Se i redditi non salgono, i prezzi devono scendere

[sylvestro]

25 NOVEMBRE 2010 – SUI RAPPORTI DELL’IMMOBILIARE ITALIANO

L’immobiliare italiano risale per la “bolla” scudo fiscale!

Se i redditi non salgono, i prezzi devono scendere
per smaltire l’enorme inveduto degli ultimi 5 anni


REAL ESTATE – IMMOBILIARE | LA GUERRA DEI DATI E LE FALSE ILLUSIONI SUL MATTONE –


Nomisma, che dal greco antico indica il valore reale delle cose, importante società di studi economici fondata a Bologna nel 1981 da Nerio Nesi e Francesco Bignardi, vera e propria agenzia di rating per l’Industria delle Costruzioni e per l’Industria Immobiliare italiana, una holding – si vedano azionisti e partecipazioni di area prodiana – ha presentato il Terzo Rapporto Immobiliare 2010.

Una relazione di dati, tendenze e previsioni sulle compravendite immobiliari in Italia, ve ne facciamo una sintesi: la crisi (2009-2010) avrebbe bruciato 60 miliardi complessivamente nel settore immobiliare unito all’industria delle costruzioni. Motivo: la riduzione delle compravendite unita a quella dei prezzi avrebbe compresso il fatturato del settore immobiliare, in quanto alla flessione dimensionale del mercato immobiliare si aggiunge quanto sta perdendo il comparto delle costruzioni. … Ma il terzo rapporto Nomisma aprirebbe una strada verso la luce, sostenendo che il mercato è in lento recupero e che è terminata la fase di discesa dei prezzi.

Previsioni… Secondo Gualtiero Tamburini – presidente di Nomisma, Assoimmobiliare e Federimmobiliare – il valore delle abitazioni non subirà ulteriori cali nel 2011 in termini nominali, ma anzi, torneranno a crescere leggermente nel secondo semestre 2011. Dati e Conclusioni… Rispetto a tre anni fa i prezzi sono scesi del 10% ma non c’è stato il crollo a due cifre registrato in Inghilterra e Usa. Ancora Previsioni… Le compravendite di abitazioni potranno toccare quota 620mila, crescendo di circa due punti percentuali rispetto al 2009, quando avevano raggiunto il livello minimo dei 600mila atti.

Conclusioni… Comunque è dietro le spalle il picco più basso raggiunto dal settore nel settembre 2009 riguardo il comparto residenziale, mentre la stessa schiarita ancora non c’è stata per gli immobili destinati a terziario, industria e retail. Dati sulle compravendite… Dall’inizio della crisi immobiliare, il mercato italiano delle compravendite ha perso circa il 26% per il settore abitativo e il 34% in corrispondenza degli altri immobili. Chi compra oggi… Chi sta investendo sono le famiglie che hanno liquidità e puntano sul mattone. Come e cosa si compra… C’è più attenzione alla qualità e al risparmio energetico. Sui Mutui… I mutui sono favorevoli, ma l’accesso resta limitato. Sugli affitti… I canoni sono leggermente aumentati anche se non c’è ancora chiarezza sull’introduzione della cedolare secca.

COSA DICE L’ISTAT E COSA NON DICONO I DATI – Abbiamo scaricato dal sito dell’Istat, fatelo anche voi – tavole in Excel – i dati riferiti, anno per anno, dal 1997 al 2009 delle compravendite di terreni per tipologia*, delle compravendite di unità immobiliari per tipologia* e di mutui stipulati per costituzione di ipoteca immobiliare.

I TERRENI – Partiamo dai terreni e più specificatamente quelli edificabili e vediamo che nel quinquennio (1997-2002) le compravendite hanno avuto un vero e proprio boom crescendo del 40%, forse c’entra il condono edilizio del 2004?! E nel quinquennio (2004 -2009) le compravendite hanno subito un vero e proprio crollo diminuendo del 45% e riportandosi a numeri di scambio inferiori del 25% al dato del 1997. Ergo, nel triennio 2002-2004 si è investito in aree edificabili e si sono gettate le basi per costruire, in Italia passano anni dal progetto al permesso di costruire, credendo in un trend di crescita senza fine, visto che le compravendite del solo settore residenziale erano cresciute, ma che dico scoppiato, nel quinquennio (1997-2002) con un più 45% passando da 649.399 unità immobiliari compravendute a 938.433.

