MERCATO GERMANIA e DOPPIA IMPOSIZIONE

[francs]

Sono stato recentemente a Monaco per seguire la famiglia di un mio amico che ha comprato casa lì a scopo investimento.

Sono stato 10gg a parlare con agenzie specializzate nell'aiutare non residenti a pagare le tasse in germania, tasse sul reddito di affitto prevalentemente.

Gli accordi sulla doppia imposizione (si può scaricare l'articolo in ITALIANO/TEDESCO) prevedono che il tuo reddito da affitto prodotto in Germania sia tassato sia in Germania che in Italia, ma senza pagare due volte le tasse. Il che significa che si pagano le tasse in Germania secondo la tassazione tedesca, poi, in Italia, invece di pagare tutte le tasse che pagheresti su quel reddito, ti vengono detratte le tasse già pagate in Germania.
Ci sono 3 quadri della DR che ospitano i dati dei redditi esteri: RW, RL e CR.
Praticamente, per il calcolo delle tasse, è come se il tuo reddito fosse interamente prodotto in Italia, semplicemente parte delle tasse se le prende la germania ma il tuo carico è lo stesso (articolo 6 del trattato).

Al posto dell'ICI loro hanno la GRUNDSTEUER il cui ammontare è abbastanza "plafonato" e per appartamenti fino a 90mq senza terreno si attesta intorno ai 300 euro all'anno.

Come si calcolano grossomodo le tasse:

Se hai 12000 euro anno di reddito da affitto e sei non residente devi aggiungere al tuo reddito 8004 euro di no tax area e quindi il tuo reddito imponibile diventa 20004 euro. A questo reddito devi dedurre il deprezzamento dell'immobile che si calcola generalmente così: costo valore di acquisto x 0,75 x 0,02.
Si possono dedurre anche le spese di ristrutturazione e manutenzione.
Dal reddito così ottenuto le tasse si pagano con la marginalità che si può scaricare all'indirizzo:
SIC-Portal: Internetauftritt des Bundeszentralamtes für Steuern - Tax Law for Investors
oppure usando il motore di calcolo:
German Income Tax Calculator 1999-2011, FreeWare

Chiaramente il tuo netto sarà approssimativamente 12000€ - le tasse.
Poi ci sarà la differenza da dare in Italia.

Adesso in Italia sembra che stia per entrare la cedolare secca "facoltativa" del 20% il che va anche considerato.

I tempi di sfratto e i costi: 2 anni e 10.000-14.000 €.
Il conduttore può smettere di pagare l'affitto al locatore se poco poco si rompe un rubinetto la legislazione è abbastanza PRO-CONDUTTORE.
Non esistono nella pratica contratti a scadenza sono tutti a tempo indeterminato.

La soluzione al pagamento delle tasse in Italia, che non mi sento di percorrere è farsi accreditare l'affitto in Austria o Svizzera come fanno alcuni clienti delle agenzie immobiliari.

Se qualcuno pensa di comprare a Bogenhausen occhi perchè c'è il proggetto Torri di Bogenhausen che incombe.

Gli agenti immobiliari non danno nessuna delle info di cui sopra, esattamente come gli Italiani tacciono su eventuali problematiche o sul reale ritorno dell'investimento, calcolandolo unicamente con le tasse tedesche (e lì è conveniente, ma se non sei tedesco devi pagare la differenza nel tuo paese di origine).

Il prezzo delle case al centro di Monaco è lo stesso che quello al centro di una importante città Italiana.
Ma basta spostarsi di 1km che i prezzi "crollano" ma crollano su case degli anni 60-70, edilizia popolare, 70mq, 170.000€, affitto intorno ai 600-700 euro al mese.

Non so se queste info possano essere utili, magari qualcuno ha deciso di investire in Germania (Monaco). Io, visto che non parlo il tedesco, pagherei le stesse tasse e non posso prendere l'aereo quando voglio, ho rinunciato.

[molly_bloom]

grazie, molto interessante

[housecrash]

Originalmente inviato da francs

Sono stato recentemente a Monaco per seguire la famiglia di un mio amico che ha comprato casa lì a scopo investimento.

