Sottotetto: abitabilità e calcolo superficie commerciale

[darkyz]

Buongiorno,

come da topic sto cercando di venire a capo di alcune informazioni relative a una mansarda in modo da comprendere se ha senso o meno fare un'offerta di acquisto. Ho guardato forum, siti, portali ecc. ma trovo solo informazioni parziali pertanto mi rivolgo ai guru del forum

1) L'appartamento è una mansarda con tetto spiovente solo in alcune parti laterali, mentre nella parte centrale ha soffitto alto 2,95m. Dato che le parti spioventi da un lato partono da un altezza minima di 1 mt a salire e dall'altro lato della casa partono da 1,75m, in termini % come vano calcolate nel computo dei mq commerciali le parti con il tetto basso? Da che altezza a che altezza vanno presi in considerazione con % ridotta? (spulciando qua e là mi pare di capire che in lombardia a livello CATASTALE non sono prese in considerazione nel calcolo le parti inferiori a 1,5m di altezza, non sono però riuscito a trovare un'indicazione simile per un calcolo empirico dei mq COMMERCIALI)

2) Ma soprattutto... come faccio a capire se l'immobile ha l'abitabilità? C'è un documento che devo farmi dare in visione per verificare che sia ABITABILE (potendo quindi richiedere un mutuo, metterci la residenza ecc.) e non solo AGIBILE? Sulla scheda catastale che mi ha fornito l'agenzia, tra i dati identificativi catastali e la planimetria dell'immobile c'è scritto: PIANO SESTO (SOTTOTETTO) ABITAZIONE, ma nulla più...

3) L'appartamento prevede una cantina e un posto auto scoperto ad USO ESCLUSIVO... E' un sinonimo di proprietà oppure fa parte delle parti comuni del condominio?

4) Per richiedere una relazione tecnica e un calcolo preciso della metratura a che categoria professionale mi conviene rivolgermi? Geometra, architetto,.. altro?

Grazie in anticipo...

[Pikelano]

prova a togliere dai mq totali i mq corrispondenti alla zona alta meno di 1,5 m
per il resto se vai in comune li ti sanno dire.

[pippuzz]

per me devi vedere come è accatastato (in catasto) e se ha l'agibilità come abitazione (in comune).
l'uso esclusivo non è la proprietà non vale altrettanto. inoltre deve risultare da qualche atto o delibera condominiale. se no è un bidone.
ci vorrebbe un geometra, ma anche un architetto o un ingegnere se si occupano di cose del genere.

[travis22]

Il locale è agibile quando l'altezza media ponderale è maggiore di 240 cm. (dato che varia a seconda della quota altimetrica in cui si trova l'immobile).
Devi fare la media delle altezze del locale, diciamo che quando si parla di sottotetti il tema si fa un po' delicato perchè entrano in gioco i diversi regolamenti locali...
Una consulenza da parte di un Tecnico è consigliata...

[darkyz]

Grazie per i vs contributi. Ho chiesto alcuni documenti supplementari all'agenzia per verificare i punti "oscuri". Purtroppo sul calcolo dei mq in questi casi si sbatte sempre contro un muro di gomma pazzesco, mi chiedo poi come mai nel foglio del catasto con la planimetria di un edificio degli anni 2000 non venga inserito tutto con le quote e le vari altezze...

Mi sorgeva poi un altra domanda: c'è modo di capire se il tetto sovrastante abbia mai sofferto di infiltrazioni? E' l'amministrazione del condominio a poter fare una dichhiarazione ed eventualmente è un dato che si può inserire nel compromesso (una frase del tipo "non risultano esserci mai state rilevate infiltrazioni dal tetto che hanno danneggiato né l'immobile oggetto della compravendita né alcun altro immobile del condominio XYZ)?

[ugsimo]

Originalmente inviato da darkyz

Grazie per i vs contributi. Ho chiesto alcuni documenti supplementari all'agenzia per verificare i punti "oscuri". Purtroppo sul calcolo dei mq in questi casi si sbatte sempre contro un muro di gomma pazzesco, mi chiedo poi come mai nel foglio del catasto con la planimetria di un edificio degli anni 2000 non venga inserito tutto con le quote e le vari altezze...

