Acquisto di appartamento in costruzione

[Glb]

Ciao a tutti

Vorrei conoscere la vostra opinione riguardo la seguente situazione.

Dopo una lunga ricerca un mio amico ha trovato un appartamento le cui caratteristiche rispondono pienamente alle sue esigenze.
L'unico problema per il quale non ha ancora effettato l'acquisto è che il costruttore (si tratta di una nuova costruzione) vuole una parte del prezzo in contanti e non sull'atto. In pratica chiede di firmare un preliminare, che non verrà registrato, nel quele sarà indicato il prezzo richiesto e le scadenze dei pagamenti. Prima del rogito il preliminare verrà distrutto e si farà un atto per un importo ridotto della parte pagata in contanti.
Il mio amico si è subito opposto a questa cosa ma come risposta ha ottenuto la restituzione dell'assegno (non incassato) consegnato, in un incontro precedente, come caparra per bloccare l'appartamento. Il costruttore si è giustificato dicendo che non può fare altrimenti poichè un atto di importo diverso da quelli fatti per gli altri appartamenti dello stasso stabile determinerebbe un sicuro accertamento fiscale che danneggierebbe lui ma anche gli altri acquirenti. Ha inoltre affermato che la prassi è questa almeno per gli acquisti di immobili nuovi.

Al di la delle considerazioni etiche (che sono certamente importanti ) vorrei capire in che modo può tutelarsi chi fa una cosa del genere?

Premesso che:
- la società che costruisce è una srl che, però, da informazioni acquisite sembra essere in buona salute
- il costruttore, che non ha un passato di fallimenti ma ha una ottima reputazione , ha costruito diversi palazzi ed ha un patrimonio immobiliare cospicuo, è disposto a garantire i clienti che lo richiedono inserendo nel prelininare una clausola con la quale risponde con il suo patrimonio personale per eventuali fallimenti della sua società.
- Il palazzo e praticamente finito. La consegna è prevista tra 1 o 2 mesi ed il rogito subito dopo.
- Visti i tempi brevi previsti per la consegna è stato concordato che una parte del prezzo venga pagata subito una parte alla consegna ed il resto all'atto.
- Sembra che sia stato già venduto + del 50% degli appartamenti.

Escludendo l'ipotesi del fallimento che sembra ormai difficile visto che l'immobile è finito e già in parte venduto il dubbio è come ci si possa cautelare da 'sorprese' come ad esempio una ritardata consegna dell'appartamento o, peggio dal fatto che il costruttore dopo aver ricevuto la maggior parte del prezzo non voglia procedere al rogito magari chiedendo a vario titolo ulteriori versamenti.
Se si verificasse una di queste due situazioni credo che il preliminare non registrato non potrebbe essere utile a costringere il costruttore ad adempiere agli accordi ne a chiedere un risarcimento ( di questo però non ne sono certo). D'altra parte, a quel punto, registrando unilateralmete il preliminare cosa si potrebbe ottenere?

Ciao

[housecrash]

Originalmente inviato da Glb

Ciao a tutti

Vorrei conoscere la vostra opinione riguardo la seguente situazione.

Dopo una lunga ricerca un mio amico ha trovato un appartamento le cui caratteristiche rispondono pienamente alle sue esigenze.
L'unico problema per il quale non ha ancora effettato l'acquisto è che il costruttore (si tratta di una nuova costruzione) vuole una parte del prezzo in contanti e non sull'atto. In pratica chiede di firmare un preliminare, che non verrà registrato, nel quele sarà indicato il prezzo richiesto e le scadenze dei pagamenti. Prima del rogito il preliminare verrà distrutto e si farà un atto per un importo ridotto della parte pagata in contanti.
Il mio amico si è subito opposto a questa cosa ma come risposta ha ottenuto la restituzione dell'assegno (non incassato) consegnato, in un incontro precedente, come caparra per bloccare l'appartamento. Il costruttore si è giustificato dicendo che non può fare altrimenti poichè un atto di importo diverso da quelli fatti per gli altri appartamenti dello stasso stabile determinerebbe un sicuro accertamento fiscale che danneggierebbe lui ma anche gli altri acquirenti. Ha inoltre affermato che la prassi è questa almeno per gli acquisti di immobili nuovi.

Vero.... questa storia l'ho già sentita ... da un professionista del settore.

Ecco perchè auspico che parta la mannaia per tutti i costruttori e che gli si apra per bene il deretano

Originalmente inviato da Glb

Al di la delle considerazioni etiche (che sono certamente importanti ) vorrei capire in che modo può tutelarsi chi fa una cosa del genere?

Premesso che:
- la società che costruisce è una srl che, però, da informazioni acquisite sembra essere in buona salute
- il costruttore, che non ha un passato di fallimenti ma ha una ottima reputazione , ha costruito diversi palazzi ed ha un patrimonio immobiliare cospicuo, è disposto a garantire i clienti che lo richiedono inserendo nel prelininare una clausola con la quale risponde con il suo patrimonio personale per eventuali fallimenti della sua società.
- Il palazzo e praticamente finito. La consegna è prevista tra 1 o 2 mesi ed il rogito subito dopo.
- Visti i tempi brevi previsti per la consegna è stato concordato che una parte del prezzo venga pagata subito una parte alla consegna ed il resto all'atto.
- Sembra che sia stato già venduto + del 50% degli appartamenti.

