MUTUI IRS 30Y: non solo "mercato immobili"

[dogo]

3d DEDICATO A CHI HA INTENZIONE DI COMPRARE CASA ED ASPETTA IL MOMENTO "GIUSTO".
NON DEDICATO A CHI COMPRA PER INVESTIMENTO E/O PER CHI NON VUOLE COMPRARE CASA, PER QUALSIASI MOTIVO QUESTO AVVENGA.

Spesso l'acquisto della casa porta a contrarre un debito (Mutuo) a lunga scadenza.
Troppo spesso si "gioca" ad indovinare il momento giusto in cui comprare casa...
Troppo spesso si tralascia il fatto di considerare anche il momento giusto in termini di Tassi d'interesse (possiamo tranquillamente parlare del solo TF, perchè chi mastica di finanza sa che a 30Y il TF (irs/swap 30Y) è considerabile una proxy (regressione) di un TV).

Prendiamo quindi l'irs a 30Y e le sue dinamiche degli ultimi 3 mesi.
Dopo una fase laterale durata non poco, ora l'IRS a 30Y inizia a farsi "sentire".
Si è passati da un valore "medio" di 2.80% a quello odierno di 3.50%
Sono circa 30€ in più al mese di rata per ogni 100.000€ di mutuo.

Esempio a 30Y, 200.000€.
Nel passaggio recente da 2.80% a 3.50% abbiamo circa 1.000€ in più all'anno di rata di mutuo.
Con una ipotesi di inflazione al 3% (che riduce il valore attuale della somma dei flussi in uscita per i prox 30Y) abbiamo che, a parità di altre condizioni, oggi una casa acquistata con mutuo TF su 200.000€ costa ben 20.000€ in più rispetto a due mesi fa e quasi 30.000€ in più rispetto ad agosto.

Quindi occhio anche ai tassi...

Spesso si guarda troppo al mercato immobiliare... e troppo poco a quello monetario...

Ipotesi Inflazione = 3%
Maggiorazione annua
2010 € 1.000,00
2011 € 970,87
2012 € 942,60
2013 € 915,14
2014 € 888,49
2015 € 862,61
2016 € 837,48
2017 € 813,09
2018 € 789,41
2019 € 766,42
2020 € 744,09
2021 € 722,42
2022 € 701,38
2023 € 680,95
2024 € 661,12
2025 € 641,86
2026 € 623,17
2027 € 605,02
2028 € 587,39
2029 € 570,29
2030 € 553,68
2031 € 537,55
2032 € 521,89
2033 € 506,69
2034 € 491,93
2035 € 477,61
2036 € 463,69
2037 € 450,19
2038 € 437,08
2039 € 424,35
2040 € 411,99
€ 20.600,44

[ippo666]

bhe c'e anche chi ha una buona parte in contanti, anzi, dovrebbe essere la rgola per comprare, l'anomalia e il mutuo oltre il 50% del valore della casa


questo attenua molto il peso di un eventuale leggero aumento dei tassi sull'investimento

[oneone]

Originalmente inviato da ippo666

bhe c'e anche chi ha una buona parte in contanti, anzi, dovrebbe essere la rgola per comprare, l'anomalia e il mutuo oltre il 50% del valore della casa


questo attenua molto il peso di un eventuale leggero aumento dei tassi sull'investimento

mutuo al 50-% con questi prezzi?
è un peccato che lo scenario di cominciare con una casa piccola e con il cambio delle necessità si passi a metrature più ampie sia poco diffuso

[dogo]

Originalmente inviato da ippo666

bhe c'e anche chi ha una buona parte in contanti, anzi, dovrebbe essere la rgola per comprare, l'anomalia e il mutuo oltre il 50% del valore della casa

questo attenua molto il peso di un eventuale leggero aumento dei tassi sull'investimento

C'è anche chi nasce bello, ricco e simpatico...

Circa il 60/70% degli acquisti è finanziato con mutuo.
Il valore del mutuo è mediamente del 60/70%.

Quindi, ai fini dell'impatto dei tassi:
- mutuo rilevante
- non mutuo poco rilevante

Originalmente inviato da oneone

mutuo al 50-% con questi prezzi?
è un peccato che lo scenario di cominciare con una casa piccola e con il cambio delle necessità si passi a metrature più ampie sia poco diffuso

Su ogni acquisto ti va via, almeno, il 10% del valore della casa... e sulle vendite non troppo di meno.
Il mercato italiano è blindato da costi fissi di compravendita che rendono il mercato fortemente inefficiente.
Poi c'è:
- trasloco;
- lavori in entrata;
- arredamento.
Un bel fardello che occorre tener da conto fin da subito per una adeguata analisi "costi benefici".