LE COMPRAVENDITE – Come detto prima il vero e proprio boom del mattone sta in quel quinquennio 1997-2002 e qui bisogna ricordare due fatti sostanziali: il passaggio all’euro e lo scudo fiscale, che datano fine 2001 e creano la vera e propria spinta inerziale all’Industria delle Costruzioni e all’Industria Immobiliare italiana. Tra il 2003 e il 2006 il mercato cresce ancora di un 10% toccando il massimo delle compravendite con 1.032.512 sempre nel settore abitativo, ma anche qui c’è un fatto che contribuisce a far crescere i numeri del real estate italiano ed è l’acquirente extracomunitario. Dal 2007 s’imbocca la china discendente che riporta i numeri intorno ai valori del 1998 pari a 762.203 transazioni.

I MUTUI – Qui partiamo dai 223.751 del 1997 in riferimento a mutui con garanzia di ipoteca immobiliare che quasi raddoppiano nel quinquennio fino ad arrivare ai 431.382 del 2002. Nel quinquennio successivo crescono vorticosamente di quasi un altro 30% pari a 550.840 del 2007 ma non certo per l’allargamento della base del mercato degli acquirenti ma bensì per altri due fattori – come visto anche nel post di ieri – L’immobiliare italiano ritorna alla Lira, si venderà solo al prezzo degli anni ’90! – gli istituti di credito in “virtù” della corsa all’accorpamento sono disponibili ad erogare mutui a go-go che si allungano nel tempo dai 15-20 ai 40 anni e dal 65% di media erogato all’incredibile 120% per effetto delle perizie di facili costumi e della spinta dell’esercito dei mediatori creditizi. … Ma il motivo principale è l’impoverimento delle famiglie italiane a cui non crescendo il reddito da un decennio – ricordiamo che l’Italia è a crescita zero giusto dal 1997 ad oggi – deve necessariamente rivolgersi al credito se vuole (o deve) cambiare casa. Dal 2007 ad oggi anche per i mutui, al di là dei tassi “favorevoli”, abbiamo una discesa, che riporta i numeri dell’erogato al decennio precedente, pari ai 425.745 del 2009.

IL MERCATO DELLE DONAZIONI – O atti di alienazione a titolo gratuito – sempre dati Istat contemplati nel file precedente – numeri importanti che non sono contemplati nei dati delle compravendite immobiliari e che passano nel quinquennio 1997-2002 da 153.333 a 236.023 del 2002 con un incremento del 55% per poi esplodere nel 2006 a 309.468, forse complice il provvedimento sull’indulto e ridiscendono fino alle 192.536 nel 2009.

Come avevate potuto notare un’orgia di dati ma semplici ed anche spiegabili. Inspiegabile è invece la previsione di Nomisma e di qualunque altro ufficio studi che non faccia ovvio riferimento allo scudo fiscale come unico volano per il mattone del 2010. Come inspiegabile è anche l’affermare che i prezzi non scenderanno nel chiuso degli uffici dove si tratterà e si cederà su valori e prezzi per far fuori la massa di invenduto che i costruttori italiani hanno sulle spalle a meno che, nonostante abbiano fior fior di mutui fondiari sopra la testa, non preferiscano portare i libri in tribunale. Si sgonfieranno i prezzi delle case usate, del nuovo invenduto, dei bilanci delle società, delle banche… Se si vuole far ripartire il settore non vi è alcuna altra possibilità, visto che il mercato degli acquirenti è quello della prima casa, perché in gran parte sono questi gli edifici costruiti, come visto nei dati Istat, negli anni scorsi e la fascia è quella dei redditi medio bassi degli italiani. Gli stipendi non sono cresciuti negli anni, figuriamoci se con la depressione economica italiana ed europea potranno crescere nei prossimi, perciò o vivere o morire… I prezzi delle abitazioni dovranno tornare a riallinearsi ai redditi come negli anni ’90… con un mercato più ristretto perché la precarietà del lavoro e la fine, per liquidità, degli aiuti da parte delle famiglie, fanno segnare purtroppo il passo a queste importanti Industrie delle Costruzioni e dell’Immobiliare in Italia. Crediamo perciò pressoché inutile parlare ancora di valori e creare false speranze a uomini e donne che fanno l’impresa, piccola media e grande. Oltretutto, a denunciare lo stato del settore i costruttori arrivano in ritardo di un anno, vi invitiamo a leggere l’intervista del dicembre 2009 a Giuliano Campana – vicepresidente dell’Ance nazionale – Imprenditori edili sovversivi, «i cosacchi del mattone», alle porte di Roma, visto che per la prima volta scenderanno in piazza, addirittura insieme ai lavoratori della filiera edile-costruzioni, ai primi di dicembre.