Escludendo l'ipotesi del fallimento che sembra ormai difficile visto che l'immobile è finito e già in parte venduto il dubbio è come ci si possa cautelare da 'sorprese' come ad esempio una ritardata consegna dell'appartamento o, peggio dal fatto che il costruttore dopo aver ricevuto la maggior parte del prezzo non voglia procedere al rogito magari chiedendo a vario titolo ulteriori versamenti.
Se si verificasse una di queste due situazioni credo che il preliminare non registrato non potrebbe essere utile a costringere il costruttore ad adempiere agli accordi ne a chiedere un risarcimento ( di questo però non ne sono certo). D'altra parte, a quel punto, registrando unilateralmete il preliminare cosa si potrebbe ottenere?

Ciao

Lascio la parola ai tecnici

[Glb]

Originalmente inviato da housecrash

Vero.... questa storia l'ho già sentita ... da un professionista del settore.

Ecco perchè auspico che parta la mannaia per tutti i costruttori e che gli si apra per bene il deretano



Lascio la parola ai tecnici

I costruttori con questo comportamento mettono gli acquirenti in un vicolo cieco. Se vogliono acquistare devono accettare queste condizioni ma accettandole si privano di ogni tutela legale poichè se provano a registrare i preliminari fittizi che di fatto rimangono delle scritture private tra le parti e che pur non potendo produrre effetti reali (cioè trasferire coativamente il diritti reale sul bene) hanno sempre, credo, effetti giuridici, vanno incontro a conseguenze pesanti soprattutto con il fisco.
L'unico modo, secondo me, per evitare questa forma di estorsione, sarebbe quello di rendere gli acquirenti immuni da conseguenze nel caso di denuncia del costruttore e di fornirgli un diritto di prelazione utile almeno a recuperare quando pagato nel caso di un fallimento causato appunto dalla dalla denuncia.
La speranza che qualcuno possa fare una denuncia alla GDF senza aver firmato nulla che dimostri la richiesta illegale del costruttore mi sembra una utopia poichè non si avrebbe alcun modo per dimostrare l'illecito.

[housecrash]

Originalmente inviato da Glb

I costruttori con questo comportamento mettono gli acquirenti in un vicolo cieco. Se vogliono acquistare devono accettare queste condizioni ma accettandole si privano di ogni tutela legale poichè se provano a registrare i preliminari fittizi che di fatto rimangono delle scritture private tra le parti e che pur non potendo produrre effetti reali (cioè trasferire coativamente il diritti reale sul bene) hanno sempre, credo, effetti giuridici, vanno incontro a conseguenze pesanti soprattutto con il fisco.
L'unico modo, secondo me, per evitare questa forma di estorsione, sarebbe quello di rendere gli acquirenti immuni da conseguenze nel caso di denuncia del costruttore e di fornirgli un diritto di prelazione utile almeno a recuperare quando pagato nel caso di un fallimento causato appunto dalla dalla denuncia.
La speranza che qualcuno possa fare una denuncia alla GDF senza aver firmato nulla che dimostri la richiesta illegale del costruttore mi sembra una utopia poichè non si avrebbe alcun modo per dimostrare l'illecito.

E' paradossale: ti accolli i rischi e entri nell'illegale e devi pagare di più. Spero il tuo amico lo mandi a quel paese.

Per quanto riguarda la denuncia, fatelo sapere a quelli di Striscia. Chissà, magari gli fanno una visitina

[broken brick]

Secondo me l'acquirente non è per niente tutelato! non si può sentire una cosa del genere. Chi compra il nuovo già è DEBOLE e deve pretendere garanzie, FIDEIUSSIONE, decennale, etc etc non si può più sentir parlare di NERO Poi non lamentiamoci se ci inch....ppettano.

[broken brick]

E poi se gli acquirenti hanno bisogno del mutuo che cifra raccontano alla banca?

[traderminetor]

Originalmente inviato da housecrash

E' paradossale: ti accolli i rischi e entri nell'illegale e devi pagare di più. Spero il tuo amico lo mandi a quel paese.

Per quanto riguarda la denuncia, fatelo sapere a quelli di Striscia. Chissà, magari gli fanno una visitina

Pagare di più?!?!
Pensi che se non facesserò così, i prezzi scenderebbero o aumenterebbero?

[housecrash]

Originalmente inviato da traderminetor

Pagare di più?!?!
Pensi che se non facesserò così, i prezzi scenderebbero o aumenterebbero?

Dài, ora vienici a dire che caricherebbero sul prezzo anche le tasse evase, così invece del 50% di invenduto ne avrebbero l'80%

[geografico]

digli che lasci stare nel nostro caso appartamento pignorato dopo il preliminare per fallimento e scomparsa del costruttore

[geografico]

scusa anche le nostre ricerche sull'azienda davano che la ditta era in buona salute ed aveva dietro una grossa famiglia friulana che si occupava di costruzioni e informatica,ma aimè questa era un s.r.l. e noi siamo rimasti con un cerino in mano