Sono stato 10gg a parlare con agenzie specializzate nell'aiutare non residenti a pagare le tasse in germania, tasse sul reddito di affitto prevalentemente.

Gli accordi sulla doppia imposizione (si può scaricare l'articolo in ITALIANO/TEDESCO) prevedono che il tuo reddito da affitto prodotto in Germania sia tassato sia in Germania che in Italia, ma senza pagare due volte le tasse. Il che significa che si pagano le tasse in Germania secondo la tassazione tedesca, poi, in Italia, invece di pagare tutte le tasse che pagheresti su quel reddito, ti vengono detratte le tasse già pagate in Germania.
Ci sono 3 quadri della DR che ospitano i dati dei redditi esteri: RW, RL e CR.
Praticamente, per il calcolo delle tasse, è come se il tuo reddito fosse interamente prodotto in Italia, semplicemente parte delle tasse se le prende la germania ma il tuo carico è lo stesso (articolo 6 del trattato).

Al posto dell'ICI loro hanno la GRUNDSTEUER il cui ammontare è abbastanza "plafonato" e per appartamenti fino a 90mq senza terreno si attesta intorno ai 300 euro all'anno.

Come si calcolano grossomodo le tasse:

Se hai 12000 euro anno di reddito da affitto e sei non residente devi aggiungere al tuo reddito 8004 euro di no tax area e quindi il tuo reddito imponibile diventa 20004 euro. A questo reddito devi dedurre il deprezzamento dell'immobile che si calcola generalmente così: costo valore di acquisto x 0,75 x 0,02.
Si possono dedurre anche le spese di ristrutturazione e manutenzione.
Dal reddito così ottenuto le tasse si pagano con la marginalità che si può scaricare all'indirizzo:
SIC-Portal: Internetauftritt des Bundeszentralamtes für Steuern - Tax Law for Investors
oppure usando il motore di calcolo:
German Income Tax Calculator 1999-2011, FreeWare

Chiaramente il tuo netto sarà approssimativamente 12000€ - le tasse.
Poi ci sarà la differenza da dare in Italia.

Adesso in Italia sembra che stia per entrare la cedolare secca "facoltativa" del 20% il che va anche considerato.

I tempi di sfratto e i costi: 2 anni e 10.000-14.000 €.
Il conduttore può smettere di pagare l'affitto al locatore se poco poco si rompe un rubinetto la legislazione è abbastanza PRO-CONDUTTORE.
Non esistono nella pratica contratti a scadenza sono tutti a tempo indeterminato.

La soluzione al pagamento delle tasse in Italia, che non mi sento di percorrere è farsi accreditare l'affitto in Austria o Svizzera come fanno alcuni clienti delle agenzie immobiliari.

Se qualcuno pensa di comprare a Bogenhausen occhi perchè c'è il proggetto Torri di Bogenhausen che incombe.

Gli agenti immobiliari non danno nessuna delle info di cui sopra, esattamente come gli Italiani tacciono su eventuali problematiche o sul reale ritorno dell'investimento, calcolandolo unicamente con le tasse tedesche (e lì è conveniente, ma se non sei tedesco devi pagare la differenza nel tuo paese di origine).

Il prezzo delle case al centro di Monaco è lo stesso che quello al centro di una importante città Italiana.
Ma basta spostarsi di 1km che i prezzi "crollano" ma crollano su case degli anni 60-70, edilizia popolare, 70mq, 170.000€, affitto intorno ai 600-700 euro al mese.

Non so se queste info possano essere utili, magari qualcuno ha deciso di investire in Germania (Monaco). Io, visto che non parlo il tedesco, pagherei le stesse tasse e non posso prendere l'aereo quando voglio, ho rinunciato.

Utilissimo post: bollo verde

edit ----

messo in indice sotto la voce "Guide al fai da te"

[fever7]

interessante, le case anni 60 70 costano sempre molto meno... a quel punto è molto meglio andare su uno storico (penso sia così anche in germania

[zar1982]

Francs complimenti per l'intervento.

Per prima cosa grazie per avere risposto indirettamente ad alcuni quesiti che avevo posto in qualche altra discussione.

