Si vedono i primi crolli dei prezzi....

[Danda 2002]

Nei giorni scorsi stavo cercando nelle aste immobiliari qualche evidenza dei cali nei prezzi....... et voilà incappo in una esecuzione intrapresa nel 2006, con perizia fatta nel 2007 per una struttura alberghiera, valutata allora con base d'asta pari a € 1.450.000 e che dopo innumerevoli udienze andate deserte è stata messa in vendita ora con base d'asta a circa € 367.000

[Danda 2002]

Ecco il link...

Asta Giudiziaria : Piena Proprietà Albergo + piscina, chiosco e area circostante in Salsomaggiore Terme - fraz. Tabiano (RGE 107/06 - IVG 30/16C)

[tora64]

Ma che problemi ci sono su questo albergo ?
A prima vista sembra un buon affare ..

[Danda 2002]

Beh, questo non lo posso sapere.

Dalla perizia si comprende che dopo il sequestro giudiziario l'attività è cessata e quindi 4/5 anni di inattività e di mancanza di manutenzione hanno iniziato a fare i loro danni.
Dal punto di vista del calo si tratta di qualcosa di inaudito per ciò che è la prassi degli ultimi decenni ma, penso che questo debba servire da esempio anticipatore di ciò che potrà accadere in futuro.

Tutte le perizie che vedo fanno ancora riferimento ai valori di mercato folli degli anni di bolla e solo dopo essere andate in asta (deserta) iniziano a scendere.

Ciao,

[housecrash]

Io il fenomeno l'ho riscontrato di recente in varie perizie (ciò che sto postando è relativo a mie vecchie indagini, quindi è suscettibile di aggiornamenti).

Facciamo un esempio

Sul sito astegiudiziarie.it troviamo

Astegiudiziarie.it Il Portale italiano delle Aste e delle Vendite Giudiziarie - Scheda

Dalla perizia

Dopo indagini compiute presso agenzie immobiliari della zona.....

1) Il mercato immobiliare attualmente attraversa un periodo di rilevante flessione e stagnazione, con i prezzi che continuano a decrescere e con i volumi delle compravendite immobiliari in fase di forte diminuzione.

.....

Pertanto, in base alle considerazioni appena esposte, il sottoscritto C.T.U. ritiene corretto applicare la cifra di € 2.000,00 (duemila/00) quale importo unitario per mq. di superficie lorda. Passando ai conteggi si ha quindi: mq. 82,63 x €/mq. 2.000,00 = € 165.260,00
Va peraltro tenuto conto che l’unità immobiliare è locata con contratto di locazione registrato prima della data del pignoramento

.....

Si ha pertanto:
€ 165.260,00 - € 16.526,00 = € 148.734,00 che si può arrotondare, per difetto, alla cifra tonda di a € 145.000,00 (euro centoquarantacinquemila/00).

....

20 maggio 2010

Quindi le nuove perizie vengono fatte:
- seguendo le indicazioni ribassiste delle AI;
- scontando per ogni motivo possibile ed immaginabile;
- arrotondando per difetto.


Dalla perizia di quest'altro immobile in zona ritenuta migliore

Astegiudiziarie.it Il Portale italiano delle Aste e delle Vendite Giudiziarie - Scheda



La perizia fatta nel settembre 2008 era di 192k: non so se ho reso l'idea

Quest'altro

Cerquetta

Appartamento sito al piano terzo, distinto dall'interno 7, composto da ingresso, salone, tre camere, due bagni, cucina e due balconi, della superficie commerciale di metri quadri 170 circa. Occupato dai debitori, libero per la procedura.

