Registrazione anticipata di nuovo contratto di locazione 4+4

[sergio46]

E' possibile registrare un nuovo contratto di locazione 4+4 (per esempio, in data 1/4/2011 - con decorrenza 1/8/2011) in sostituzione di quello in corso di scadenza (di otto anni, scad. il 31/7/2011) che non si intende prorogare, per accordi intercorsi a nuove condizioni, nell'intento di evitare che l'inquilino possa ripensarci all'ultimo momento, creando evidenti difficoltà economiche al proprietario che dovrà cercarsi - in breve tempo - altri conduttori ?
In caso affermativo,per tale ipotesi, in che mese dell'anno successivo dovrà effettuarsi il pagamento dell'imposta di registro (ad aprile o ad agosto)?
Se l'inquilino rimane lo stesso, vanno nuovamente segnalate in Questura le sue generalità o non occorre farlo, avendole già comunicate otto anni prima?
Cordiali saluti.

[Ergogian]

Originalmente inviato da sergio46

E' possibile registrare un nuovo contratto di locazione 4+4 (per esempio, in data 1/4/2011 - con decorrenza 1/8/2011) in sostituzione di quello in corso di scadenza (di otto anni, scad. il 31/7/2011) che non si intende prorogare, per accordi intercorsi a nuove condizioni, nell'intento di evitare che l'inquilino possa ripensarci all'ultimo momento, creando evidenti difficoltà economiche al proprietario che dovrà cercarsi - in breve tempo - altri conduttori ?
In caso affermativo,per tale ipotesi, in che mese dell'anno successivo dovrà effettuarsi il pagamento dell'imposta di registro (ad aprile o ad agosto)?
Se l'inquilino rimane lo stesso, vanno nuovamente segnalate in Questura le sue generalità o non occorre farlo, avendole già comunicate otto anni prima?
Cordiali saluti.

Si, è possibile registrare un contratto ad aprile con decorrenza dal primo agosto.

Mi pare di ricordare che l'anno successivo l'imposta di registro vada pagata nel mese di registrazione del contratto, non in quello in cui inizia a decorrere.

Anche se l'inquilino rimane lo stesso io farei una nuova denuncia a vigili, al massimo è inutile, però almeno hai ottemperato alla legge.

[sergio46]

Originalmente inviato da Ergogian

Si, è possibile registrare un contratto ad aprile con decorrenza dal primo agosto.

Ti ringrazio!
Non tutti però sono d'accordo ... :-(
Vedi qui:
Registrazione anticipata di nuovo contratto di locazione 4+4 - I Forum di Investireoggi

[QUOTE
Anche se l'inquilino rimane lo stesso io farei una nuova denuncia a vigili, al massimo è inutile, però almeno hai ottemperato alla legge.[/QUOTE]
Su questo, concordo.
Saluti.

[Loryfab]

Secondo me lo devi registrare entro i 30 giorni dalla sottoscrizione.

Il pagamento dell'imposta di registro va fatto sul canone annuale, è chiaro quindi che i 12 mesi in considerazione saranno quelli per cui l'inquilino paga l'affitto, e il successivo pagamento dovrà essere effettuato alla scadenza dei 12 mesi di affitto.

Almeno questa è la mia interpretazione

[sergio46]

Originalmente inviato da Loryfab

Secondo me lo devi registrare entro i 30 giorni dalla sottoscrizione.

Su questo sono daccordo!

Il pagamento dell'imposta di registro va fatto sul canone annuale, è chiaro quindi che i 12 mesi in considerazione saranno quelli per cui l'inquilino paga l'affitto, e il successivo pagamento dovrà essere effettuato alla scadenza dei 12 mesi di affitto.
Almeno questa è la mia interpretazione

Sono riuscito ad inviare una mail sul sito web dell'Agenzia delle Entrate (dopo giorni di infruttuosi tentativi ...) per cui spero che facciano chiarezza.
Se ci sarà risposta, farò poi sapere il contenuto della stessa.
Saluti.