Come te sono interessato all'acquisto in Germania (sto valutando i pro e contro), e come te non parlo tedesco. Personalmente preferisco Berlino a Monaco.

Vorrei provare a chiederti qualche altra info.
1) Ho letto che in Italia bisogna dichiarare anche i movimenti bancari relativi al trasferimento di fondi su c/c tedesco per acquisto della casa. Me lo puoi confermare. come mai?!?
2) supponiamo che volessi finanziare l'investimento tramite un mutuo. Ha scoperto se ci sono banche italiane che te lo permettono? Posso detrarre/dedurre (perdona l'ignoranza in materia fiscale) in Italia? Se lo finanzio in Germania è possibile utilizzare detrazioni? anche se non si tratta di una prima casa?
3) quali sono i maggiori rischi post-acquisto che secondo te si potrebbero verificare?

ancora molte grazie.

[fever7]

zar, qualche risposta te la do io, mio zio ha comprato a monaco da poco, perchè suo figlio vive e lavora lì da 10 anni e ci va spesso.
1)sui movimenti valutari c'è poco da dire, tutti quelli superiori a 10mila euro vanno segnalati nel quadro rw (oltre i 10 mila annui, quindi anche se spezzati)
2 non credo esistano banche italiane che ti finanzino, perchè c'è il problema dell'ipoteca...invece le banche tedesche non hanno problemi, però al max fanno un 50 55% della cifra. ovviamente ci vuole un reddito dimostrabile.
in germania non esiste distinzione 1 seconda casa, puoi dedurre tutti gli interessi sempre nell'anno di competenza, poi però non ho idea di cosa succeda in italia...
3 sui rischi boh, bisogna guardare i costi di mantenimento che sono alti (includono anche il riscaldamento) ed eventuali manutenzioni pure costose...

[francs]

Sui contratti di affitto il conduttore in germania paga tutte le utenze ivi compreso le spese di condominio che sono inserite in un quadretto appena sotto il valore dell'affitto. Cioè è scritto così:

Affitto 600€
Con accanto il calcolo euro al mq, in Germania non puoi chiedere quello che vuoi perchè il valore degli affitti è fortemente controllato dallo stato che fissa lui delle tabelle, una specie di nostro canone concordato o, se vogliamo, ex equo canone. Se anche affitti ad una cifra superiore in qualsiasi momento il conduttore può chiedere ed ottenere per legge una riduzione.
spese condominio 50 €
Totale 650€.

Le spese di manutenzione si deducono, ma bisogna stare attenti perchè, come non residente, non nè puoi dedurre alcune che non mi ricordo quali siano, sorry. Da quanto ho capito ci sono dei vantaggi anche per il mutuo, mi pare si deduca in parte anche quello (ma vale per i tedeschi).

Io ho rinunciato perchè:

1 - finivo per pagare le stesse tasse che in Italia, poi, dal documento pdf che ho trovato qui sul forum sembra che la cedolare secca del 20% sugli affitti si faccia.
2 - il tedesco. anche se il tuo inquilino parla inglese, sei comunque fuori dal giro. Qualsiasi comunicazione dallo stato germania arriva in tedesco e te la devi far tradurre (e ha un costo).
3 - Per la stessa cifra trovo la stessa "*****" di case anche in italia, basta spostarsi di una 20ina di km dal centro e la affitto allo stesso prezzo.
4 - Devi assumere un consulente fiscale tedesco (con cui avevo già preso contatti) cioè altri costi.
5 - farti assicurazioni che ti proteggono da un eventuale causa di sfratto (vedi il mio post) e che ti forniscano un servizio che ripari istantaneamente qualsiasi rottura alla casa (impianto idrico o elettrico o simili).
Una che avevo contattato alla Stadtsparkasse (una nota banca di monaco) ne aveva una che copriva da tutto ciò, causa di sfratto e "rotture" per 600€/anno.

Insomma su quello che diceva l'agente, un 4.5% netto di rendita, che andava bene per un tedesco, a me, con tutti i costi sopra, assicurazioni, tasse (considerato che come anzidetto vengo tassato in Italia per la differenza), commercialista e ca**i e ma**i, la mia rentita si riduceva ad un valore che trovo tranquillamente in Italia, il tutto condito da un perfetto Italiano che parlano tutti (forse).

