Mediatore o mandatario?

[Wile E. Coyote]

Mi sono riletto le varie discussioni tra Seroli, Gorio e Arpi sul ruolo del mediatore e quello del mandatario. Sperando di capirci qualcosa... invece no...

Lo spunto sono alcuni AI della mia zona, che vendono case di costruttori, i quali mi hanno detto espresamente di rivolgermi a loro per comprare case di loro costruzione, o altri che dicono "le costruisco io ma la parte commerciale la segue il tal AI".

Qualcuno chiarisce che "agisco a titolo oneroso (mandatario) e quindi non chiedo provvigione al cliente", bene, almeno so che la trattativa sara' tra me e lui e che terra' come giusto le parti del venditore, che gli avra' affidato una sorta di "procura", altri sono un po' piu' nebulosi e richiedono comunque la provvigione anche dal cliente. Ma curando la parte commerciale penso che decideranno se un'offerta e' congrua o meno, anche se la firmera' il costruttore.

Posto il fatto che la suddivisione della provvigione non fa testo e che molti iscritti al ruoli di AI lo sono anche nel registro dei mandatari, qual e' allora la linea di confine che contraddistingue un agente immobiliare virtualmente "super partes" e un mandatario del venditore? In quale caso posso essere sicuro di trovarmi i fronte a un mandatario che spera di "arrotondare" con una provvigione anche da parte mia e non a un mediatore magari con l'esclusiva?

Grazie a tutti!

[seroli-]

Originalmente inviato da Wile E. Coyote

Posto il fatto che la suddivisione della provvigione non fa testo e che molti iscritti al ruoli di AI lo sono anche nel registro dei mandatari, qual e' allora la linea di confine che contraddistingue un agente immobiliare virtualmente "super partes" e un mandatario del venditore? In quale caso posso essere sicuro di trovarmi i fronte a un mandatario che spera di "arrotondare" con una provvigione anche da parte mia e non a un mediatore magari con l'esclusiva?

Grazie a tutti!

Glielo chiedi, se vuole le provvigioni anche dal compratore allora è un A.I. e come tale si deve comportare (cioè fondamentalmente deve fare la trattativa e non dire "il prezzo è quello e sotto non si va').

Aggiungo, che io 4 giorni fa', non ho fatto scrivere (mi sono materialmente rifiutato di scrivere) una proposta d'acquisto a 5k euro sotto il prezzo che gli avevo indicato come "minimo" che voleva il venditore, ma questo perchè mi aveva gia' rifiutato (il venditore) 2 proposte fatte in quel modo.

Il compratore si è arrabbiato, lo ammetto e mi è dispiaciuto, ho fatto notare pero' che se lui avesse chiuso a 5k euro sotto da solo con il venditore direttamente, io non solo lo stavo autorizzando a provarci da solo (scavalcandomi diciamo, cioè provando da solo) ma anche non avrei preso provvigioni da nessuno, mi stavo rifiutando per indipendenza professionale, il che vuole anche dire che accettavo il rischio e se mi sbagliavo, mi ciucciavo i diti e non prendevo nulla.

La trattativa, comunque, come regola generale, si deve fare......poi ci sono anche casi appunto, particolari.

[ArPi]

Non c'è.

Di fatto non c'è una definizione precisa di cosa sia "mediare"...
Esiste al definizione di mediatore:

Art. 1754 Mediatore
E' mediatore colui che mette in relazione due o più parti per la conclusione di un affare,
senza essere legato ad alcuna di esse da rapporti di collaborazione, di dipendenza o di
rappresentanza.

c'è però la definizione precisa di cosa fa chi svolge un mandato.

...

