Proposta d'acquisto

[Kevin19811981]

Mi servirebbe un consiglio.

Sto per fare una proposta d'acquisto. L'agenzia immobiliare che ha il mandato per l'immobile mi ha mandato una copia del loro formato standard.

Io vorrei aggiungere qualche clausola che secondo me è fondamentale per la mia protezione (ad. salvo accettazione mutuo, provenienza immobile non da donazione ecc.).

Secondo voi posso richiedere all'agenzia di aggiungere tali mie richieste alla proposta d'acquisto o non si usa agire in tal modo?

Inoltre, dato che per esigenze dell'attuale proprietario il rogito sarebbe all'incirca fra gennaio e febbraio 2011, è accettabile voler pagare l'agenzia solamente al rogito?

Grazie mille per gli eventuali consigli.

[ArPi]

Tu puoi proporre quello che vuoi, loro possono non accettarlo.

La clausola sospensiva al mutuo è inseribile, nella giusta forma e con i dovuti limiti di tempo, ma molto meglio sentire prima una banca... inoltre è foriera di problemi.

La provienienza dell'immobile la puoi pretendere prima di fare la proposta, se non vogliono darti i dati del proprietario possono cancellarli.

Se viene firmato PRIMA un atto eseguibile (compromesso) l'agenzia ha diritto ad essere pagata.
Il pagamento al rogito è una opzione che ti deve accordare l'agenzia, se vuole.

Se dopo il compromesso, nonostante l'agenzia abbia accettato di riscuotere al rogito, questo non avvenisse, l'agenzia DEVE comunque essere pagata (non è garante della vostra buona fede).

[ugsimo]

Originalmente inviato da Kevin19811981

Mi servirebbe un consiglio.

Sto per fare una proposta d'acquisto. L'agenzia immobiliare che ha il mandato per l'immobile mi ha mandato una copia del loro formato standard.

Io vorrei aggiungere qualche clausola che secondo me è fondamentale per la mia protezione (ad. salvo accettazione mutuo, provenienza immobile non da donazione ecc.).

Secondo voi posso richiedere all'agenzia di aggiungere tali mie richieste alla proposta d'acquisto o non si usa agire in tal modo?

Inoltre, dato che per esigenze dell'attuale proprietario il rogito sarebbe all'incirca fra gennaio e febbraio 2011, è accettabile voler pagare l'agenzia solamente al rogito?

Grazie mille per gli eventuali consigli.

TRE consigli veloci:

Prima di fare qualsiasi proposta devi andare in banca ed essere sicuro di
ottenere il mutuo,di che importo e di quanto sarà la rata.

Secondo le agenzie prendono i soldi dopo il rigito non prima.

Terzo,la clausula del mutuo non ti serve se vai prima in banca,ed è la stessa cosa che ti direbbe il proprietario dell'immobile

[Luciom]

Se dopo il compromesso, nonostante l'agenzia abbia accettato di riscuotere al rogito, questo non avvenisse, l'agenzia DEVE comunque essere pagata (non è garante della vostra buona fede).

Mi pare che si sia discusso in altri thread che se l'agenzia firma una clausola del tipo: " in deroga alla giurisprudenza che prevede la maturazione delle provvigioni al compromesso nessuna provvigione sarà prevista per il mediatore da parte dell'acquirente nel caso il rogito non abbia materialmente atto" o qualcosa del genere scritto in legalese corretto allora si può ovviare al problema.

[Luciom]

Terzo,la clausula del mutuo non ti serve se vai prima in banca,ed è la stessa cosa che ti direbbe il proprietario dell'immobile

Non è vero, a volte la banca da la pre-approvazione per poi tirarsi indietro nel momento importante. E' raro ma succede

Secondo le agenzie prendono i soldi dopo il rigito non prima.

Non è vero. Possono accettare di farlo come favore (aspettare il rogito) ma maturano il diritto al compromesso come detto 100000 volte in questo forum (anche a me non piace che sia così, ma è così).
Però a quanto pare se si firma esplicitamente che non sia così si può ovviare al problema.

[Kevin19811981]

Originalmente inviato da ugsimo

TRE consigli veloci:

Prima di fare qualsiasi proposta devi andare in banca ed essere sicuro di
ottenere il mutuo,di che importo e di quanto sarà la rata.

Secondo le agenzie prendono i soldi dopo il rigito non prima.

Terzo,la clausula del mutuo non ti serve se vai prima in banca,ed è la stessa cosa che ti direbbe il proprietario dell'immobile

Per quanto riguarda il mutuo, ci avevo ovviamente pensato anche io di passare prima in banca. Ed in realtà ne ho già sentite alcune che mi hanno dato una fattibilità di massima. Il problema innanzitutto è che la fattibilità di massima te la da l'impiegato di front office di turno. La fattibilità vera e propria te la da poi l'ufficio crediti. A volte succede che i due soggetti abbiano opinioni differenti.
Inoltre la situazione è un po' più complicata perchè sto effettuando un'offerta di circa il 20% inferiore alla richiesta. Data la probabilità elevata di dover ritoccare al rialzo l'offerta, non sono neanche in grado di definire con precisione l'ammontare di mutuo richiesto.

Per quanto riguarda l'agenzia:

Esempio: prezzo 250.000 , caparra 5.000, aliquota agenzia 3% e quindi 7.500.

