ho bisogni di pareri riguardo casa, per favore.

[itarish82]

Buongiorno a tutti,

Vorrei gentilmente chiedere un vostro parere riguardo al seguente progetto di investimento.

Premetto che vivo in affitto all’estero e vorrei comprare un bilocale nel mio paese natio dell’interland Milanese per una duplice funzione: quella di investire una liquidita` ricevuta e risparmiata negli anni e quella di comprarmi una casa in cui andrei a vivere nel caso tornassi in Italia in futuro. Stavo gia` per fare questa operazione 3 anni fa ma l’affare e` saltato dato che il venditore per motivi personali ha preferito vendere allo stesso prezzo a un collega.

Ho adesso trovato un altro immobile che potrebbe interessarmi:

Villino indipendente da 63 mq in zona periferica, 2 locali. Ottima zona per pendolare in auto verso Milano dato che ha un accesso diretto alla strada statale e alle autostrade (pur essendo locato in una via interna tranquilla), ma totalmente pessimo per stazione o bus.
Il villino e` una struttura vecchia, ma recentemente ristrutturato a nuovo, e mai abitato dopo la ristrutturazione. L’angolo cucina e` gia` arredato di tutto. Dentro il cancello vi e` spazio per un’auto e anche per un minuscolo giardino privato.


Prezzo all’agenzia immobiliare: 149.000 euro. Cercherei di contrattare almeno il 5% in meno, se cosi` avvenisse il costo totale con notaio, agenzia ecc. E` stimato sulle 157,000 circa. Sarebbe in linea con i prezzi al mq attuali in quella citta` per un villino.

Vorrei pagarlo 80k cash e resto (77k) mutuo.

Rata mensile di 410 euro se faccio il mutuo a 20 anni, 350 se lo faccio a 25 anni.

Vorrei poi metterlo in affitto. Gli affitti nella mia zona per un appartamento bilocale di tale metratura si attestano sulle 600 euro al mese, ma pensando a

Pregi:
Villino indipendente
Posto auto dietro cancello privato
accesso diretto alla strada statale e alle autostrade
zona quieta in mezzo ai campi.

Difetti:
lontananza da stazione e bus.
Centro citta` non facilmente raggiungibile a piedi

Considerando anche il periodo poco felice per l’immobiliare e sapendo che l’inquilino sano e` quello che paga poco, attesterei il canone di locazione sulle 550 euro mensili lorde.

Una mensilita` una tantum andrebbe poi ad un’agenzia che mi farebbe la ricerca del conduttore e la gestione totale dell’immobile (ne avrei davvero bisogno dato che vivo all’estero e non voglio far fare sbattimenti ai miei genitori).

Il rendimento cosi` stimato e` 4,2% lordo. So che e` basso, ma allo stesso tempo avrei affitto netto = rata mutuo. Inoltre, in quella` citta` i villini sono rarissimi, e mi piace l’idea di poter aver una casa independente invece che un banale appartamento per un domani in cui dovessi rientrare definitivamente in Italia.



Cosa ne pensate? Avrei davvero bisogni di pareri da piu` teste possibili, dato che ogni parere porta a una diversa prospettiva di valutazione.

Mille grazie in anticipo.

P

[fabme]

Beh come calcoli hai calcolato tutto te
Beh per me è una buona idea...unici consigli che posso darti è partire a fare un'offerta inferiore del 10-15%..così poi da trattare...ed eventualmente arrivare al 5%...sempre se il proprietario è disposto a scendere...ma se è stata inabitata da quando è stata ristrutturata, ci sarà un motivo ( puoi spingere su questo )
Altro consiglio per l'affitto...è vero che vuoi evitare a creare problemi ai tuoi famigliari...ma è la parte + delicata scegliere la persona giusta e che "sia affidabile" e paghi sempre l'affitto...quindi se non puoi farlo tu...l'ideale sarebbe un tuo familiare stretto di cui ti fidi...perchè spesso molte agenzie pur di ricavare qualcosa infilano dentro chiunque...e poi sono cavoli tuoi...

[clash]

valuterei meglio la metratura, il bilocale o il mono sono buoni per investimento, ma per l'obiettivo forse non è il top...

dici infatti che ti accontenti (o non cosnsideri) la rendita in quanto l'acquisto è finalizzato ad un eventuale rientro in ITA...

sicuro che basteranno quei mq?

potrebbe essere interessante allora un mono, rendita maggiore, esposizione mutuo inferiore, mantiene la funzione di "appoggio" nel futuro, quando deciderai eventualmente di vendere per comprare una più grande in base alle esigenze future che oggi non puoi prevedere.

[dogo]

Originalmente inviato da itarish82

Buongiorno a tutti,

Vorrei gentilmente chiedere un vostro parere riguardo al seguente progetto di investimento.