(*) Tipologie: fabbricati rurali, unità immobiliari ad uso abitazione ed accessori, unità immobiliari ad uso ufficio, unità immobiliari ad uso artigianale commerciale ed industriale, unità immobiliari ad uso speciale, multiproprietà.

Giovanni Pivetta HOUSE LIVING AND BUSINESS

[clash]

brutte cose...

[amarvicio villa]

Originalmente inviato da clash

brutte cose...

Certo, proprio brutte ... ma le trovi nuove? Questo articolo non mi sembra un fulmine a ciel sereno. A me sembra strano che certe cose si leggano solo raramente ed all'interno di nicchie dell'informazione. A me sembra strano che in alcuni luoghi ancora i prezzi tengano. Le brutte cose le sappiamo, basta leggere un giornale anzi, sempre più spesso basta semplicemente uscire di casa ... già, da una casa

[Laerzio]

Originalmente inviato da sylvestro

25 NOVEMBRE 2010 – SUI RAPPORTI DELL’IMMOBILIARE ITALIANO

L’immobiliare italiano risale per la “bolla” scudo fiscale!

Se i redditi non salgono, i prezzi devono scendere
per smaltire l’enorme inveduto degli ultimi 5 anni


REAL ESTATE – IMMOBILIARE | LA GUERRA DEI DATI E LE FALSE ILLUSIONI SUL MATTONE –


Nomisma, che dal greco antico indica il valore reale delle cose, importante società di studi economici fondata a Bologna nel 1981 da Nerio Nesi e Francesco Bignardi, vera e propria agenzia di rating per l’Industria delle Costruzioni e per l’Industria Immobiliare italiana, una holding – si vedano azionisti e partecipazioni di area prodiana – ha presentato il Terzo Rapporto Immobiliare 2010.

Una relazione di dati, tendenze e previsioni sulle compravendite immobiliari in Italia, ve ne facciamo una sintesi: la crisi (2009-2010) avrebbe bruciato 60 miliardi complessivamente nel settore immobiliare unito all’industria delle costruzioni. Motivo: la riduzione delle compravendite unita a quella dei prezzi avrebbe compresso il fatturato del settore immobiliare, in quanto alla flessione dimensionale del mercato immobiliare si aggiunge quanto sta perdendo il comparto delle costruzioni. … Ma il terzo rapporto Nomisma aprirebbe una strada verso la luce, sostenendo che il mercato è in lento recupero e che è terminata la fase di discesa dei prezzi.

Previsioni… Secondo Gualtiero Tamburini – presidente di Nomisma, Assoimmobiliare e Federimmobiliare – il valore delle abitazioni non subirà ulteriori cali nel 2011 in termini nominali, ma anzi, torneranno a crescere leggermente nel secondo semestre 2011. Dati e Conclusioni… Rispetto a tre anni fa i prezzi sono scesi del 10% ma non c’è stato il crollo a due cifre registrato in Inghilterra e Usa. Ancora Previsioni… Le compravendite di abitazioni potranno toccare quota 620mila, crescendo di circa due punti percentuali rispetto al 2009, quando avevano raggiunto il livello minimo dei 600mila atti.

Conclusioni… Comunque è dietro le spalle il picco più basso raggiunto dal settore nel settembre 2009 riguardo il comparto residenziale, mentre la stessa schiarita ancora non c’è stata per gli immobili destinati a terziario, industria e retail. Dati sulle compravendite… Dall’inizio della crisi immobiliare, il mercato italiano delle compravendite ha perso circa il 26% per il settore abitativo e il 34% in corrispondenza degli altri immobili. Chi compra oggi… Chi sta investendo sono le famiglie che hanno liquidità e puntano sul mattone. Come e cosa si compra… C’è più attenzione alla qualità e al risparmio energetico. Sui Mutui… I mutui sono favorevoli, ma l’accesso resta limitato. Sugli affitti… I canoni sono leggermente aumentati anche se non c’è ancora chiarezza sull’introduzione della cedolare secca.

