diritti dell'acquirente su nuova costruzione: quali?

[4per100netto]

Non sono molto ferrato in merito all'argomento immobiliare e purtroppo mi sto accorgendo col passare dei mesi che all'epoca del preliminare per l'acquisto della casa,sono stato molto incauto.
Parlando con varie persone,ognuno me ne dice una e mi mandano sempre più in confusione.
Ad esempio un agente immobiliare che ho incontrato nell'agenzia di un'amica che mi sta cercando un affitto temporaneo,in merito al discorso FIDEIUSSIONE,m'ha detto che quest'ultima su una casa in costruzione dev'essere sempre presente ed è carico del venditore.
In effetti precedentemente avevo visto un'altra costruzione e quelli me l'avrebbero incorporata nel prezzo d'acquisto mentre in questa,sono stato io a dover pagare 1.500 euro per farmi garantire le 50k di anticipi d'avanzamento lavori anzi il costruttore si è pure offeso per questo fatto!
Poi mi è stato detto che un appartamento di nuova costruzione,oggi giorno non può essere consegnato sprovvisto di caldaia e piastre.
Io ho firmato un capitolato che afferma che l'appartamento sarà termoautonomo e dotato d'impianto di riscaldamento ma sprovvisto appunto di caldaia e termosifoni.
C'è da dire però che il costruttore ci ha contattati recentemente per dire che vuole mettere delle caldaie e piastre uguali per tutti gli 8 appartamenti e in base a quanto ci ha proposto,il costo è davvero molto più basso rispetto a quello di mercato.
Questa mossa mi fa pensare però che sia in malafede cioè con la scusa di farci risparmiare sul costo,in questo modo lui consegna gli appartamenti completi di tutto ma appunto si fa pagare a parte,un'ulteriore somma.
Infine,l'ultima cosa che mi è stata sussurrata è che per legge vi dev'essere una garanzia di 10 anni sul fabbricato in merito a possibili "difetti" di costruzione.
Ma quali sono materialmente questi difetti per cui devo essere tutelato?
Ad esempio in merito alla tinteggiatura,vogliono usare l'intonaco pronto e poi dare una passata di vernice non certo economica.
Se dopo 3 mesi,le pareti mi fanno delle crepe,potrei pretendere che vengano riprese a loro spese?
Eventualmente posso chiedere adesso che mi vengano "stornate" le somme destinate da parte loro alla tinteggiatura e provvedere poi a mie spese chiamando un imbianchino di mia fiducia?

Grazie a chi saprà aiutarmi!

[ArPi]

Per i vizi alle strutture e i danni, c'è la postuma, che li copre per 10 anni.

Una nota dell'APPI:

1) Il contraente: il costruttore, compresa la cooperativa edilizia, che promettano in vendita o che vendano un immobile da costruire, anche tramite contratto di leasing, che comporti un trasferimento di proprietà o di un diritto reale di godimento, su di un immobile da costruire. Per costruttore non si deve intendere solamente colui che realizzerà materialmente l’opera, me colui che la promette in vendita, esclusa la vendita tra privati in forma occasionale. In sostanza occorre che il venditore agisca nell’esercizio di impresa, per pretendere il rilascio della polizza decennale postuma.

2) Il beneficiario: è l'acquirente, cioè la persona fisica che sia promissaria acquirente o che acquisti un immobile da costruire, ovvero che abbia stipulato ogni altro contratto, compreso quello di leasing, che abbia o possa avere per effetto l'acquisto o comunque il trasferimento non immediato, a sé o ad un proprio parente in primo grado, della proprietà o della titolarità di un diritto reale di godimento su di un immobile da costruire.

3) L’oggetto della garanzia: sono gli immobili per i quali sia stato richiesto il permesso di costruire (o altra denuncia o provvedimento abilitativo) successivamente alla data del 21 luglio 2005 e solo se tali immobili siano, al momento della contrattazione, ancora da edificare o non siano ancora ultimati per cui non è possibile ottenere il certificato di abitabilità. Si ritiene che rientrino in tale previsione anche gli immobili da ristrutturare o ricostruire.


4) La copertura assicurativa: sono i danni materiali e diretti all'immobile, compresi i danni ai terzi, dei quali il costruttore risponda ai sensi dell'articolo 1669 c.c., derivanti da rovina totale o parziale oppure da gravi difetti costruttivi delle opere, per vizio del suolo o per difetto della costruzione, manifestatisi successivamente alla stipula del contratto definitivo di compravendita o di assegnazione. Occorre prevedere che in caso di mancato pagamento del premio, di eventuali varianti in corso d’opera al progetto originario del fabbricato ed in genere eventuali comportamenti dolosi e/o colposi del costruttore, non incidano sull’efficacia della garanzia prestata.