[sergio46]

Originalmente inviato da sergio46

...
Sono riuscito ad inviare una mail sul sito web dell'Agenzia delle Entrate (dopo giorni di infruttuosi tentativi ...) per cui spero che facciano chiarezza.
Se ci sarà risposta, farò poi sapere il contenuto della stessa.
Saluti.

Per opportuna conoscenza riporto la risposta e-mail dell'Agenzia delle Entrate, oggi pervenutami, riguardante l'identico contenuto del quesito postato alcuni giorni fa con il form previsto sul loro sito web.
"Gentile Contribuente, senza entrare nel merito della fattispecie prospettata che richiede un ' esame della documentazione in suo possesso , si forniscono informazioni a carattere generale. Se si vuole registrare un nuovo contratto di locazione per nuove condizioni o per diversi accordi fra le parti , occorre effettuare la risoluzione anticipatamente del vecchio contratto versando, entro 30gg dal verificarsi dell'evento, l'imposta di registro nella misura fissa di ¿. 67,00 utilizzando il modello F23 con codice tributo 113T. Entro 20gg si dovrà comunicare all'Ufficio presso il quale è stato registrato il contratto, la risoluzione anticipata, presentando o inviando per posta l'attestato di pagamento. Ad ogni buon conto, per ulteriori informazioni , la invitiamo a rivolgersi all'ufficio locale dove è stato registrato il contratto di locazione.
Cordiali saluti
La presente risposta non è resa a titolo di interpello ordinario ai sensi dell'art.11 della legge n.212 del 2000, bensì a titolo di assistenza al contribuente ai sensi della Circolare
Ministeriale n.99/E del 18/05/2000."

Sono deluso da tale risposta che è del tutto generica e non risponde al quesito proposto con l'esempio prospettato
Infatti non si tratta di risolvere il contratto in atto (per il quale sarebbe pacificamente dovuto il pagamento dell'imposta di registrazione in termine fisso) ma di rinnovarlo con una decorrenza successiva a quello di scadenza, per cui - anche se sottoscritto anteriormente alla data di sua decorrenza - dovrebbe avere comunque effetto per la decorrenza indicata, senza obbligo di risolvere il precedente e pagare imposte conseguenti di registro.
Saluti.

[Ergogian]

Ciao,

scusa, ma secondo me il problema è questo:

1) se nei sei mesi antecedenti la scadenza dell'attuale contratto è stata mandata la raccomandata R/R di disdetta all'inquilino, il contratto arriverà alla sua naturale scadenza il 31 luglio 2011.
Pertanto dal primo agosto si è liberi di affittare nuovamente l'alloggio con un nuovo contratto ad un nuovo inquilino.


2) se non è stata mandata la raccomandata di cui sopra, il vecchio contratto si proroga automaticamente di ulteriori 4 anni, in questo caso se si vuole stipulare un nuovo contratto le parti devono prima risolvere il vecchio contratto, pagando quanto previsto all'agenzia delle entrate, e poi si potrà procedere alla stipula di un nuovo contratto di locazione.

[sergio46]

Originalmente inviato da Ergogian

Ciao,
scusa, ma secondo me il problema è questo:
1) se nei sei mesi antecedenti la scadenza dell'attuale contratto è stata mandata la raccomandata R/R di disdetta all'inquilino, il contratto arriverà alla sua naturale scadenza il 31 luglio 2011.
Pertanto dal primo agosto si è liberi di affittare nuovamente l'alloggio con un nuovo contratto ad un nuovo inquilino.