Partito da 340k con perizia di fine 2008, di recente ha avuto come base d'asta 255k

Poi c'è quest'altro

Appartamento in Vendita torrevecchia - pineta sacchetti - ottavia a ROMA (ITALIA) CC7135446 | CercasiCasa.it

mq.: 100 Condizioni.:
Città: ROMA Cap.:
Quartiere/Zona.: torrevecchia - pineta sacchetti - ottavia Indirizzo.:
Prezzo.: 270000 €

Astegiudiziarie.it Il Portale italiano delle Aste e delle Vendite Giudiziarie - Scheda

Notate come sono ottimistiche le perizie 2007





Sì, avete letto bene: 350k e adesso sta al 25% in meno circa. Altra asta deserta.

Ciò che penso io è che il miglior modo per certificare i ribassi è quello di leggere le perizie degli immobili pignorati, perchè lì i CTU riportano il "sentiment" degli operatori (AI) aggiornandolo al momento della perizia.

Per confermare questa mia teoria, sarebbe bello trovare una perizia 2010 in zona per verificare che adesso non si parte più da 3,4k/mq, ma bensì da 2,5k/mq. Quest'esercizio lo lascio anche a voi nelle vostre zone di riferimento.

Cimentatevi anche voi nella ricerca di casistiche simili e vedrete che avrete delle soddisfazioni.

E' il caso di vigilare, perchè se partono le aste sul mercato, si balla veramente.

[bischer8]

non vuol dire una mazza di niente

è sempre stato pieno di aste deserte che provocano un taglio automatico del 20% all'asta successiva

[housecrash]

Originalmente inviato da bischer8

non vuol dire una mazza di niente

è sempre stato pieno di aste deserte che provocano un taglio automatico del 20% all'asta successiva

Se ti riferisci al mio post credo che non hai capito bene.

La sostanza sta nella lettura delle perizie:
- 2006-2008 i CTU riportavano mercato in crescita e arrotondavano al rialzo;
- 2010, si riporta sentiment ribassista e si sminuiscono il più che si può, pena ASTA DESERTA N volte

[bischer8]

Originalmente inviato da housecrash

Se ti riferisci al mio post credo che non hai capito bene.

La sostanza sta nella lettura delle perizie:
- 2006-2008 i CTU riportavano mercato in crescita e arrotondavano al rialzo;
- 2010, si riporta sentiment ribassista e si sminuiscono il più che si può, pena ASTA DESERTA N volte

mah
un ctu che sminuisce più che può devo ancora vederlo
non fosse altro perchè la perizia viene liquidata in percentuale sullo stimato

[housecrash]

Originalmente inviato da bischer8

mah
un ctu che sminuisce più che può devo ancora vederlo
non fosse altro perchè la perizia viene liquidata in percentuale sullo stimato

Te ne presento uno

Dopo indagini compiute presso agenzie immobiliari della zona.....

1) Il mercato immobiliare attualmente attraversa un periodo di rilevante flessione e stagnazione, con i prezzi che continuano a decrescere e con i volumi delle compravendite immobiliari in fase di forte diminuzione.

.....

Pertanto, in base alle considerazioni appena esposte, il sottoscritto C.T.U. ritiene corretto applicare la cifra di € 2.000,00 (duemila/00) quale importo unitario per mq. di superficie lorda. Passando ai conteggi si ha quindi: mq. 82,63 x €/mq. 2.000,00 = € 165.260,00
Va peraltro tenuto conto che l’unità immobiliare è locata con contratto di locazione registrato prima della data del pignoramento

.....

Si ha pertanto:
€ 165.260,00 - € 16.526,00 = € 148.734,00 che si può arrotondare, per difetto, alla cifra tonda di a € 145.000,00 (euro centoquarantacinquemila/00).

....

20 maggio 2010

[Danda 2002]

Concordo con Housecrash, il "sentiment" sta cambiando.

Le aste immobiliari sono la cartina di tornasole per chi deve liquidare rapidamente il proprio bene (banche) e deve incontrare necessariamente la domanda.
Concordo sul fatto che forse il mio esempio rappresenta un caso limite, in quanto trattasi di struttura alberghiera in zona in declino turistico ma, gli esempi postati da Housecrash certificano il calo in atto più di quanto raccontino le statistiche farlocche degli addetti ai lavori.