5) I massimali: sono gli importi massimi risarcibili in caso di evento dannoso e devono essere tali da coprire l’intero costo di ricostruzione a nuovo dell’immobile.

6) Durata della garanzia: deve essere di dieci anni, a decorrere dalla data di ultimazione dei lavori.



Un consiglio sulla copertura assicurativa. Poiché la giurisprudenza ha di recente fornito un’interpretazione estensiva dell’art. 1669 c.c. con riferimento ai gravi difetti costruttivi, occorre ricomprendere, nella polizza, anche quelle carenze costruttive che vanno ad incidere su elementi secondari ed accessori dell'opera (quali impermeabilizzazione dei tetti, impianti elettrici e di riscaldamento/condizionamento, rivestimenti, pavimenti, infissi ecc.) in grado di compromettere la funzionalità e l'abitabilità dell’immobile.

Per la fidejussione, sappi che se l'immobile non è finito (quindi a tetto con infissi e impianti funzionanti ecc.), tu potresti ritirarti in qualsiasi momento SENZA DANNO.

Infatti la mancanza di garanzia fidejussoria sulle cifre versate dall'acquirente rende ANNULLABILE il contratto unilateralmente solo dall'acquirente.

Per l'imbiancatura, conosco dei precedenti dove il costruttore è intervenuto, certamente è un vizio il fatto che dopo soli pochi mesi dall'acquisto si degeneri la tinteggiatura.

Direi che in linea di principio hai sicuramente diritto al reintegro del buono stato anche della tinteggiatura.

Poi purtroppo c'è il diritto italico, quindi in casi di questo genere sconsiglio di adire alle normali vie legali, se ce ne fosse bisogno, ma di procedere con la conciliazione stragiudiziale, i costi e i tempi altrimenti non potrebbero annullare i benefici a risarcimento del probabilmente il danno.

[sylvestro]

Grazie ArPi

[broken brick]

Prima della consegna fatti guidare in una bella visita in cantiere e con un amico tecnico verbalizza tutto quello che c'è da sistemare : una piastrella sbeccata, una ripresa dell'intonaco...quando vai a prendere le misure della cucina e dei mobili guardati intorno, scrivi tutto e richiedi per iscritto...Se sei un po'********trattieni comunque una cifra a "garanzia", presso il notaio, il giorno del rogito...il notaio lo scegli tu

[4per100netto]

Originalmente inviato da broken brick

Prima della consegna fatti guidare in una bella visita in cantiere e con un amico tecnico verbalizza tutto quello che c'è da sistemare : una piastrella sbeccata, una ripresa dell'intonaco...quando vai a prendere le misure della cucina e dei mobili guardati intorno, scrivi tutto e richiedi per iscritto...Se sei un po'********trattieni comunque una cifra a "garanzia", presso il notaio, il giorno del rogito...il notaio lo scegli tu

beh considera che il costruttore è alla sua prima esperienza nel campo immobiliare e il geometra che esegue i lavori,conosce benissimo mio fratello.
C'è da dire che il costruttore con cui ormai siamo in ottimi rapporti,come attività ha un negozio di mobili e dove li sto comprando io?
Naturalmente da lui,sia perchè effettivamente mi sta facendo degli sconti sui prezzi di mercato e sia perchè ad esempio per la cucina dove occorreranno 5 prese elettriche in più,le sto facendo inserire nel conto.

[4per100netto]

Originalmente inviato da ArPi

Per la fidejussione, sappi che se l'immobile non è finito (quindi a tetto con infissi e impianti funzionanti ecc.), tu potresti ritirarti in qualsiasi momento SENZA DANNO.

Infatti la mancanza di garanzia fidejussoria sulle cifre versate dall'acquirente rende ANNULLABILE il contratto unilateralmente solo dall'acquirente.

cioè io ho pagato 1.500 euro di mia spontanea volontà c/o una società assicuratrice ad ottobre 2009 ed il venditore ha messo poi la firma.
Se domani gennaio 2011 ad esempio,volessi ritirare questa garanzia,potrei richiedere indietro la somma pagata?

Per l'imbiancatura, conosco dei precedenti dove il costruttore è intervenuto, certamente è un vizio il fatto che dopo soli pochi mesi dall'acquisto si degeneri la tinteggiatura.

Direi che in linea di principio hai sicuramente diritto al reintegro del buono stato anche della tinteggiatura.