Prendo a prestito le parole di un collega ( che ritengo essere in fondo un idi.ota) che anni fa scriveva su internet (sperando che non si riconosca):

Cercherò di chiarire la mia visione per come mi so esprimere:
Mediazione.
Il mediatore ha diverse case di suoi clienti venditori, per le quali ha avuto l’incarico (non è necessario il mandato) di trovare persone interessate all’acquisto.
Effettua visite, fa pubblicità e propone ai suoi clienti acquirenti che già ha o che recupera tramite la pubblicità, al fine di trovare una possibile combinazione domanda/offerta.
Quando trova un cliente acquirente che è potenzialmente interessato, gli parla del prezzo, il suo parere sulla trattativa che nasce, sul modo di gestirla e impostarla e poi gli fa sottoscrivere la proposta di acquisto irrevocabile, cercando di pilotare l’offerta verso una cifra che sia congrua alla conclusione dell’affare (che può essere anche diversa da quanto richiede il proprietario)…
Poi porta la proposta al proprietario, cercando di farla accettare (è suo dovere, anche a prezzo inferiore, di no lo deve dire il proprietario).
Se non ci riesce può intervenire in diversi modi (controproposta, rialzo dell’offerta, modalità di pagamento e tempi …).
Quando riesce a limare tutti gli aspetti (che non sono solo di prezzo) ecco che si può arrivare a una sottoscrizione dell’affare, i tecnici fanno i controlli verificando i documenti che il mediatore avrà consegnato e se tutto è a posto si va alla sottoscrizione di preliminare o rogito o altro contratto/atto…
Riscuote da entrambe le parti, con le quali non ha nessun legame, tantomeno un contratto che limiti la sua azione a esser portavoce di qualunque proposta, al di là della propria volontà…
Venditore
Io ho un appartamento del quale mi occupo, con incarico o mandato con/senza rappresentanza non cambia la sostanza semmai l’iter.
So che devo vendere e far guadagnare il venditore (che potrei essere anche io) una certa cifra che corrisponde a un certo prezzo di vendita, sotto il quale non posso scendere perchè non guadagnerei niente.
Vendo, il proprietario mi paga.
Banditore.
Decido un giorno dal quale partirà la vendita di un appartamento.
Ho un prezzo base, di partenza.
Ho dei rilanci minimi.
Ho diverse persone alle quali interessa che conoscono sia il prezzo base che i rilanci, oppure ho diverse persone che contemporaneamente fanno la loro migliore offerta.
Chi offre di più ha vinto.
Ho un compenso che deriva da diritti d’asta.

A parte come scrive in questo caso mi trovo abbastanza d'accordo con il "collega" qui sopra.

[ArPi]

Originalmente inviato da seroli-

....
Il compratore si è arrabbiato, lo ammetto e mi è dispiaciuto, ho fatto notare pero' che se lui avesse chiuso a 5k euro sotto da solo con il venditore direttamente, io non solo lo stavo autorizzando a provarci da solo (scavalcandomi diciamo, cioè provando da solo) ma anche non avrei preso provvigioni da nessuno, mi stavo rifiutando per indipendenza professionale, il che vuole anche dire che accettavo il rischio e se mi sbagliavo, mi ciucciavo i diti e non prendevo nulla.

La trattativa, comunque, come regola generale, si deve fare......poi ci sono anche casi appunto, particolari.

Io l'avrei portata lo stesso

Inoltre, se fossi il compratore andrei di corsa con una tua dichiarazione firmata a comprarla: scommetti che chiuderei? Prova a rifletterci.

[seroli-]

Originalmente inviato da ArPi

Io l'avrei portata lo stesso

Inoltre, se fossi il compratore andrei di corsa con una tua dichiarazione firmata a comprarla: scommetti che chiuderei? Prova a rifletterci.

nono non ci si faceva a meno di qulla cifra li' e SI secondo me ce l'avrebbe fatta da solo (avrebbe risparmiato le provvigioni e quindi avrebbe rialzato e preso da solo la casa.....lo so lo so, 'che non c'avevo pensato?)