[Luciom]

L'ipotesi di inflazione al 3% da dove l'hai tirata fuori?

[clash]

mettici anche l'aumento del costo del mutuo... per tutti coloro che ancora non l'avessero capito:

nessun futuro per l'immobiliare

[sisimomo]

ma se anche i mutui li regalassero non ci sarebbe comunque convenienza a comprare perché in ogni caso ti ritroveresti tra pochi anni col capitale a investito - ... % (metteteci una cifra a piacere)

[dogo]

Originalmente inviato da Luciom

L'ipotesi di inflazione al 3% da dove l'hai tirata fuori?

Avrei voluto mettere il 2% (pilastro BCE), ma ho preferito mettere un più morbido (e realistico) 3%...
Tuttavia il tema che volevo affrontare non era:
- c'è chi compra cash
- l'inflazione è più alta/bassa
- oggi piove
- ecc...

bensì era:
- occhio ai tassi, spesso (soprattutto dopo che sono rimasti a languire su valori non sostenibili) pesano in modo rilevante sulle scelte economiche, ma quasi mai vengono analizzati in modo competente (e di certo questo non avviene in finanziaria/banca).

Cmq, giusto per esercizio di stile

Ipotesi Inflazione = 2% Ipotesi Inflazione = 3% Ipotesi Inflazione = 4%
RATA RATA RATA
2010 € 1.000,00 2010 € 1.000,00 2010 € 1.000,00
2011 € 980,39 2011 € 970,87 2011 € 961,54
2012 € 961,17 2012 € 942,60 2012 € 924,56
2013 € 942,32 2013 € 915,14 2013 € 889,00
2014 € 923,85 2014 € 888,49 2014 € 854,80
2015 € 905,73 2015 € 862,61 2015 € 821,93
2016 € 887,97 2016 € 837,48 2016 € 790,31
2017 € 870,56 2017 € 813,09 2017 € 759,92
2018 € 853,49 2018 € 789,41 2018 € 730,69
2019 € 836,76 2019 € 766,42 2019 € 702,59
2020 € 820,35 2020 € 744,09 2020 € 675,56
2021 € 804,26 2021 € 722,42 2021 € 649,58
2022 € 788,49 2022 € 701,38 2022 € 624,60
2023 € 773,03 2023 € 680,95 2023 € 600,57
2024 € 757,88 2024 € 661,12 2024 € 577,48
2025 € 743,01 2025 € 641,86 2025 € 555,26
2026 € 728,45 2026 € 623,17 2026 € 533,91
2027 € 714,16 2027 € 605,02 2027 € 513,37
2028 € 700,16 2028 € 587,39 2028 € 493,63
2029 € 686,43 2029 € 570,29 2029 € 474,64
2030 € 672,97 2030 € 553,68 2030 € 456,39
2031 € 659,78 2031 € 537,55 2031 € 438,83
2032 € 646,84 2032 € 521,89 2032 € 421,96
2033 € 634,16 2033 € 506,69 2033 € 405,73
2034 € 621,72 2034 € 491,93 2034 € 390,12
2035 € 609,53 2035 € 477,61 2035 € 375,12
2036 € 597,58 2036 € 463,69 2036 € 360,69
2037 € 585,86 2037 € 450,19 2037 € 346,82
2038 € 574,37 2038 € 437,08 2038 € 333,48
2039 € 563,11 2039 € 424,35 2039 € 320,65
2040 € 552,07 2040 € 411,99 2040 € 308,32
€ 23.396,46 € 20.600,44 € 18.292,03

[housecrash]

Originalmente inviato da CautoCostruttore

Mi dice che la rata finanziabile e approvata/ottimale per lui e consorte sarebbe della durata di 30 anni, datemi ogni consiglio in merito fisso/variabile,durata etc. etc. .

Grazie
CautoCostruttore

E da insider ancora non gli hai consigliato di lasciar perdere? Sai quanti sono 30 anni di una "rata finanziabile ottimale per lui e consorte"?

[totem1959]

Originalmente inviato da CautoCostruttore

Salve,
alcuni di voi han avuto modo di leggere qualche mio intervento qua e la, e visto che in questo post si parla di mutui sono a chiedere [...]

Grazie
CautoCostruttore

sei nella sezione sbagliata....


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