Poi purtroppo c'è il diritto italico, quindi in casi di questo genere sconsiglio di adire alle normali vie legali, se ce ne fosse bisogno, ma di procedere con la conciliazione stragiudiziale, i costi e i tempi altrimenti non potrebbero annullare i benefici a risarcimento del probabilmente il danno.

in questi gg stiamo predisponendo i lavori per gli impianti,quindi ci saranno ancora dei mesi affinchè si parli di intonaci e di pittura ma siccome il geometra non mi sta "garantendo" a sicurezza sull'esecuzione,voglio premunirmi.
Una mia amica mi dice sempre che i muri si dovranno assestare e che dopo 3-4 mesi verranno fuori le cosiddette "crepe" ma che dovrebbero essere delle leggere striature che dovrei lasciare stare almeno un paio d'anni e poi semmai ritinteggiare.
Certo se la crepa è molto vistosa,il danno dovrebbe essere riparato dal costruttore ma se invece venissero fuori leggere striature,dovrò rifare il tutto a mie spese?

[broken brick]

Ti ripeto, per esperienza, PRIMA di entrare contesta tutto quello che non va e fallo mettere a postose no non vai a rogito. Non saldare, trattieni una cifra(20000)) a garanzia...

[housecrash]

Originalmente inviato da 4per100netto

beh considera che il costruttore è alla sua prima esperienza nel campo immobiliare e il geometra che esegue i lavori,conosce benissimo mio fratello.
C'è da dire che il costruttore con cui ormai siamo in ottimi rapporti,come attività ha un negozio di mobili e dove li sto comprando io?
Naturalmente da lui,sia perchè effettivamente mi sta facendo degli sconti sui prezzi di mercato e sia perchè ad esempio per la cucina dove occorreranno 5 prese elettriche in più,le sto facendo inserire nel conto.

Scusami se mi permetto, ma lo faccio solo per "darti un consiglio"/"aprirti gli occhi" e nient'altro, poi vedi te.

Da quando in qua quando ci sono di mezzo soldi (e pure tanti) ci sono "amici", "ottimi rapporti", "conosce benissimo mio fratello"? Io penso che chi ti sta vendendo casa intanto ha fatto l'affare, perchè oltre alla casa ti sta vendendo anche altro. Ad averne di clienti come te, che oltre al resto esci pure col sorriso.

Ovviamente tutto cambia se hai la matematica certezza che al di fuori avresti trovato solo di peggio.

Con questo io non voglio sgretolare "il tuo sogno", ma ti invito/consiglio di stare un pò più coi piedi per terra, quando i soldi a cacciarli sei tu. Ti ricordo che non ti stanno facendo favori, ma stai pagando

In bocca al lupo

[ArPi]

Originalmente inviato da 4per100netto

cioè io ho pagato 1.500 euro di mia spontanea volontà c/o una società assicuratrice ad ottobre 2009 ed il venditore ha messo poi la firma. Se domani gennaio 2011 ad esempio,volessi ritirare questa garanzia,potrei richiedere indietro la somma pagata?

IN questo caso non credo, penso che la garanzia non sia ritirabile e se lo fosse credo che sia un caso fuori parametro... eviterei.

Originalmente inviato da 4per100netto

in questi gg stiamo predisponendo i lavori per gli impianti,quindi ci saranno ancora dei mesi affinchè si parli di intonaci e di pittura ma siccome il geometra non mi sta "garantendo" a sicurezza sull'esecuzione,voglio premunirmi.
Una mia amica mi dice sempre che i muri si dovranno assestare e che dopo 3-4 mesi verranno fuori le cosiddette "crepe" ma che dovrebbero essere delle leggere striature che dovrei lasciare stare almeno un paio d'anni e poi semmai ritinteggiare.
Certo se la crepa è molto vistosa,il danno dovrebbe essere riparato dal costruttore ma se invece venissero fuori leggere striature,dovrò rifare il tutto a mie spese?

LA tua amica ha ragione, ma provarci comunque non costa nulla, magari anticipalo al costruttore..


Le somme a garanzia non le tiene più nessuno (il notaio? a che titolo? Prima forse, ora ti fanno un bel vade retro...) e difficilmente possono essere imposte.

[4per100netto]

Originalmente inviato da broken brick

Ti ripeto, per esperienza, PRIMA di entrare contesta tutto quello che non va e fallo mettere a postose no non vai a rogito. Non saldare, trattieni una cifra(20000)) a garanzia...

tu dici di trattenere 20k al rogito?In pratica faccio un assegno a parte che tiene il notaio fino ad una data X?