Premetto che vivo in affitto all’estero e vorrei comprare un bilocale nel mio paese natio dell’interland Milanese per una duplice funzione: quella di investire una liquidita` ricevuta e risparmiata negli anni e quella di comprarmi una casa in cui andrei a vivere nel caso tornassi in Italia in futuro. Stavo gia` per fare questa operazione 3 anni fa ma l’affare e` saltato dato che il venditore per motivi personali ha preferito vendere allo stesso prezzo a un collega.

Ho adesso trovato un altro immobile che potrebbe interessarmi:

1) oggi, questa operazione, ti costa meno rispetto 3 anni fa (secondo la tua esperienza personale)?
2) Investire liquidità e mutuo: temo tu non abbia le idee chiare… investire (non dal punto di vista “produttivo”) significa avere cash e metterlo in un asset. Indebitarsi per comprare significa “speculare”. Tutto dal punto di vista sintetico/sostanziale.
3) Bisogno attuale: investire. Bisogno futuro (incerto): tornare in Italia (che implica, oggi, avere rendimento zero ed indebitarsi per un bisogno che non sai quando si manifesterà.
4) Consiglio:
- metti i soldi in un titolo a TV, e reinvesti le cedole.
- Quando ci sarà la reale necessità di comprare, fallo.
- Nel frattempo monitora il mercato immobiliare italiano: i massimi si sono visti, i minimi non è detto siano questi, ed anche se lo fossero, lo resteranno a lungo prima di ripartire. Tuttavia è plausibile che il mercato non si fermi (dalla discesa) proprio oggi. Quindi hai tempo e soprattutto hai un bisogno non attuale.
- Se invece il tuo bisogno è psicologico (stai male se non compri ora) allora sappi che di certo non compri ai massimi… ed hai tempo e modo di fare un affare se cerchi con perizia (e qui la distanza dall’Italia non è un plus).

PS: l'immobile è illiquido per definizione. Se in più è a reddito, lo vincoli per anni... è difficile matchare il tuo futuro bisogno di abitare a Milano con il fatto che sia libero, se non attraverso una gestione degli affitti tutt'altro che semplice. Inoltre se lo affitti per tenerlo affittato i lavori da farci sono "standard"; se lo affitti per abitarci, un domani dovrai anche ristrutturare a dovere. Pensa a tutti i pro (ne vedo pochi) e contro (ne vedo molti).

[itarish82]

Grazie mille a tutti voi per i vostri pareri, tutti ottimi.

Specifico innanzitutto che 3 anni fa avrei dovuto prendere a prestito dalla banca 23k in piu`, l’appartamento che mi interessava costava leggermente meno ed era un affare tra privati senza agenzia.

Premetto che nella mia citta` natale non ho visto crolli di prezzi esagerati in questi ultimissimi anni, forse solo un -2% (e` cmq vicina a Milano e attaccata al nuovo polo fieristico). Questa considerazione la deduco pero` dagli annunci che vedo in internet ed e` quindi da prendere con un gran paio di pinze.

Avrei optato sicuramente per un mutuo 20ennale con tasso variabile e con questo avrei fatto il colpaccio, ma purtroppo cio` non e` avvenuto dato che, come gia detto, l’operazione e` saltata. Cmq, una volta trovato l’inquilino, avrei avuto qualcuno che mi avrebbe pagato il mutuo durante tutto questo tempo.

E` proprio nel fatto di poter avere un inquilino che mi paga il mutuo che mi spinge a voler comprare. In questo modo anche se tra 10 anni volessi rivendere, realizzerei cmq un profitto (ok, so che vi sono le spese di manutenzione e mi voglio informare meglio a riguardo per poterle includere nel modello del mio “investimento/speculazione”).

In caso non dovessi trovare il coinquilino o ne trovassi uno che non paga, riuscirei cmq a pagare la rata io stesso durante il “periodo di emergenza”.

Per rispondere a fabme:
- se un domani in Italia avessi bisogno di una casa con metratura superiore, allora vedrei di vendere l’immobile. Nel frattempo, qualcuno mi ha pagato parte dei soldi che ho preso in prestito dalla banca.
- sto cmq pensando che questo villino e` un po` troppo, forse e` meglio se ripiego su un classico appartamento bilocale


Per rispondere a clash:
1) gia risposto sopra
2) l’inquilino che ti paga il mutuo e` speculazione, vero, ma mi porterebbe un ritorno piu` alto di un investimento (soprattutto coi tassi odierni) e con un rata di un importo accettabile posso sopportare il periodo in cui l’immobile rimane sfitto.
3) Mutuo pagato da un altro non e` proprio rendimento 0, sbaglio?

Ultimo aspetto generale: avere sulla propria testa un mutuo ventennale ora che ho meno di 30 anni non e` meglio che aspettarne altri 10 (e quindi finirlo quando sarei 60enne)?

Cmq e` vero che devo considerare I costi di manutenzione nell’operazione per poterla meglio rivalutare.

[ugsimo]

Originalmente inviato da itarish82

Grazie mille a tutti voi per i vostri pareri, tutti ottimi.