Pero' apparte lo storno matematico provvigionale, non ci si faceva proprio (e non per la casa ma per pressioni familiari....storia complessa) a meno, c'avevo gia' provato 2 volte, non ci ritorno per la terza.

p.s.: comunque ho chiuso io

[Wile E. Coyote]

Originalmente inviato da seroli-

Glielo chiedi, se vuole le provvigioni anche dal compratore allora è un A.I. e come tale si deve comportare (cioè fondamentalmente deve fare la trattativa e non dire "il prezzo è quello e sotto non si va').

Aggiungo, che io 4 giorni fa', non ho fatto scrivere (mi sono materialmente rifiutato di scrivere) una proposta d'acquisto a 5k euro sotto il prezzo che gli avevo indicato come "minimo" che voleva il venditore, ma questo perchè mi aveva gia' rifiutato (il venditore) 2 proposte fatte in quel modo.

Il compratore si è arrabbiato, lo ammetto e mi è dispiaciuto, ho fatto notare pero' che se lui avesse chiuso a 5k euro sotto da solo con il venditore direttamente, io non solo lo stavo autorizzando a provarci da solo (scavalcandomi diciamo, cioè provando da solo) ma anche non avrei preso provvigioni da nessuno, mi stavo rifiutando per indipendenza professionale, il che vuole anche dire che accettavo il rischio e se mi sbagliavo, mi ciucciavo i diti e non prendevo nulla.

La trattativa, comunque, come regola generale, si deve fare......poi ci sono anche casi appunto, particolari.

Il fatto che la provvigione sia "divisa" o meno non configura mediatore-mandatario. Quello che mi "tufferebbe" sarebbe pagare un personaggio che alla fin fine decide lui il prezzo, senza appello, gia' pagato per fare quello.

La proposta non l'hai fatta, ma ho i miei dubbi che un altro AI, in caso di scavalco anche autorizzato (non tu, la tua moralita' e' ormai ben nota e' inossidabile, a costo di rimetterci in prima persona ) si lascerebbe sfuggire l'osso. La legge rimane dalla sua parte e penso che nessun accordo (anche scritto) avrebbe valore. Io come acquirente non rischierei.

[Wile E. Coyote]

Originalmente inviato da ArPi

Non c'è.

Di fatto non c'è una definizione precisa di cosa sia "mediare"...


Venditore
Io ho un appartamento del quale mi occupo, con incarico o mandato con/senza rappresentanza non cambia la sostanza semmai l’iter.
So che devo vendere e far guadagnare il venditore (che potrei essere anche io) una certa cifra che corrisponde a un certo prezzo di vendita, sotto il quale non posso scendere perchè non guadagnerei niente.
Vendo, il proprietario mi paga.

Qui sta il punto.
Quanto "sotto" posso andare (e quindi mandare avanti la trattativa) se a un certo punto (o gia' dall'inizio) decido di far pagare provvigione anche all'acquirente (e quindi fargli "vedere" uno sconto che non c'e')? Esiste una "discrezionalita'" da parte dell'AI o esiste un contratto di "mandato" al quale deve attenersi e che gli impone (per contratto o per legge) di non ricaricare la parte acquirente? E' una questione di etica/deontologia/comportamentale o se l'acquirente "scopre" un mandatario che si comporta come AI (o meglio un AI che si comporta come mandatario, rifiutando trattative e proposte ma chiede provvigione) puo' rifiutare la richiesta di provvigione?

[langecon]

Originalmente inviato da seroli-

Glielo chiedi, se vuole le provvigioni anche dal compratore allora è un A.I. e come tale si deve comportare (cioè fondamentalmente deve fare la trattativa e non dire "il prezzo è quello e sotto non si va').

Aggiungo, che io 4 giorni fa', non ho fatto scrivere (mi sono materialmente rifiutato di scrivere) una proposta d'acquisto a 5k euro sotto il prezzo che gli avevo indicato come "minimo" che voleva il venditore, ma questo perchè mi aveva gia' rifiutato (il venditore) 2 proposte fatte in quel modo.Il compratore si è arrabbiato, lo ammetto e mi è dispiaciuto, ho fatto notare pero' che se lui avesse chiuso a 5k euro sotto da solo con il venditore direttamente, io non solo lo stavo autorizzando a provarci da solo (scavalcandomi diciamo, cioè provando da solo) ma anche non avrei preso provvigioni da nessuno, mi stavo rifiutando per indipendenza professionale, il che vuole anche dire che accettavo il rischio e se mi sbagliavo, mi ciucciavo i diti e non prendevo nulla.