Per il resto c'è il quadro RW, come anticipato, per i trasferimenti di capitale.
Su questo rivolgiti al commercialista che te lo spiega sicuramente meglio di me.

[Il_Sovrano]

Abbastanza pro concuttore?

No abbastanza ... de piu' .... praticamente il proprietario di casa e' l'inquilino. Mai e poi mai investire in immobiliare in germania per affitto.

[fever7]

Originalmente inviato da francs

Sui contratti di affitto il conduttore in germania paga tutte le utenze ivi compreso le spese di condominio che sono inserite in un quadretto appena sotto il valore dell'affitto. Cioè è scritto così:

Affitto 600€
Con accanto il calcolo euro al mq, in Germania non puoi chiedere quello che vuoi perchè il valore degli affitti è fortemente controllato dallo stato che fissa lui delle tabelle, una specie di nostro canone concordato o, se vogliamo, ex equo canone. Se anche affitti ad una cifra superiore in qualsiasi momento il conduttore può chiedere ed ottenere per legge una riduzione.
spese condominio 50 €
Totale 650€.

Le spese di manutenzione si deducono, ma bisogna stare attenti perchè, come non residente, non nè puoi dedurre alcune che non mi ricordo quali siano, sorry. Da quanto ho capito ci sono dei vantaggi anche per il mutuo, mi pare si deduca in parte anche quello (ma vale per i tedeschi).

Io ho rinunciato perchè:

1 - finivo per pagare le stesse tasse che in Italia, poi, dal documento pdf che ho trovato qui sul forum sembra che la cedolare secca del 20% sugli affitti si faccia.
2 - il tedesco. anche se il tuo inquilino parla inglese, sei comunque fuori dal giro. Qualsiasi comunicazione dallo stato germania arriva in tedesco e te la devi far tradurre (e ha un costo).
3 - Per la stessa cifra trovo la stessa "*****" di case anche in italia, basta spostarsi di una 20ina di km dal centro e la affitto allo stesso prezzo.
4 - Devi assumere un consulente fiscale tedesco (con cui avevo già preso contatti) cioè altri costi.
5 - farti assicurazioni che ti proteggono da un eventuale causa di sfratto (vedi il mio post) e che ti forniscano un servizio che ripari istantaneamente qualsiasi rottura alla casa (impianto idrico o elettrico o simili).
Una che avevo contattato alla Stadtsparkasse (una nota banca di monaco) ne aveva una che copriva da tutto ciò, causa di sfratto e "rotture" per 600€/anno.

Insomma su quello che diceva l'agente, un 4.5% netto di rendita, che andava bene per un tedesco, a me, con tutti i costi sopra, assicurazioni, tasse (considerato che come anzidetto vengo tassato in Italia per la differenza), commercialista e ca**i e ma**i, la mia rentita si riduceva ad un valore che trovo tranquillamente in Italia, il tutto condito da un perfetto Italiano che parlano tutti (forse).

Per il resto c'è il quadro RW, come anticipato, per i trasferimenti di capitale.
Su questo rivolgiti al commercialista che te lo spiega sicuramente meglio di me.

un 4,5% è poco ormai (tenendo conto delle cose dette e dei costi da sostenere... ormai ci sono banche che danno il 3,65% a 6 anni sui festgeld con garanzia del deposito...

[zar1982]

Tutta questa burocrazia mi spaventa parecchio.
PERSONALMENTE (scritto in grande per evitare dubbi), se devo investire in un immobile penso che la germania sia meglio che l'Italia nel lungo periodo.
Motivi:
- Salari DE > Salari ITA
- Prezzi immobili DE < Prezzi immobili ITA (una casa in centro a Milano non me la posso permettere, in centro a Berlino si)
- Se salta l'euro, direi che è meglio avere asset in EURO-MARCHI che in EURO-LIRE (guarda quanto è sceso l'euro per colpa dei PIIGS)

Francs, se si dovesse fare la cedolare secca 20% non ne beneficerebbe anche chi possiede immobili all'estero, poichè si riducono le tasse che si pagano allo stato italiano?