Prezzi delle case, così la verità viene a galla

[housecrash]

Prezzi delle case, così la verità viene a galla. I valori immobiliari a confronto con rogiti e fisco

di Saverio Fossati 3 novembre 2010

I valori restano sballati. Ma forse solo per il fisco. La salutare discussione che si sta sviluppando sui prezzi di mercato proposti nei "borsini" immobiliari si allarga(qui la posizione di Anama), investendo il tema caldissimo del "vero" valore di una casa. Una premessa: l'Osservatorio immobiliare dell'agenzia del Territorio è l'unica istituzione che ha a disposizione uno strumento formidabile per capire come va davvero il mercato: i rogiti. Cioè l'atto di compravendita, dove venditore e acquirente devono trascrivere il prezzo realmente pagato, e se si tratta di privati non c'è danno fiscale perché le imposte le pagano sul valore catastale, cioè quello (spesso poco più del 25-30 per cento di quello di mercato) stabilito nel lontano 1992.

La regola del doppio valore, uno vero e uno fiscale, vale dal 2006 ed era stata introdotta dalla legge 266/2005. Da quasi cinque anni, quindi, si stanno depositando rogiti con il prezzo vero, anche se probabilmente è solo dal 2007 (Dl 223/2006) che è diventato veramente un dovere indicare il vero prezzo, perché è stato reso obbligatorio indicare gli estremi di pagamento del prezzo (per esempio mediante l'utilizzo di assegni circolari o bancari), i dati identificativi del mediatore e il suo compenso. In più, il fisco può effettuare accertamenti a largo raggio, con il potere di domandare informazioni alle banche sulle movimentazioni di acquirente e venditore. La prudenza, quindi, si è fatta strada e anche molti riottosi ormai scrivono il vero prezzo. Tuttavia, quando nella compravendita interviene un'impresa (è il caso delle abitazioni di nuova costruzione) il gioco del doppio valore non vale, quindi la tentazione di nascondere l'imponibile è fortissima, ed è inutile negare che venditore (che risparmia su suoi redditi) e acquirente (che risparmia sull'Iva) trovano una perfetta concordanza d'interessi.

Certo ci vorrà ancora tempo per avere un numero di rogiti sufficiente per dare un quadro completamente attendibile del mercato: considerando che ogni anno circa un milione di immobili passano di mano, si può dire che dal 2007 (considerando anche il calo del mercato) circa 6 milioni di unità siano state rogitate "in chiaro" (il 45% sono abitazioni). Molto poche, rispetto ai quei 66 milioni che compongono il patrimonio immobiliare nazionale. Eppure sono i soli dati potenzialmente non influenzati da alcuna politica di categoria. Certo i "borsini " di associazioni e osservatori sono utili e, se osservati con molta attenzione e conoscenza diretta della zona interessate, sono una buona base di rifessione (le principali reti in franchising lavorano con i compromessi, quindi con il valore reale della compravendita (le dichiarazioni dei responsabili degli uffici studi dei network). Non dimentichiamo, però, che negli annunci e inserzioni un dato chiave è quello dello "sconto" rispetto al prezzo, che cambia tantissimo a seconda di città e zone. Ma che in questo periodo va del 10 al 20 per cento e anche oltre.

Il sistema, tuttavia, ha cominciato a funzionare: una prova è data dal rapporto tra i valori fiscali (cioè i valori catastali, imponibili ai fini Ici) e quelli di mercato dell'Osservatorio: il rapporto è mediamente 1 a 3,7, cioè quasi il quadruplo, con molte varianti, dal 2,7 dell'Abruzzo al 4 della Liguria. Ma la sostanza è questa: se si prende il proprio valore catastale (lo si ricava facilmente dal rogito, dove basta moltiplicare per 105 la rendita catastale) e lo si confronta con quanto si riesce a ricavare dalla vendita, si vedrà che nella maggioranza dei casi il rapporto è quello.

L'agenzia del territorio dichiara di usare, per l'elaborazione dei valori pubblicato ogni semestre, il 50% di dati provenienti dai rogiti "che consideriamo oggi, di fatto, attendibili" dicono all'agenzia. È molto ma ancora troppo poco. Ed è chiaro che stime proiettate su aliquote ancora così basse non possono fotografare il mercato in modo preciso.
Tuttavia è ancora il meglio che si possa avere, come fonte ufficiale. E solo il tempo potrà aiutare la trasparenza. Lo scarto incredibile tra valori fiscali e valori reali, però, merita un'altra osservazione: se lo stato fa finta di tassare gli immobili a un quarto del loro valore, non sarebbe il caso di togliere la riforma delle tariffe d'estimo (la base delle rendite) dalla naftalina dove giace da un decennio?