La trattativa, comunque, come regola generale, si deve fare......poi ci sono anche casi appunto, particolari.

io invece sabato ho preso una proposta a -20k sotto e siccome non la'vrei chiusa nemmeno con Gesù al mio fianco, ho optato per l'incontro informale nel mio ufficio (spesos ho chiuso trattative per simpatia). E' durato circa 2 ore e mezza ma alla fine si è chiusa a -7k

[ArPi]

Originalmente inviato da Wile E. Coyote

Qui sta il punto.
Quanto "sotto" posso andare (e quindi mandare avanti la trattativa) se a un certo punto (o gia' dall'inizio) decido di far pagare provvigione anche all'acquirente (e quindi fargli "vedere" uno sconto che non c'e')? Esiste una "discrezionalita'" da parte dell'AI o esiste un contratto di "mandato" al quale deve attenersi e che gli impone (per contratto o per legge) di non ricaricare la parte acquirente? E' una questione di etica/deontologia/comportamentale o se l'acquirente "scopre" un mandatario che si comporta come AI (o meglio un AI che si comporta come mandatario, rifiutando trattative e proposte ma chiede provvigione) puo' rifiutare la richiesta di provvigione?

Se riesce a dimostrarne il comportamento non indipendente, sì, in teoria.

In pratica ti tocca da pagà.

Questo è proprio il baco peggiore della mediazione oggi, sti burini si confondono con noi e fanno i venditori, e se glielo fai presente dicono "oh, ma io ho medaito" proprio perchè è una posizione di comodo: ho in mano il gioco e prendo i soldi da tutti e due...

Pensa che anche i tecnici o gli "imprenditori improvvisati" nel periodo del boom vendevano case proprie e chiedevano la mediazione ai clienti!!!! (conosco personalmente almeno tre casi di gente che ha comprato e pagato anch ela mediazione al geometra, o al proprietario, presentatosi come intermediario ma di fatto, socio dell'affare, quando non UNICO titolare del tutto)

Troppo facile.

Io li metterei sotto con la macchina, nel mio modo di vedere non sono diversi dall'abusivo, semmai peggiori.

LA difesa che ha il "consumatore" (che parola del casso) è riconoscerli e tramite il passa parola s*******rli.

Che poi è quello che di fatto avviene, purtroppo coinvolgendo TUTTA la categoria.

Ecco perchè, sicuramente, chi lavora con incarichi NON in esclusiva è sicuramente più facilmente mediatore..... ma anch ein questi casi ci sono mentalità di colleghi orientati al proprietario, visto come quello ceh ti fa lavorare (la logica è "se non hai case").

L'acquisizione è stato ed è ancora per molti un "muro" difficile da superare....

Devo dire però che sono MOLTISSIMI i mediatori convinti, io stesso ne ho conosciuti molti tra i colleghi che frequento, e io di colleghi ne frequento mediamente 10 volte di più di un ai intelligente.

[Wile E. Coyote]

Tirando le conclusioni, a me cliente puo' non essere trasparente il fatto mediatore-mandatario e se mi si chiede una provvigione l'unica cosa che posso chiedere e' che si sbatta (almeno di facciata) a tirare sul prezzo anche a mio favore. Salvo il mio sacrosanto diritto di mugugno in caso scopra che il tizio ha fatto il gioco del proprietario (o addirittura era "parte della proprieta'", perche' magari socio a qualche titolo con il venditore).

Grazie ancora a tutti per gli interventi chiarificatori ('un posso davve' bollini... mi tocca bollare qualcuno a caso per darvene qualcuno...!!!)