Le agenzie immobiliari gonfiano i prezzi?

[Laerzio]

Le agenzie immobiliari gonfiano i prezzi? Vi spiego perché non è proprio così. Mappa - Il Sole 24 ORE

Vi spiego perché non è proprio così.

Non sono così pochi ma sono convinti. Sono coloro che pensano che i prezzi delle case sul mercato siano gonfiati artificialmente dagli agenti immobiliari. E non lo sostenevano solo fino al 2007 quando i prezzi delle case crescevano di anno in anno – ma in Italia meno che altrove – ma lo stanno continuando a sostenere dopo che il mercato si è fermato. Chi appartiene a questa categoria lancia appelli online per boicottare gli acquisti di case (leggono FOL?) in modo tale da riportare il punto di equilibrio verso il basso. Potrebbero formare una comunità su facebook e concorrere, in caso di successo, per il Nobel per l'economia per la scoperta di un modello di microeconomia di massa. Non scherzo.
Che in Italia ci sia un sistema drogato verso l'alto? E' possibile. Senz'altro si può definire un sistema anelastico in quanto allo scendere della domanda l'offerta resta rigida. In Italia circa il 70% vive in case di proprietà più un 10% di abitazioni che risulta in comodato d'uso. Sono famiglie che mettono la casa sul mercato a un determinato prezzo che in molti casi risulta identico un anno dopo. Non ho necessità di vendere e non lo faccio.
Chi va sul sito di idealista.it, – dove rispetto a casa.it e immobiliare.it ci sono più immobili messi in vendita direttamente dai proprietari – e cerca casa nei quartieri dove vuole continuare o andare a vivere, trova prezzi oggettivamente alti. Il motivo è quello appena detto: la gente non va al di là di uno sconto del 10% che può raddoppiare se uno ha la fortuna – chiamarla sciacallaggio mi sembra eccessivo – di trovare un venditore bisognoso di liquidità.
In molti casi una famiglia vende per poi a sua volta comprare per cui, se riesce a ottenere un prezzo d'acquisto congruo, può rivedere in questo caso verso il basso le pretese per la cessione della propria abitazione. Vero è anche che tra le agenzie le quotazioni possono divergere molto, soprattutto se un'agenzia utilizza un'area troppo ampia per il sistema della comparazione.

Gli uffici studi delle catene immobiliari sono soliti taroccare le cifre a proprio comodo? Tecnocasa ha appena diffuso un comunicato stampa in cui si dice che i tempi medi di vendita nelle principali città italiane sono passati da 154 giorni a 171 giorni. Apparentemente avrebbe avuto tutto l'interesse di dire il contrario. Oppure vogliamo pensare che alzino volutamente i dati affinché il privato si convinca che solo affidandosi a un agente immobiliare riuscirà a vendere il proprio immobile? Trasparente non può mai fare rima con italiano? Tutto l'essere umano agisce solo per tornaconto economico? Ci sono posizioni più fiduciose nel prossimo?

Per tornare alle fonti chi vuole comprare una casa va anche sul sito dell'agenzia del Territorio ma in molti casi rimane sorpreso per quanto i prezzi siano distanti dalla realtà. Diversi lettori ce lo hanno fatto presente, I dati non sempre sono distanti dalla realtà, ma hanno il difetto di essere allineati sui tagli medio-grandi risultando meno attendibili per mono e bilocali dove il costo al metro quadrato è in realtà proporzionalmente più alto.
Stesso discorso per gli affitti dove – il calcolo è stato fatto per un caso concreto relativo a un monolocale in zona Isola a Milano – una ragazza paga circa 500 euro e riceve in cambio una ricevuta fiscale dal proprietario pari a meno della metà perché questo è il valore che l'agenzia del Territorio riporta e che fa testo in caso di contenzioso. Un meccanismo che con l'introduzione della tassazione secca del 20% dovrebbe ridursi per effetto della minaccia dei mancati introiti che graveranno sul locatario poco trasparente, qualora venisse denunciato.

Come scritto oggi su Sole 24 Ore in Italia in Italia manca un punto di riferimento unico e attendibile sui prezzi. Come accade in Francia.
Capitolo periti, categoria che gli agenti immobiliari guardano in cagnesco perché gli rimproverano di ridurre la valutazione alla sola e semplice applicazione di coefficienti correttivi al valore medio, coefficienti spesso presi da manuali e trascurando il continuo cambiamento del mercato. Gli agenti rivendicano il valore dell'esperienza quotidiana sul campo.