©RIPRODUZIONE RISERVATA

Dall'ultima frase evidenziata è nato il mio commento

Siamo proprio certi che la % dei rogiti usati dall'AdT sia il 50%?

No, perchè nel 2007 erano il 38% e tutto il resto erano "Agenzie Immobiliari" al 30,4%, "Informazioni Dirette e Conoscenze Personali" al 12,5% (di chi? Della Alemanno? O di chi stila il singolo rapporto?), "Riviste di Settore ed Annunci su Quotidiani" al 6,9% (ottima fonte anche questa), "Stime Ufficio del Territorio" al 3,8% (pure le stime in un rapporto? E che rapporto è se dobbiamo inumidire il dito ed alzarlo per capire da che parte tira il vento?), "Tribunale" allo 0,4%, "Altro" al 7,8% (e che altro può esserci? I marziani?)

Agenzia del Territorio - Il manuale in sintesi

http://www.agenziaterritorio.it/site..._anno2007b.gif

Direi che l'AdT deve cominciare ad attrezzarsi meglio per fornire dati VERITIERI, altrimenti è uno dei tanti Enti Inutili che farebbero risparmiare tanti soldini ai contribuenti.

[ArPi]

l'AdT Non da dati scientificamente attendibili: è un dato di fatto.

[housecrash]

Originalmente inviato da ArPi

l'AdT Non da dati scientificamente attendibili: è un dato di fatto.

Invece la AI sì

Le dichiarazioni dei responsabili degli uffici studi dei network

Gabetti
"Le quotazioni proposte da Gabetti si riferiscono a valori medi di compravenduto a seconda delle diverse tipologie immobiliari (signorile, medio,economico) e stato mautentivo (nuovo/ristrutturato, buon stato, da ristrutturare), i portali propongono valori medi di offerta, omnicomprensivi delle diverse categorie, quindi probabilmente più utili nell'ottica di lettura di un trend, che untualmente. Sottolinerei il ruolo meritorio e di utilità sociale, nel fornire trasparenza al mercato, svolto dei grandi gruppi immobiliari che hanno investito e investono nella ricerca e raccolta sistematica d'informazioni affidabili"
Guido Lodigiani
Direttore Ufficio Studi Gabetti


Tecnocasa
L'Ufficio Studi Tecnocasa da anni analizza il mercato immobiliare italiano e grazie alla forte capillarità delle agenzie del Gruppo, è in grado di ottenere una base dati ampia sulla quale effettuare le indagini.
Ogni affiliato Tecnocasa e Tecnorete invia i dati relativi alla propria zona, che vengono poi elaborati dall'Ufficio Studi ed integrati con interviste mirate al fine di tracciare lo spaccato del mercato locale per poi addivenire ad analisi di più ampio respiro. I nostri professionisti, operando in zone di competenza molto delimitate, hanno una conoscenza approfondita delle dinamiche del mercato locale ed effettuano rilevazioni secondo criteri ben precisi affinché i dati siano il più possibile attendibili e rappresentativi.
Si effettuano due rilevazioni semestrali e si analizzano i prezzi medi del compravenduto suddivisi per tipologie immobiliari (signorile, medio ed economico) e per vetustà dello stesso (usato e nuovo, dove per nuovo si intendono le nuove costruzioni e le ristrutturazioni). Il taglio considerato è compreso tra 80 e 100 mq. I prezzi sono espressi in Euro al metroquadro (inteso come metroquadro commerciale).
I dati provenienti dal Gruppo Tecnocasa sono:
- reali: in quanto rappresentano situazioni concrete riferite da migliaia di agenzie distribuite capillarmente sul territorio italiano, dove altrettanti affiliati, imprenditori autonomi, che conoscono profondamente il loro mercato grazie alla zona in esclusiva trattata, sono in grado di comunicare il valore del compravenduto nelle diverse tipologie analizzate
- capillari: sono oltre 2.600 le agenzie sul territorio nazionale che partecipano all'invio dei dati sul mercato
-scientifici: vengono raccolti ed analizzati da esperti in maniera puntuale e metodica
-storici: grazie all'Osservatorio, è possibile analizzare l'andamento del mercato nel tempo, ovvero dal 1993.
La raccolta 2010 (I semestre) ha interessato 5.459 zone per un totale di oltre 54.237 dati.