COSA DICE L’ISTAT E COSA NON DICONO I DATI – Abbiamo scaricato dal sito dell’Istat, fatelo anche voi – tavole in Excel – i dati riferiti, anno per anno, dal 1997 al 2009 delle compravendite di terreni per tipologia*, delle compravendite di unità immobiliari per tipologia* e di mutui stipulati per costituzione di ipoteca immobiliare.

I TERRENI – Partiamo dai terreni e più specificatamente quelli edificabili e vediamo che nel quinquennio (1997-2002) le compravendite hanno avuto un vero e proprio boom crescendo del 40%, forse c’entra il condono edilizio del 2004?! E nel quinquennio (2004 -2009) le compravendite hanno subito un vero e proprio crollo diminuendo del 45% e riportandosi a numeri di scambio inferiori del 25% al dato del 1997. Ergo, nel triennio 2002-2004 si è investito in aree edificabili e si sono gettate le basi per costruire, in Italia passano anni dal progetto al permesso di costruire, credendo in un trend di crescita senza fine, visto che le compravendite del solo settore residenziale erano cresciute, ma che dico scoppiato, nel quinquennio (1997-2002) con un più 45% passando da 649.399 unità immobiliari compravendute a 938.433.

LE COMPRAVENDITE – Come detto prima il vero e proprio boom del mattone sta in quel quinquennio 1997-2002 e qui bisogna ricordare due fatti sostanziali: il passaggio all’euro e lo scudo fiscale, che datano fine 2001 e creano la vera e propria spinta inerziale all’Industria delle Costruzioni e all’Industria Immobiliare italiana. Tra il 2003 e il 2006 il mercato cresce ancora di un 10% toccando il massimo delle compravendite con 1.032.512 sempre nel settore abitativo, ma anche qui c’è un fatto che contribuisce a far crescere i numeri del real estate italiano ed è l’acquirente extracomunitario. Dal 2007 s’imbocca la china discendente che riporta i numeri intorno ai valori del 1998 pari a 762.203 transazioni.

I MUTUI – Qui partiamo dai 223.751 del 1997 in riferimento a mutui con garanzia di ipoteca immobiliare che quasi raddoppiano nel quinquennio fino ad arrivare ai 431.382 del 2002. Nel quinquennio successivo crescono vorticosamente di quasi un altro 30% pari a 550.840 del 2007 ma non certo per l’allargamento della base del mercato degli acquirenti ma bensì per altri due fattori – come visto anche nel post di ieri – L’immobiliare italiano ritorna alla Lira, si venderà solo al prezzo degli anni ’90! – gli istituti di credito in “virtù” della corsa all’accorpamento sono disponibili ad erogare mutui a go-go che si allungano nel tempo dai 15-20 ai 40 anni e dal 65% di media erogato all’incredibile 120% per effetto delle perizie di facili costumi e della spinta dell’esercito dei mediatori creditizi. … Ma il motivo principale è l’impoverimento delle famiglie italiane a cui non crescendo il reddito da un decennio – ricordiamo che l’Italia è a crescita zero giusto dal 1997 ad oggi – deve necessariamente rivolgersi al credito se vuole (o deve) cambiare casa. Dal 2007 ad oggi anche per i mutui, al di là dei tassi “favorevoli”, abbiamo una discesa, che riporta i numeri dell’erogato al decennio precedente, pari ai 425.745 del 2009.

IL MERCATO DELLE DONAZIONI – O atti di alienazione a titolo gratuito – sempre dati Istat contemplati nel file precedente – numeri importanti che non sono contemplati nei dati delle compravendite immobiliari e che passano nel quinquennio 1997-2002 da 153.333 a 236.023 del 2002 con un incremento del 55% per poi esplodere nel 2006 a 309.468, forse complice il provvedimento sull’indulto e ridiscendono fino alle 192.536 nel 2009.