Specifico innanzitutto che 3 anni fa avrei dovuto prendere a prestito dalla banca 23k in piu`, l’appartamento che mi interessava costava leggermente meno ed era un affare tra privati senza agenzia.

Premetto che nella mia citta` natale non ho visto crolli di prezzi esagerati in questi ultimissimi anni, forse solo un -2% (e` cmq vicina a Milano e attaccata al nuovo polo fieristico). Questa considerazione la deduco pero` dagli annunci che vedo in internet ed e` quindi da prendere con un gran paio di pinze.

Avrei optato sicuramente per un mutuo 20ennale con tasso variabile e con questo avrei fatto il colpaccio, ma purtroppo cio` non e` avvenuto dato che, come gia detto, l’operazione e` saltata. Cmq, una volta trovato l’inquilino, avrei avuto qualcuno che mi avrebbe pagato il mutuo durante tutto questo tempo.

E` proprio nel fatto di poter avere un inquilino che mi paga il mutuo che mi spinge a voler comprare. In questo modo anche se tra 10 anni volessi rivendere, realizzerei cmq un profitto (ok, so che vi sono le spese di manutenzione e mi voglio informare meglio a riguardo per poterle includere nel modello del mio “investimento/speculazione”).

In caso non dovessi trovare il coinquilino o ne trovassi uno che non paga, riuscirei cmq a pagare la rata io stesso durante il “periodo di emergenza”.

Per rispondere a fabme:
- se un domani in Italia avessi bisogno di una casa con metratura superiore, allora vedrei di vendere l’immobile. Nel frattempo, qualcuno mi ha pagato parte dei soldi che ho preso in prestito dalla banca.
- sto cmq pensando che questo villino e` un po` troppo, forse e` meglio se ripiego su un classico appartamento bilocale


Per rispondere a clash:
1) gia risposto sopra
2) l’inquilino che ti paga il mutuo e` speculazione, vero, ma mi porterebbe un ritorno piu` alto di un investimento (soprattutto coi tassi odierni) e con un rata di un importo accettabile posso sopportare il periodo in cui l’immobile rimane sfitto.
3) Mutuo pagato da un altro non e` proprio rendimento 0, sbaglio?

Ultimo aspetto generale: avere sulla propria testa un mutuo ventennale ora che ho meno di 30 anni non e` meglio che aspettarne altri 10 (e quindi finirlo quando sarei 60enne)?

Cmq e` vero che devo considerare I costi di manutenzione nell’operazione per poterla meglio rivalutare.

Nei tuoi messaggi mancano dei dati,un po' personali ma mancano

Quanto riesci a risparmiare all'anno mediamente?
Tornare in Italia tra quanti anni?

scusa se ti chiedo dati personali,ma sono di vitale importanza e ti spiego perchè:
Se tu riesci a risparmiare diciamo 6000€ all'anno e conti di tornare tra 10 anni,
avrai un capitale di 60000 che sommato agli 80 che hai già ti permetterebbe di comprare la casa cash.
Senza avere mutui e soprattutto inquilini da contrallare a km di distanza.

Stesso capitale senza alcun problema.

[fabme]

Originalmente inviato da ugsimo

Nei tuoi messaggi mancano dei dati,un po' personali ma mancano

Quanto riesci a risparmiare all'anno mediamente?
Tornare in Italia tra quanti anni?

scusa se ti chiedo dati personali,ma sono di vitale importanza e ti spiego perchè:
Se tu riesci a risparmiare diciamo 6000€ all'anno e conti di tornare tra 10 anni,
avrai un capitale di 60000 che sommato agli 80 che hai già ti permetterebbe di comprare la casa cash.
Senza avere mutui e soprattutto inquilini da contrallare a km di distanza.

Stesso capitale senza alcun problema.

non è detto...chi lo dice che tra 10 anni ciò che vuole ora costerà 140K?
Potrebbero anche aumentare...come potrebbero fermarsi...

[ugsimo]

Originalmente inviato da fabme

non è detto...chi lo dice che tra 10 anni ciò che vuole ora costerà 140K?
Potrebbero anche aumentare...come potrebbero fermarsi...

Visto la tipologia di casa che cerca non penso proprio che tra 10 anni i prezzi degli immobili subiranno un così drastico aumento.

intanto gli 80m che ha li può investire facendoli fruttare.

Secondo te in 10 anni di quanto possono aumentare i valori delle case del 30/40%?
Io ne dubito fortemente.

[fabme]

Negli ultimi 10 anni è successo! Sarà stato anche l'arrivo dell'euro...
Poi non so cosa succederà... io mi auguro proprio di no...

[ugsimo]

Originalmente inviato da fabme

Negli ultimi 10 anni è successo! Sarà stato anche l'arrivo dell'euro...
Poi non so cosa succederà... io mi auguro proprio di no...

appunto ora ci attende una fase di involuzione negativa o stallo.

se poi consideriamo quello che succede nel resto dell'Europa,vedi Spagna e portogallo io aspetterei