Fabiana Megliola,
esp. Ufficio Studi Tecnocasa
©RIPRODUZIONE RISERVATA

[ArPi]

Nemmeno loro

Il problema è alla radice, si possono indicare solo TREND non prezzi con l'attuale sistema monoparametrico è palese non poter avere un indice chiaro...

IN sostanza per avere stime serie serve abbandonare il monoparametrico e andare verso stime scientifiche, che si basano anch esu principi finanziari per il calcolo del valore di ogni componente e fattore intrinseco e estrinseco di un immobile....

Quindi saranno ancora meno alla portata del "popolo" e molto più specifiche (si cerchi IVS)

I comparabili (quindi il registro delle compravendite effettuate, secondo alcuni criteri di filtro, che per esempio escludono le compravendite fatte per causa di bisogno impellente di liquido) saranno ancora più "oscuri" perchè diverranno dati con un prezzo ( e inoltre non avrebbe senso conoscerli perchè si ricadrebbe nel mono parametrico e tutte le sue incongruenze).

I borsini quindi saranno molto generici, ancora di più di quanto lo sono adesso perchè una stima non sarà più fattibile con un semplice costo/superficie ponderata.

Il prezzo/mq sarà quindi rilegato a tornare al suo vero ruolo: un mero indicatore sintetico con nessuna pretesa di dettare legge. serve solo per fare raffronti veloci superficiali che contano meno di 0.

Il fatto che sia stato elevato al rango di parametro principe è dipeso dalla necessità di semplificare ciò che è complesso per natura: un fallimento totale.

Il giornalista dell'articolo dice un mare di imprecisioni, ma dal sole24 ore non mi aspetto nulla di più in ambito immobiliare: sono dei dilettanti allo sbaraglio.

[housecrash]

Originalmente inviato da ArPi

Nemmeno loro

Il problema è alla radice, si possono indicare solo TREND non prezzi con l'attuale sistema monoparametrico è palese non poter avere un indice chiaro...

Concordo

Originalmente inviato da ArPi

....

Il prezzo/mq sarà quindi rilegato a tornare al suo vero ruolo: un mero indicatore sintetico con nessuna pretesa di dettare legge. serve solo per fare raffronti veloci superficiali che contano meno di 0.

Il fatto che sia stato elevato al rango di parametro principe è dipeso dalla necessità di semplificare ciò che è complesso per natura: un fallimento totale.

Ma dove? A Roma vendono a corpo da 10 anni, però hanno sempre continuato ad indicare i mq (FINTI tra l'altro) per gettare fumo negli occhi ai già confusi avventori.
L'unica via sarebbe quella della totale trasparenza sui valori che circolano durante la transazione. Ma questa è pura utopia o comunque un qualcosa che si realizzerà fra secoli in Italia

Originalmente inviato da ArPi

Il giornalista dell'articolo dice un mare di imprecisioni, ma dal sole24 ore non mi aspetto nulla di più in ambito immobiliare: sono dei dilettanti allo sbaraglio.

Posso concordare con te, perchè di sfondoni ne scrivono parecchi. Potresti indicare, però, una fonte secondo te affidabile? Italia Oggi ad esempio?

[ArPi]

affidabile?... nessuna, prendi leggi confronta, verifica, butta via tutto.

il notariato è molto preciso e prudente ad esempio...

poi c'è l'AdE quando fa osservazioni o risponde agli interpelli...

per i valori immobiliari NON c'è.

Per le obbligazioni ed i contratti: il barista del giudice che segue la tua causa, se riesci a capire chi è e che colazione gli ha fatto puoi provare a prevedere la sentenza.

Se faai analizzare una scrittura a un legale avrai un parere che probabilmente sarà il contrario del parere che ti ha dato il legale prima e sarà comunque differente dal parere che riceverai poi dal notaio.

[housecrash]

Originalmente inviato da ArPi

affidabile?... nessuna, prendi leggi confronta, verifica, butta via tutto.

[dizar]

La verita' e' come la *****:

Viene sempre a galla !

[bischer0tt0]

e qualcuno ci crede che viene indicato il prezzo vero?

[ArPi]

Originalmente inviato da dizar

La verita' e' come la *****:

Viene sempre a galla !

Non nei tribunali.