Exit strategy per vecchio immobile

[ZioTibia]

Ciao a tutti. Vi leggo spesso anche se finora non ho mai scritto qui.
Sono proprietario per successione di un immobile degli anni 30, composto da 3 alloggi, che vorrei vendere, però senza fretta, per investire i soldi con meno rogne nel mercato mobiliare. Vorrei valutare l'exit strategy ottimale da un punto di vista economico.
Sentendo vari pareri mi dicono che per venderlo in tempi ragionevoli dovrei chiedere 150mila euro, pagato 200mila nel 2003.
Nel frattempo ha reso in media 700 euro lordi al mese di affitti. Il canone è relativamente basso (potrei chiedere di più) e ora un alloggio è sfitto e gli altri sono in scadenza di locazione. Diciamo che ad affittarlo tutto potrebbe rendere 1000-1200 euro al mese, anche se solo quest'anno ho dovuto tirare fuori 4000 euro per riparazioni straordinarie a cui dovrò aggiungerne altre il prossimo anno.
Gli attuali conduttori sono tutti della stessa famiglia e per motivi che non sto qua a spiegare lo comprerebbero tutto per 180mila euro.
Il problema è che la banca non gli concede il mutuo perchè, stando a quel che dicono, essendo stranieri gli mancano ancora 2-3 anni per avere il permesso di soggono a tempo indeterminato.
Stavo valutando delle formule contrattuali che permettano al conduttore di pagarmi a rate l'immobile, tipo mutuo tra privati o leasing immobiliare, a patto naturalmente che non sia più conveniente per me tenere l'immobile, affittarlo tutto a 1000 euro e ripresentarmi sul mercato tra 4 anni.
Voi che fareste: svendere a 150, leasing a 180, o affittare?

[broken brick]

Descrivici meglio l'oggetto, la posizione è importantissima, zona degradata..di pregio... Poi la metratura (la ristrutturazione va a mq)...

[ZioTibia]

Originalmente inviato da broken brick

Descrivici meglio l'oggetto, la posizione è importantissima, zona degradata..di pregio... Poi la metratura (la ristrutturazione va a mq)...

L'immobile si trova inserito in una borgata con altri edifici credo della stessa età, a neanche 500 metri dal centro di una frazione di 1500 abitanti.
Non è sicuramente di pregio.
E' diviso in 2 piani di 120 mq ciascuno. Il piano superiore è diviso in 2 appartamenti di 70 e 50 mq. Poi ci sono 2 box auto e un parcheggio esterno per 2-3 auto.

[Luciom]

Dalla spiegazione dettagliata, credo che la cosa finanziariamente + sensata sia proseguire con l'affitto riempendo, soprattutto se sei capace a trovare inquilini e/o hai una agenzia di riferimento che lo sa fare velocemente.

Personalmente, venderei a 150k, ma solo perchè ritengo di poterne fare buon uso nell'obbligazionario e quant'altro, ma come numeri e sopratutto se la tua alternativa personale è metterli al 2% per ora puoi proseguire con l'affitto e attendere compratore per 175-180 in grado di fare mutuo (questa famiglia se risolve le problematiche legate ai documenti, o una analoga).

Quindi tienila in "vendita" ma a 200k trattabili /180k non trattabili, ben conscio ovviamente che la probabilità di vendere nei prossimi 18 mesi a quella cifra è molto bassa (però non buttarla via, cioè un mandato per queste cifre dallo lo stesso, consapevole che avrà poco successo ma non ci perdi niente )

[apiso]

Originalmente inviato da Luciom

Quindi tienila in "vendita" ma a 200k trattabili /180k non trattabili, ben conscio ovviamente che la probabilità di vendere nei prossimi 18 mesi a quella cifra è molto bassa (però non buttarla via, cioè un mandato per queste cifre dallo lo stesso, consapevole che avrà poco successo ma non ci perdi niente )

Non capisco perchè vendere all'uttuale prezzo di mercato, sia 'buttare via un immobile', pensate forse che fra un paio di anni sia molto meglio?

[broken brick]

Valuta le offerte, anche perchè se è affittato con contratto regolare 150k non sono pochissimi, magari ti siedi a tavolino e cerchi di tirare un po'...della promessa di acquistare tra qualche anno non puoi fare gran conto, non dipende da loro...no, non vedo facile vendere, magari razionalizza un po' e cerca di ottenere di più dall'affitto. Ristrutturare non ha senso se non c'è mercato.

[Luciom]

Non capisco perchè vendere all'uttuale prezzo di mercato, sia 'buttare via un immobile', pensate forse che fra un paio di anni sia molto meglio?

PErchè dalla descrizione 150k è un prezzo tale che chi compra fa profitto, dato che chi compra per esigenze abitative 180k è disposto a metterli (ed è in linea con i 12k+ di canone annuo, chi compra starebbe comprando a rendimento lordo 8%, che per quanto l'immobile necissiti di svariati interventi, è davvero molto)

[porchetto]

ciao Tibia ho letto il tuo post e torno a scrivere dopo tanto tempo sperando di esserti di aiuto, non condivido infatti i consigli che stai ricevendo.

nel settore immobiliare se un affare va fatto a 100 si deve poter fare anche a 110 altrimenti non sarebbe un affare sia a vendere che a comprare.

un consiglio primario che mi sento di darti è soprattutto di curare (se hai tempo come mi sembra di capire) direttamente l'affare da solo non far intervenire una agenzia che comporta una riduzione dei corrispettivi di un 6% (tra provvigione di ambe le parti)

fai poi molta attenzione nel cosiddetto "leasing" con gli stranieri è piuttosto pericoloso, se vuoi potrò darit altri consigli in privato.

[ZioTibia]

Originalmente inviato da porchetto

ciao Tibia ho letto il tuo post e torno a scrivere dopo tanto tempo sperando di esserti di aiuto, non condivido infatti i consigli che stai ricevendo.

nel settore immobiliare se un affare va fatto a 100 si deve poter fare anche a 110 altrimenti non sarebbe un affare sia a vendere che a comprare.

un consiglio primario che mi sento di darti è soprattutto di curare (se hai tempo come mi sembra di capire) direttamente l'affare da solo non far intervenire una agenzia che comporta una riduzione dei corrispettivi di un 6% (tra provvigione di ambe le parti)

fai poi molta attenzione nel cosiddetto "leasing" con gli stranieri è piuttosto pericoloso, se vuoi potrò darit altri consigli in privato.

grazie della disponibilità porchetto, comunque penso ormai di scartare l'ipotesi del leasing

per l'agenzia, certo costa ma bisogna valutare cosa mi dà in cambio... metti che mi porta uno disposto a comprare per 180k, cash, domani... beh un pensierino ce lo faccio mi aspetto comunque che mi faccia spuntare un prezzo più alto di quanto non farei io, altrimenti per cosa la pago?