Difformità Catastali

[miki79]

Buongiorno sono nuovo del forum e avrei bisogno di una consulenza...

Sto valutando l'acquisto di un appartamento a Conegliano in provincia di Treviso.
L'immobile in questione è stato costruito nel 2002.

Fortunatamente prima di fare un'offerta alla proprietà mi sono accorto di notevoli difformità catastali.
In pratica catastalmente l'appartamento si sviluppa su due piani, di cui il primo piano con Soggiorno/angolo cottura, camera e bagno ed il sottotetto con soffitta praticabile non abitabile, e due ripostigli.

Nella realtà al primo piano, al posto della camera è stata ricavata una cucina abitabile, e nel sottotetto è stata ricavata la camera da letto (dove c'era la soffitta praticabile non abitabile), un bagno e un'altra stanza (dove c'erano i ripostigli).

Il sottotetto ha altezze minime di 1.60 mt e massime di 2.60 mt e da quanto ho capito non basterebbe una semplice dia per sanare questa porzione di abitazione...

L'agenzia minimizza il fatto sostenendo che sono modifiche di poco conto e che i rischi sono praticamente inesistenti; dal mio punto di vista invece, vista la nuova normativa entrata in vigore a luglio 2010, il problema c'è ed è notevole...

Chiedendo a diversi notai e geometri i pareri sono contrastanti....
Avete qualche consiglio in merito?

[fabme]

L'agenzia minimizza perchè ovviamente ha interesse a vendere...fossi in te lascerei perdere...troppi rischi

[ugsimo]

Originalmente inviato da miki79

Buongiorno sono nuovo del forum e avrei bisogno di una consulenza...

Sto valutando l'acquisto di un appartamento a Conegliano in provincia di Treviso.
L'immobile in questione è stato costruito nel 2002.

Fortunatamente prima di fare un'offerta alla proprietà mi sono accorto di notevoli difformità catastali.
In pratica catastalmente l'appartamento si sviluppa su due piani, di cui il primo piano con Soggiorno/angolo cottura, camera e bagno ed il sottotetto con soffitta praticabile non abitabile, e due ripostigli.

Nella realtà al primo piano, al posto della camera è stata ricavata una cucina abitabile, e nel sottotetto è stata ricavata la camera da letto (dove c'era la soffitta praticabile non abitabile), un bagno e un'altra stanza (dove c'erano i ripostigli).

Il sottotetto ha altezze minime di 1.60 mt e massime di 2.60 mt e da quanto ho capito non basterebbe una semplice dia per sanare questa porzione di abitazione...

L'agenzia minimizza il fatto sostenendo che sono modifiche di poco conto e che i rischi sono praticamente inesistenti; dal mio punto di vista invece, vista la nuova normativa entrata in vigore a luglio 2010, il problema c'è ed è notevole...

Chiedendo a diversi notai e geometri i pareri sono contrastanti....
Avete qualche consiglio in merito?

il problema è del venditore fai presente che senza documentazione in regola non compri.
Se ha tirato fuori una stanza e una cucina dalla soffitta senza dichiarare niente il problema è suo.

[dogo]

Difformità catastale = niente rogito.
Forse quello dell'agenzia, invece di minimizzare, dovrebbe studiare.

"Il 1° luglio 2010 entra in vigore la nuova disposizione, contenuta nel D.L. 78/2010, che impone di inserire, negli atti pubblici o nelle scritture private autenticate che riguardino il trasferimento, la costituzione o lo scioglimento della comunione di diritti reali su fabbricati già esistenti, la dichiarazione degli intestatari in ordine alla conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie."

Non si sta parlando di un muretto o di una migliore individuazione in un disegno di 50 anni fa.

[sisimomo]

da evidenziare anche i rischi di chi compra cose non in regola...finisce che non rivendi mai più

[miki79]

Come immaginavo, in questo caso meglio non rischiare...

grazie per le risposte!

[falco d'oro]

Originalmente inviato da miki79

Come immaginavo, in questo caso meglio non rischiare...

grazie per le risposte!

Fai il compromesso, successivamente scegli se declassare il prezzo del 20%-30% o chiedergli i danni.
Mi sembra impossibile che esistano agenzie così improvvisate, chi rischia non sei tu ma il proprietario, fatto il compromesso è fregato !!!!!

[travis22]

Sono d'accordo anche io, certe agenzie forse non hanno la minima idea di quelle che sono le disposizioni di legge!!!
Con il D.L. di questo luglio il rogito non si può proprio fare!! C'è poco da aggiungere!!

[seroli-]

Premesso che le informazioni sono insufficienti per dare una risposta sicura, da come hai descritto l'immobile è conforme catastalmente ma difforme urbanisticamente, quindi VENDIBILE.

Riporto qui la risposta del Pool di esperti Fiaip (Federazione di Categoria) sull'argomento, da me interpellati per sicurezza, per un caso simile al tuo:

Data domanda da Seroli: 17/10/2010
Ai fini di una compravendita immobiliare, una casa conforme catastalmente (giusta disposizione degli spazi raffigurati e conforme allo stato dei luoghi) ma difforme urbanisticamente (al posto del bagno un ripostiglio e la cucina posta in altro luogo rispetto allo stato dei luoghi) è soggetta alla sanzione di "atto nullo" o in questo caso basta che il compratore sia edotto della situazione? Grazie

Data risposta: 05/11/2010
L’atto non è soggetto a nullità in quanto l’art. 19 del D.L. n.78/10, convertito in L.n. 122/10 sancisce la nullità degli atti pubblici e delle scritture private autenticate tra vivi aventi ad oggetto il trasferimento, la costituzione o lo scioglimento di comunione di diritti reali su fabbricati già esistenti (ad esclusione dei diritti reali di garanzia) nel caso in cui non contengano per le unità immobiliari urbane, oltre all'identificazione catastale, il riferimento alle planimetrie depositate in catasto e la dichiarazione, resa in atti dagli intestatari, della conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie, sulla base delle disposizioni vigenti in materia catastale. Dal momento che la casa risulta conforme catastalmente e la difformità urbanistica risulta, da quanto prospettato, limitata, il relativo atto di compravendita non deve ritenersi soggetto a nullità. Si consiglia, tuttavia, di farsi rilasciare, prima della stipula, dall’acquirente una dichiarazione scritta in cui dichiara di accettare l’immobile con quelle specifiche irregolarità. Cordiali saluti

P.S. per i commenti sopra: andate a studiare prima di dare dell'incompetente ad un A.I.

[sisimomo]

Originalmente inviato da seroli-

Si consiglia, tuttavia, di farsi rilasciare, prima della stipula, dall’acquirente una dichiarazione scritta in cui dichiara di accettare l’immobile con quelle specifiche irregolarità

Tradotto: è tutto in regola ma...non si sa mai, quindi fatti firmare una manleva

E l'acquirente dovrebbe firmare quel documento che gli ammazza le possibilità di rivalsa futura? Motivo in più per non comprare.