Mi sorgeva poi un altra domanda: c'è modo di capire se il tetto sovrastante abbia mai sofferto di infiltrazioni? E' l'amministrazione del condominio a poter fare una dichhiarazione ed eventualmente è un dato che si può inserire nel compromesso (una frase del tipo "non risultano esserci mai state rilevate infiltrazioni dal tetto che hanno danneggiato né l'immobile oggetto della compravendita né alcun altro immobile del condominio XYZ)?

Io ho acquistato una casa simile lo scorso anno ultimo piano con soffitto spiovente,l'altezza la devi calcolare facendo la media.nel mio caso non è servito perchè le parti basse diciamo dal 1.8m a 0.50cm sono state usate come dispensa in cucina e deposito legna in sala.
Per le infiltrazioni fai vedere la casa ad un professionista che ti valuti lo stato del tetto e con che materiale è come è statto costruito.
Il mio perito quando ha visto che era in cemento armato mi ha detto subito di stare tranquillo,ma fai controllare ugualmente lo stato delle tegole.

[darkyz]

Piccolo aggiornamento:
dopo aver ricevuto copia del rogito, relativamente all'abitabilità della mansarda nell'atto di compravendita viene descritta come "appartamento ad uso abitazione al piano sesto sottotetto (mansarda) composto da ingresso, soggiorno, cucina (...) con annesso un vano cantina al piano seminterrato".

Relativamente al posto auto di proprietà, nell'atto di compravendita viene indicato che all'appartamento "spetta e compete la servitù perpetua reale di sosta per una autovettura da esercitarsi su una porzione di circa 10,50 mq del cortile condominiale, contrassegnata dal n.ro XX nella piantina planimetrica appresso citata (...)"

In merito all'accatastamento, l'identificazione catastale oltre a foglio/mappale/subalterno/indirizzo riporta "zona sensuaria 2- categoria A/2 - classe 4 - vani 5 - rendita euro XXX"

Stando a quanto sopra dovrei andare tranquillo per quanto riguarda abitabilità/agibilità/proprietà posto auto no?

[pippuzz]

Ho visto che commercialmente alcuni computano la mansarda al 70%, mentre altri solo al 50%. E magari nel secondo caso l'altezza ponderale è maggiore.
Mah!

[darkyz]

Piccolo (e definitivo) aggiornamento:
Nella scheda catastale l'immobile era A3 mentre sul rogito era A2 L'appartamento era palesemente inferiore ai 90 mq commerciali indicati, la pianta non corrispondeva alla reale disposizione degli ambienti (la cameretta includeva altri 6mq che in realtà sono un ripostiglio per gnomi alto max 1,10mt)
Oggi comunico all'agenzia che io e mia moglie ci abbiamo riflettutto e non abbiamo più intenzione di fare un offerta (avevo l'appuntamento fissato per domani) e l'agente ha iniziato a inveire dicendo che con tutti i documenti che gli abbiamo fatto procurare (rogito, scheda catastale, spese di condominio e verbale assemblea 2009-2010...) ora il proprietario gli si inca**erà e che si aspettavano un'offerta, anche sensibilmente più bassa del prezzo di vendita .
Al che gli ho risposto che ritenevo grave che i documenti richiesti se li fosse dovuti far procurare per me (n.b. l'annuncio è in giro da febbraio ed attualmente è in mano a 3 agenzie... in 10 mesi nessuno che gli abbia chiesto le spese condominiali?) e che dimostrava superficialità a non averli avuti pronti dato che sono richieste normali le mie (secondo lui sono tutte verifiche che uno fa DOPO aver visto accettata la proposta irrevocabile di acquisto), lui mi ha insultato e io gli ho appeso il telefono in faccia.

Ora mi godo il Natale e a Gennaio si ricomincia a cercare

Auguri a tutti

[broken brick]

Una nota tecnica: le infiltrazioni di un coperto non sono dovute alla struttura portante. Vanno bene i travetti in cemento armato ma anche il legno, l'acciaio!
L'importante è l'impermeabilizzazione,:cool : con che materiali è stata realizzata e specialmente la POSA