Se il venditore si ritira dopo l'accettazione della caparra dovrà restituirmi la doppia caparra ovvero 10.000. Io però dovrò comunque pagare l'agenzia 7.500. Se il venditore fa il giochetto di ritirarsi dopo aver accettato l'offerta io ci rimetterei quindi 2.500 euro per colpa del venditore ?

[ArPi]

Secondo: falso, completamente falso, senza alcuna possibilità di esser provato.

La sfida a provare l'affermazione è implicita.

fuffa da sole24 ore

[ArPi]

Originalmente inviato da Luciom

Mi pare che si sia discusso in altri thread che se l'agenzia firma una clausola del tipo: " in deroga alla giurisprudenza che prevede la maturazione delle provvigioni al compromesso nessuna provvigione sarà prevista per il mediatore da parte dell'acquirente nel caso il rogito non abbia materialmente atto" o qualcosa del genere scritto in legalese corretto allora si può ovviare al problema.

Il mediatore ha piena libertà di rinunciare ai suoi diritti, che non sono problemi, ma diritti.

Assurdo è voler legare terzi che hanno svolto il loro lavoro (farvi accordare e firmare atti eseguibili) al buon andamento contrattuale tra te e il tuo acquirente/venditore, ma siamo in italia e capisco il modo di ragionare...

Ripeto per coloro che possono capirlo:

L'agente immobiliare NON è garante della buona fede delle parti.

L'agente immobiliare NOn è lo stato, non si può sostituire alla legge, ne nei poteri ne negli oneri.

Se tu sei in mala fede o avviene qualcosa tra te e la controparte è assurdo che paghi l'agente immobiliare (fatta salvo eventuali responsabilità ad esso imputabili, OGGETTIVE e PROVABILI).

Il resto...is fuff.

[Kevin19811981]

Originalmente inviato da ArPi

Il mediatore ha piena libertà di rinunciare ai suoi diritti, che non sono problemi, ma diritti.

Assurdo è voler legare terzi che hanno svolto il loro lavoro (farvi accordare e firmare atti eseguibili) al buon andamento contrattuale tra te e il tuo acquirente/venditore, ma siamo in italia e capisco il modo di ragionare...

Ripeto per coloro che possono capirlo:

L'agente immobiliare NON è garante della buona fede delle parti.

L'agente immobiliare NOn è lo stato, non si può sostituire alla legge, ne nei poteri ne negli oneri.

Se tu sei in mala fede o avviene qualcosa tra te e la controparte è assurdo che paghi l'agente immobiliare (fatta salvo eventuali responsabilità ad esso imputabili, OGGETTIVE e PROVABILI).

Il resto...is fuff.

L'unica cosa sulla quale non sono d'accordo è che la parte che si tira indietro dovrebbe pagare, non chi "subisce" il fallimento della trattativa.

[ArPi]

Originalmente inviato da Kevin19811981

Per quanto riguarda il mutuo, ci avevo ovviamente pensato anche io di passare prima in banca. Ed in realtà ne ho già sentite alcune che mi hanno dato una fattibilità di massima. Il problema innanzitutto è che la fattibilità di massima te la da l'impiegato di front office di turno. La fattibilità vera e propria te la da poi l'ufficio crediti. A volte succede che i due soggetti abbiano opinioni differenti.
Inoltre la situazione è un po' più complicata perchè sto effettuando un'offerta di circa il 20% inferiore alla richiesta. Data la probabilità elevata di dover ritoccare al rialzo l'offerta, non sono neanche in grado di definire con precisione l'ammontare di mutuo richiesto.

Per quanto riguarda l'agenzia:

Esempio: prezzo 250.000 , caparra 5.000, aliquota agenzia 3% e quindi 7.500.

Se il venditore si ritira dopo l'accettazione della caparra dovrà restituirmi la doppia caparra ovvero 10.000. Io però dovrò comunque pagare l'agenzia 7.500. Se il venditore fa il giochetto di ritirarsi dopo aver accettato l'offerta io ci rimetterei quindi 2.500 euro per colpa del venditore ?

A quanto vedo hai firmato una proposta compromesso magico...

Beh, il compromesso è eseguibile, quindi non ci si ritira affatto: chi si ritira è inadempiente, al parte adempiente (tu?) mette in mora l'altra invitandola alal firma dell'atto e se non viene può recedere per inadempimento (la confirmatoria) e chiedere la doppia caparra oltre ai danni oppure far ESEGUIRE l'atto (il giudice esegue l'atto dietro pagamento del dovuto a prescindere dalla volontà del proprietario).

Certo fare un compromesso con 5mila euro... la dice lunga.

Sono cose che non mi riguardano, lavoro in modo completamente diverso.

Originalmente inviato da Kevin19811981

L'unica cosa sulla quale non sono d'accordo è che la parte che si tira indietro dovrebbe pagare, non chi "subisce" il fallimento della trattativa.

Sono d'accordo in fase di proposta, non più in fase di compromesso... l'agenzia non c'entra nulla con il comportamento delle parti...

In fase di proposta infatti io chiedo la penale solo a chi non adempie mentre chi era adempiente si prende perfino la caparra.

DAl compromesso in poi però subentra la legge, e il mediatore si fa da parte.