................
Conoscenza personale; anni 90 comprato licenza bar-tabacchi mancando 4/5 anni alla 2° scadenza canone, il propietario dei muri vendeva e per il conduttore il prezzo era alto.
Il conduttore alla scadenza se n'è andato con la sua licenza e il propietario ha venduto dopo 4/5 anni di sfitto.

Scusa ma la licenza si può portare via?
Non è necessario che si verifichi la cd cessione di azienda e con essa anche il contratto di locazione?
Il conduttore può andare via con livenza bar e tabacchi?
Sul sito dei tabaccai mi sembrava che ci fosse un commento contrario.
Sul prezzo al mq non saprei dire: secondo me una cosa è l'hinterland milanese, altra cosa un paese che è frazione di città.
Certo nel mio caso c'è da valutare l'effetto scarsità: non ci sono locali uguali nelle vicinanze e non è posibile costruirne altri perchè ci sono case e villette.