Altro strumento di cui si sente la mancanza è la tecnologia. Diversi siti americani (conto di recuperarne uno che permette di sapere quanto sono state vendute le ultime dieci abitazioni in quella zona) sono all'avanguardia e spero che qualcuno in Italia si allinei.
Q

[paolodivi]

i prezzi delle case nn possono scendere ulteriormente, tutti si sono fissati che le case costano troppo, ma nessuno si è accorto che in REALTA' sono gli stipendi ad essere totalmente inadeguati ovvero il potere d'acquisto è ridicolo...

facciamo un semplice ragionamento:

negli anni 80 si compravano case con 6-7 annualità (dati leti da qualche parte, ma sono veritieri del resto) adesso si parla di 20 annualità di stipendio o anche +.

ma nessuno ad esempio fa confronti con altri beni, come ad esempio l'alimentare....vogliamo parlare di cosa costava fare la spesa negli anni 80 e cosa costa oggi in relazione allo stipendio??

L'unica cosa che forse costa meno, sono le automobili, quelle si (quelle base eh).

Pertanto non condanniamo i prezzi delle case, ma condanniamo chi ha fatto in modo (magari nn è colpa di nessuno o di tutti) che il potere d'acquisto diventasse ridicolo.

Condanniamo le finanziarie SOPRATTUTTO che han permesso a chi nn poteva permetterselo di acquistare...facendo salire inevitabilmente i prezzi di tutto a fronte di un potere d'acquisto nn reale .



Ritornando nello specifico, è normale che un bilocale (che tra l'altro dovrò vendere ad un prezzo alto se no nada visto che è in locazione tanto) costa di + al metro quadro che un quadrilocale....è logico tant'è che il prezzo di vendita è ben + alto al mq di quello previsto dall'agenzia del territorio nella mia zona.....ma ci mancherebbe !!!

cmq senza andare agli anni 80, finchè c'erano le lire con 2 milioni al mese qualcosa lo facevi, adesso con 1k€ nn fai nemmeno la metà....e nn si parla di chissà quanti anni fà......

senza contare che per 1000 euro al mese spesso ci si deve anche fare il q.lo quadro....

[CharlesIngalls]

Ciao... secondo me, invece, i prezzi delle case non sono nè alti... nè bassi... nè giusti... fluttuano semplicemente in funzione della capacità di acquisto dell'acquirente.

Per assurdo... e tu lo confermi fra le righe... se le banche concedessero denaro infinito... anche con un basso potere di acquisto le case salirebbero a dismisura...

Se le banche chiudessero i rubinetti... anche con stipendi più alti... le case scenderebbero... perchè anche guadagnando un 30% in più in bustapaga non è che l'Italiano medio non farebbe un mutuo...

Non so se mi sono spiegato... ma il concetto è estremamente semplice e lampante...!!!

[CharlesIngalls]

Sull'andamento prezzi invece... sono convinto che nei prossimi 30 anni le case rimarranno su questi prezzi... parlo di ciò che oggi è nuovo e che fra 30 anni sarà un immobile di 30 anni di età...!!!

La fregatura sono i mutui a lungo periodo... pericolosissimi.

Perchè... è semplice... se trovo una casa che mi piace a 180.000 Euro e pago 100.000 cash e 80.000 con mutuo a tasso fisso trentennale... alla fine del periodo di riferimento avrò orientativamente sborsato 100.000+80.000+70.000 di quota interessi=250.000 Euro.

Ma secondo il mio ragionamento... possiamo dire con certezza che la casa che ho pagato oggi 180 varrà 250 fra 30 anni tenuto conto che sarà più vetusta di 30 anni...???

Poi bisognerebbe scalare il rendimento di un BTP 30ennale sui 100.000 cash iniziali... perchè trattasi di mancato guadagno se l'immobile si tratta di una seconda casa...!!!

[CharlesIngalls]

Ecco allora la necessità di acquistare solo la qualità... e cercare di pagare il meno possibile oggi... risparmiando anche la commissione dell'AI se possibile...!!!

[futuret]

Originalmente inviato da paolodivi

i prezzi delle case nn possono scendere ulteriormente, tutti si sono fissati che le case costano troppo, ma nessuno si è accorto che in REALTA' sono gli stipendi ad essere totalmente inadeguati ovvero il potere d'acquisto è ridicolo...

facciamo un semplice ragionamento:

negli anni 80 si compravano case con 6-7 annualità (dati leti da qualche parte, ma sono veritieri del resto) adesso si parla di 20 annualità di stipendio o anche +.

ma nessuno ad esempio fa confronti con altri beni, come ad esempio l'alimentare....vogliamo parlare di cosa costava fare la spesa negli anni 80 e cosa costa oggi in relazione allo stipendio??

L'unica cosa che forse costa meno, sono le automobili, quelle si (quelle base eh).

Pertanto non condanniamo i prezzi delle case, ma condanniamo chi ha fatto in modo (magari nn è colpa di nessuno o di tutti) che il potere d'acquisto diventasse ridicolo.