Almeno 6 mesi prima intendo mandare la raccomandata all'inquilino con le nuove condizioni che gli voglio proporre per un nuovo contratto da sottoscriversi (per esempio aumento di 30 euro il mese rispetto all'attuale..)
Gli dò 2 mesi di tempo per accettarle o rifiutarle. Se non le accetta, mi cerco nel frattempo un altro inquilino con cui sottoscriverò il nuovo contratto alla scadenza di quello in corso.
Se invece le accetta (a parole o per iscritto) ma poi cambia idea all'ultimo momento, lui se ne va ma io perderò dei mesi per trovarmene un altro.
Ecco perchè vorrei formalizzare il contratto nuovo mentre è in corso quello vecchio in scadenza
[QUOTE
2) se non è stata mandata la raccomandata di cui sopra, il vecchio contratto si proroga automaticamente di ulteriori 4 anni, in questo caso se si vuole stipulare un nuovo contratto le parti devono prima risolvere il vecchio contratto, pagando quanto previsto all'agenzia delle entrate, e poi si potrà procedere alla stipula di un nuovo contratto di locazione.[/QUOTE]
Se non mando in tempo la raccomandata non posso più pretendere nuove condizioni, perchè per altri quattro anni vale il vecchio.
Saluti.

[francesco63]

Originalmente inviato da sergio46

Almeno 6 mesi prima intendo mandare la raccomandata all'inquilino con le nuove condizioni che gli voglio proporre per un nuovo contratto da sottoscriversi (per esempio aumento di 30 euro il mese rispetto all'attuale..)
Gli dò 2 mesi di tempo per accettarle o rifiutarle. Se non le accetta, mi cerco nel frattempo un altro inquilino con cui sottoscriverò il nuovo contratto alla scadenza di quello in corso.
Se invece le accetta (a parole o per iscritto) ma poi cambia idea all'ultimo momento, lui se ne va ma io perderò dei mesi per trovarmene un altro.
Ecco perchè vorrei formalizzare il contratto nuovo mentre è in corso quello vecchio in scadenza
[QUOTE
2) se non è stata mandata la raccomandata di cui sopra, il vecchio contratto si proroga automaticamente di ulteriori 4 anni, in questo caso se si vuole stipulare un nuovo contratto le parti devono prima risolvere il vecchio contratto, pagando quanto previsto all'agenzia delle entrate, e poi si potrà procedere alla stipula di un nuovo contratto di locazione.

Se non mando in tempo la raccomandata non posso più pretendere nuove condizioni, perchè per altri quattro anni vale il vecchio.
Saluti.[/QUOTE]

L'equivoco in cui è caduta l'agenzia delle entrate è legato al fatto che non hanno capito che trattasi di una rinnovazione e non di un nuovo contratto: del resto fino al 31.7.2011 il contratto è già registrato... non hanno nemmeno compreso che il contratto rinnovato varrebbe dal 1.8.2011 e dunque non è necessario risolvere alcunchè. Del resto l'equivoco nasce dal fatto che, al momento, la questione è posta in maniera ipotetica perchè ancora non è certo se il conduttore accetterà la nuove condizioni ed a tutt'oggi il contratto è in corso e lo sarà fino al 31.7.2011. Comunque, a mio avviso è possibilissimo registrare il contratto quando il conduttore firmerà la rinnovazione alle nuove condizioni, entro 30 giorni dalla stipula con l'importo ordinario e successivamente con una leggera soprattassa. In ogni caso la registrazione coprirebbe il periodo fino al 31.7.2012 se fatta per un anno e fino al 31.7.2016 se fatta per tutti e quattro gli anni indipendentemente da quando viene registrato il contrratto (cioè anche se viene registrato con abbondante anticipo rispetto al 31.7.2011). In fondo quel che conta ai fini della copertura del periodo è la data di partenza dell'impegno (quindi il suo contenuto) non la data della sottoscrizione che vale ai fini della decorrenza del termine dei trenta giorni per la registrazione senza incorrere in soprattasse. Ma questo è solo il mio punto di vista !

[sergio46]

Originalmente inviato da francesco63

..... Ma questo è solo il mio punto di vista !

.... ed anche il mio :-)
Grazie.