Investimento IMM Vs TDS (OGGI)

[clash]

Quanto ritenete sia il rendimento da locazione che può spingere un investitore ad acquistare un immobile?

Si può pensare a prendere come riferimento il BTP 2037 4% oggi a 86?

Per immobili nelle grandi città con prezzi sopra i 300K si può pensare ad investimenti con un piccolo mutuo, in modo che gli interessi incidano poco, quindi un investimento immobiliare con almeno 300k cash di media. Ora prendendo 350k nominali di BTP 2037 4% (spendendo 300k) e portandolo a scadenza avremmo un rendimendo di 14k annui con nominale di 350k.
Quindi su questo strumento finanziario si avrebbero:
-rendita 1.000 euro mese netti (4% netto di 300k)
-alla scadenza 343k netti (+14% netto sul capitale investito)

non vorrei considerare (a meno che non riteniate il discorso determinante) coperture CDS o gestione C/C e dall'altra parte assicurazioni sull'immobile, tassi d'interesse sul piccolo mutuo...

L'investimento riguarda l'immobile (non per uso personale) dai 350k ai 500k, con una somma cash di 300k.

Vorrei capire se queste tipologie di immobili sono riservati ad acquirenti in cerca di prima casa o possono ancora essere appetibili per un investitore.

p.s. per favore non cominciate con gli schieramenti pro o contro l'acquisto, grazie

[housecrash]

Non ho voluto aprire un thread simile per non scatenare l'inferno: vedrai adesso

Ho visto che ci sono svariate opportunità offerte dal mercato mobiliare in questo momento per rendimenti lordi dal 4% in su e comprando SOTTO la pari, anche se credo che lo storno non sia ancora finito, quindi potrebbero ancora alzarsi i rendimenti.

Il travaso verso il mobiliare è in atto. Adesso scatenate l'inferno

[stenmark]

Originalmente inviato da clash

p.s. per favore non cominciate con gli schieramenti pro o contro l'acquisto, grazie

Purtroppo la diatriba si scatenerà necessariamente.

Infatti, per rispondere al tuo quesito bisogna stabilire quanto si ritiene che si rivaluterà l'immobile aquistato oggi da qui al 2037.

Quindi vai nell'opinabile.

Quindi...guerra di religione

[Luciom]

Il dato principale su cui troverai disaccordo è il valore nominale dell'immobile a scadenza, che è ovviamente fondamentale.

Cmq sia con 300k eur compreso di *tutto* nell'ambito residenziale oggi compri qualcosa che ti rende netto di *tutto* se sei fortunato in media il 2% (500/mese).

Questo a fronte di un monte-ore di lavoro da parte tua incomparabile a quello dell'investimento in TDS. E il valore di quelle ore cambia ovviamente da persona a persona.

Personalmente credo che il nominale dell'immobile tra 26 anni non sarà troppo + alto di ora (30-40% non di + imo). Però questo suppone deflazione alla giapponese e/o cmq assenza di inflazione sensibile per molti molti anni, potrei sbagliarmi.

Il tds a 26 anni però ha una duration troppo alta, il downside di una spirale inflazionistica tra 8 o 15 anni è troppo alto, c'è troppo rischio che le cose vadano male da quel lato, e troppo poco spazio di miglioramento (quanto possono calare i tassi + di così?).

Per questo credo che lo stesso investitore (come me per esempio) che agli attuali rendimenti degli immobili non comprerebbe mai, non è nemmeno intenzionato a prendersi il rischio tassi su un periodo così lungo su uno strumento obbligazionario (capisco che se porti a scadenza quel rischio non lo paghi in termini assoluti, ma relativi sì, come ti senti a detenere per 10 anni un titolo che rende il 4% quando magari nel 2018 i tassi sono al 7%?)

Ergo la situazione ora è tale da richiedere prudenza, investimenti obbligazionari a 5 , max 10 anni, nella speranza che ci si capisca di + tra un pò e/o che i rendimenti degli immobili migliorino (con un calo dei prezzi + deciso di quello visto finora, e affitti stabili o che calano meno dei prezzi). Oppure anche che l'azionario ritorni appetibile.

[Luciom]

Ho visto che ci sono svariate opportunità offerte dal mercato mobiliare in questo momento per rendimenti lordi dal 4% in su e comprando SOTTO la pari, anche se credo che lo storno non sia ancora finito, quindi potrebbero ancora alzarsi i rendimenti.

A me pare invece che negli ultimi 6 mesi soprattutto ci sia stata una pressione al ribasso dei rendimenti obbligazionari in genere, siamo tipo ai minimi di sempre... mi sbaglio?

[Saltellone]

Originalmente inviato da stenmark

Purtroppo la diatriba si scatenerà necessariamente.

Infatti, per rispondere al tuo quesito bisogna stabilire quanto si ritiene che si rivaluterà l'immobile aquistato oggi da qui al 2037.

Quindi vai nell'opinabile.

Quindi...guerra di religione

E se fino al 2037 lo stato italiano riuscirà a darti il 4% per i tuoi btp

[housecrash]

Originalmente inviato da Luciom

A me pare invece che negli ultimi 6 mesi soprattutto ci sia stata una pressione al ribasso dei rendimenti obbligazionari in genere, siamo tipo ai minimi di sempre... mi sbaglio?

Sbagli: questa settimana lo storno medio sui TdS italiani è stato di 3-4 punti.

Io questo storno lo aspettavo da Settembre: avevo liquidato tutto perchè ritenevo raggiunti i massimi ed effettivamente ci sono andato vicinissimo (pochi decimali). Mi aspettavo un corposo storno già in Ottobre ed invece il mercato ha oscillato attorno ai massimi fino alla settimana scorsa. Sono 3 giorni che il mercato dei BTP ruzzola.

BTP: "SIAMO INVINCIBILI" "AL MIO SEGNALE SCATENATE L'INFERNO" vol. 17

[housecrash]

Originalmente inviato da Saltellone

E se fino al 2037 lo stato italiano riuscirà a darti il 4% per i tuoi btp

Non c'è bisogno di andare così lontano

Btp-1Ag21 3,75% - Borsa Italiana

Stamattina era a 96,1 circa. Ieri l'avevo lasciato a 97. A Settembre l'avevo venduto a 100,6.

[Luciom]

Hai dati sulla media mobile a 3 mesi dei rendimenti dei tds a 10 e 30 anni italiani negli ultimi 12mesi? le variazioni di brevissimo periodo (come quelle che citi tu) sono interessanti per chi come te (se ho capito bene) fa trading obbligazionario, ma per l'autore del thread , per me e per tanti altri devono essere interpretate come "rumore" del momento, non credo si possano basare scelte come tds vs immobile sul timing di acquisto del tds stesso con differenza di poche settimane ti pare?

Cioè ok tu mi dici che i rendimenti stan salendo rispetto ai minimi, ma non sono cmq vicinissimi ai minimi di sempre?

[Luciom]

Non c'è bisogno di andare così lontano

Btp-1Ag21 3,75% - Borsa Italiana

Stamattina era a 96,1 circa. Ieri l'avevo lasciato a 97. A Settembre l'avevo venduto a 100,6.

Wtf 4% comodo lordo a 11 anni... avevo in testa dati sensibilmente + bassi sorry.