Condanniamo le finanziarie SOPRATTUTTO che han permesso a chi nn poteva permetterselo di acquistare...facendo salire inevitabilmente i prezzi di tutto a fronte di un potere d'acquisto nn reale .



Ritornando nello specifico, è normale che un bilocale (che tra l'altro dovrò vendere ad un prezzo alto se no nada visto che è in locazione tanto) costa di + al metro quadro che un quadrilocale....è logico tant'è che il prezzo di vendita è ben + alto al mq di quello previsto dall'agenzia del territorio nella mia zona.....ma ci mancherebbe !!!

cmq senza andare agli anni 80, finchè c'erano le lire con 2 milioni al mese qualcosa lo facevi, adesso con 1k€ nn fai nemmeno la metà....e nn si parla di chissà quanti anni fà......

senza contare che per 1000 euro al mese spesso ci si deve anche fare il q.lo quadro....

Certo che no ,il costo delle case è perfettamente normale in italia ,la bolla è solo un invenzione sparsa in giro ,quindi non dovete preoccuparvi tra poco si ritorna esattamente come prima ,ci vuole solo un po di pazienza

[holding752000]

Non c'entra molto con il discorso che state facendo però mi domando perchè alcune agenzie immobiliari siano così poco serie. Qui a Milano, forse la principale agenzia immobiliare d'italia ha messo in vendita settimana scorsa un bilocale a un prezzo superiore perfino a quanto si sarebbe pagato all'apice della "bolla".
Telefono:

"no, non è un errore si è un filino alto anche perchè è da ristrutturare ma il proprietario vuole questi soldi..."

[futuret]

Originalmente inviato da holding752000

Non c'entra molto con il discorso che state facendo però mi domando perchè alcune agenzie immobiliari siano così poco serie. Qui a Milano, forse la principale agenzia immobiliare d'italia ha messo in vendita settimana scorsa un bilocale a un prezzo superiore perfino a quanto si sarebbe pagato all'apice della "bolla".
Telefono:

"no, non è un errore si è un filino alto anche perchè è da ristrutturare ma il proprietario vuole questi soldi..."

Non centra il proprietario quella è paura pura si arrampicano ormai sugli specchi ,inseriscono prezzi piu alti perchè pensano di essere furbi (per la verità dimostrano di essere....non uso la parola ) nel loro ragionamento da speculatore cosa succede?

La gente leggendo correrà a comprare, perchè dice ma come stanno risalendo i prezzi ,quindi pensano che ,se una palla è destinata a cadere di una percentuale di discesa(e lo sanno bene cosa hanno fatto in questi anni e sanno bene cosa gli aspetta) lanciandola piu in alto ancora di top bolla, quando cade ....esaurisce la percentuale di caduta che era destinata a scendere e quindi si rimane ai prezzi di oggi che stiamo scrivendo .

Non sanno che invece ,che con i soldi non si scherza più ,e lanciandola piu in su la palla (i prezzi)si ottiene leffetto contrario quando ci sarà il botto faranno piu rumore loro di tutti ,perchè cadranno da piu in alto .

Da me nella mia citta ci sono gli "incursori" che tentano di sorreggere gli affitti in modo analogo ,inserendo annunci di chi cerca affitti (con una media in città di prezzi 400 450 ottime case 80 100mq ) inseriscono "cerco affitto a max 550 /600 ).....ma come se in citta a 400 450 te li lanciano contro tu che mi fai? un annuncio che cerchi a 550/600

Sono troppo divertenti ormai ,rasentano il ridicolo perchè non sanno piu che pesci prendere

[amara]

Originalmente inviato da CharlesIngalls

Sull'andamento prezzi invece... sono convinto che nei prossimi 30 anni le case rimarranno su questi prezzi... parlo di ciò che oggi è nuovo e che fra 30 anni sarà un immobile di 30 anni di età...!!!

La fregatura sono i mutui a lungo periodo... pericolosissimi.

Perchè... è semplice... se trovo una casa che mi piace a 180.000 Euro e pago 100.000 cash e 80.000 con mutuo a tasso fisso trentennale... alla fine del periodo di riferimento avrò orientativamente sborsato 100.000+80.000+70.000 di quota interessi=250.000 Euro.

Ma secondo il mio ragionamento... possiamo dire con certezza che la casa che ho pagato oggi 180 varrà 250 fra 30 anni tenuto conto che sarà più vetusta di 30 anni...???

Poi bisognerebbe scalare il rendimento di un BTP 30ennale sui 100.000 cash iniziali... perchè trattasi di mancato guadagno se l'immobile si tratta di una seconda casa...!!!

ma se ci abito devo detrarre l'affitto che pagherei

[CharlesIngalls]

Originalmente inviato da amara

ma se ci abito devo detrarre l'affitto che pagherei

Eh sì...!!!