Come avevate potuto notare un’orgia di dati ma semplici ed anche spiegabili. Inspiegabile è invece la previsione di Nomisma e di qualunque altro ufficio studi che non faccia ovvio riferimento allo scudo fiscale come unico volano per il mattone del 2010. Come inspiegabile è anche l’affermare che i prezzi non scenderanno nel chiuso degli uffici dove si tratterà e si cederà su valori e prezzi per far fuori la massa di invenduto che i costruttori italiani hanno sulle spalle a meno che, nonostante abbiano fior fior di mutui fondiari sopra la testa, non preferiscano portare i libri in tribunale. Si sgonfieranno i prezzi delle case usate, del nuovo invenduto, dei bilanci delle società, delle banche… Se si vuole far ripartire il settore non vi è alcuna altra possibilità, visto che il mercato degli acquirenti è quello della prima casa, perché in gran parte sono questi gli edifici costruiti, come visto nei dati Istat, negli anni scorsi e la fascia è quella dei redditi medio bassi degli italiani. Gli stipendi non sono cresciuti negli anni, figuriamoci se con la depressione economica italiana ed europea potranno crescere nei prossimi, perciò o vivere o morire… I prezzi delle abitazioni dovranno tornare a riallinearsi ai redditi come negli anni ’90… con un mercato più ristretto perché la precarietà del lavoro e la fine, per liquidità, degli aiuti da parte delle famiglie, fanno segnare purtroppo il passo a queste importanti Industrie delle Costruzioni e dell’Immobiliare in Italia. Crediamo perciò pressoché inutile parlare ancora di valori e creare false speranze a uomini e donne che fanno l’impresa, piccola media e grande. Oltretutto, a denunciare lo stato del settore i costruttori arrivano in ritardo di un anno, vi invitiamo a leggere l’intervista del dicembre 2009 a Giuliano Campana – vicepresidente dell’Ance nazionale – Imprenditori edili sovversivi, «i cosacchi del mattone», alle porte di Roma, visto che per la prima volta scenderanno in piazza, addirittura insieme ai lavoratori della filiera edile-costruzioni, ai primi di dicembre.

(*) Tipologie: fabbricati rurali, unità immobiliari ad uso abitazione ed accessori, unità immobiliari ad uso ufficio, unità immobiliari ad uso artigianale commerciale ed industriale, unità immobiliari ad uso speciale, multiproprietà.

Giovanni Pivetta HOUSE LIVING AND BUSINESS

Nessuno ha mai fatto uno studio su quanto siano scese le case rapportato alla discesa della quantita' e qualita' degli stipendi?

[sylvestro]

Originalmente inviato da Laerzio

Nessuno ha mai fatto uno studio su quanto siano scese le case rapportato alla discesa della quantita' e qualita' degli stipendi?

Urban growth and housing supply

in particolare a pagina 9:

[Laerzio]

Originalmente inviato da sylvestro

Urban growth and housing supply

in particolare a pagina 9:

Secondo me al terzo rigo e' un meno

[enrick71]

Originalmente inviato da Laerzio

Secondo me al terzo rigo e' un meno

Secondo me manca l'apostrofo.

[Alanford701]

Se i redditi non salgono, i prezzi devono scendere

Mi ricorda la logica di mio padre relativa all'aumento della benzina.

Lui lo risolveva facendo sempre 50.000 mila lire.

[ugsimo]

Originalmente inviato da Alanford701

Se i redditi non salgono, i prezzi devono scendere

Mi ricorda la logica di mio padre relativa all'aumento della benzina.

Lui lo risolveva facendo sempre 50.000 mila lire.

Sembrerà una banalità,ma ha una sua logica.

Purtroppo i salari sono aumentati,ma non come i costi della vita e non per come vogliamo vivere.

[Loryfab]

Originalmente inviato da ugsimo

Sembrerà una banalità,ma ha una sua logica.

Purtroppo i salari sono aumentati,ma non come i costi della vita e non per come vogliamo vivere.

E come vogliamo vivere? No dimmelo tu, perchè io oltre a tutte le spese necessarie (e per necessarie non intendo andare a cena fuori il sabato sera) riesco a spendere ben poco per i miei divertimenti, vizi e vizietti, e riesco a mettere da parte ancora meno.

Eppure il reddito del mio nucleo famigliare è più alto della media italiana.

Quindi qualcosa non torna.

Quindi ripeto si parla di vivere o di sopravvivere? E come di acquista una casa con 2 stipendi da 1k euro al mese e solo il nido ne costa 400?

Spiegamelo un pò perchè per me la matematica non è un opinione e 2+2 fa sempre e comunque 4.