Se comprate oggi una “nuova” casa richiedete almeno lo sconto del 35%

[sylvestro]

26 OTTOBRE 2010 – L’ITALIA IMMOBILIARE DI OGGI

I prezzi immobiliari sono “falsi” valori di stima

IMMOBILIARE – REAL ESTATE – FINANZA IMMOBILIARE |

ULTIMISSIME – La mentalità del tipico operatore immobiliare è, per dire poco, limitata. La legge della domanda e offerta nell’immobiliare ha una prerogativa: la domanda che regge la piramide è altamente correlata alla disponibilità di ottenere credito. In percentuale quante case sono comprate in contanti?

Per 10 anni le banche hanno fatto un festino a base di crediti e mutui facili e l’immobiliare era quindi un mercato dove l’offerta faceva la parte del leone. Adesso che le cose sono cambiate, crisi di liquidità, crisi dei consumi e occupazione, e che “un immobile deve stare sul mercato per oltre 150 giorni” dovrebbero essere gli agenti di vendita a consigliare e incoraggiare un calo dei prezzi richiesti per rimettere in moto il numero di transazioni.

Gli agenti che assecondano il venditore in prezzi richiesti irrealistici non fanno altro che ingolfare e postporre il calo (tonfo) che verrà. E nel frattempo vanno out of business… Salgono i prezzi degli immobili di pregio e calano quelli popolari? Molto semplicemente, è un segnale della divaricazione di reddito tra ricchi che si arricchiscono ancora, e classi medie che scivolano all’indietro. Il credito è bloccato, però coloro che desiderano vendere sono estremamente riluttanti ad abbassare i prezzi (se possono farlo, si intende, in assenza di un mutuo che incombe sull’immobile).

La dinamica delle recessioni immobiliari, per chi le ha studiate, ha sempre lo stesso andamento: molto inerziale. Vale a dire che se inizia una fase recessiva (o depressiva) questa dura nel suo trend per almeno dieci anni minimo.


Quindi, se la discesa è iniziata nel 2007, ci diamo appuntamento al 2017 per capire se è finita o se il mercato continua a scendere.

Considerando che buona parte della gente compra casa per uso abitativo e non per investimento, il calo dei prezzi non è una gran notizia (cala anche il prezzo dell’appartamento che si vuole vendere per comprare il nuovo). I risultati delle rilevazioni dei valori immobiliari sono sbalorditivi.

Nella realtà il prezzo è maggiore del 100%-150%. Capito bene!!! 100%-150% in più sulle stime fatte dalle varie associazioni o federazioni di agenti immobiliari, figuriamoci poi quelle dei “presunti” uffici studi.

L’immobiliare italiano soffre dell’ennesimo conflitto d’interessi in quanto gli agenti immobiliari sono regolati economicamente dalla fasulla posizione del codice civile primus inter pares, mediatore tra le parti per cui come ha dato ampiamente prova negli anni non fornirà mai dati reali ma bensì “taroccati” in funzione dell’equilibrismo tra ottenere il mandato a vendere da parte del proprietario e oggi riuscire a trovare il cliente per vendergli l’immobile.
Altro che super partes, o scende sul piano reale o suggerisco di utilizzare fonti di informazione alternative a quelle legate alle agenzie immobiliari.

Ma veniamo al titolo dell’articolo… Oggi se volete acquistare casa da un costruttore… ammesso che abbiate credito dalla banca, che non si arrischierà a farvi un mutuo superiore al 65% del valore periziato dell’immobile… e oggi, a differenza del trend del lustro 2002/2007 la perizia sarà reale… al costruttore dovete chiedere il 30/35% di sconto sul prezzo e ve lo farà… non foss’altro che per rientrare dal macigno del mutuo fondiario che grava sulle sue spalle… e a queste condizioni non pensiate che ci stia perdendo!

I prezzi immobiliari sono “falsi” perché sono valori di stima ad alto fondamento “psicologico” privi di qualsivoglia codice di valutazione “scientifico” figuriamoci poi quello etico. Per cui quesiti come quello del Sole 24ORE Casa: premiato chi compra - Quanto vale davvero la casa che sto per comprare? Quanto posso chiedere se invece voglio vendere? È da domande come queste che dipende la possibilità di fare un buon affare… non possono trovare alcun dato che ci si può avvicinare alla risposta giusta o corretta.

Redazione HOUSE LIVING AND BUSINESS

[paolodivi]

ma avete mai visto un prospetto di un operazione immobiliare??

uno di quelli dove figura

acquisto del terreno
costo progettazione
oneri urbanizzazione primaria
oneri di urbanizzazione secondaria
costo di costruzione
oneri finanziari
ecc ecc

pensate davvero che sul nuovo ci sia tutto questo margine??
qualcuno pensa che il terreno sia gratis?

io sinceramente allibisco....

[armaged]

certo che i margini magari non sono quelli, come certo è che nessuno ha obbligato i costruttori a continuare a fare case ad oltranza anche quando il mercato non le chiede più. al mio paesino in Brianza sto cercando casa da 2 anni. le cose interessanti hanno prezzi folli ed indovinate un po’? sono le stesse da due anni ! quelle 4/5 soluzioni che mi piacevano ma avevano prezzi folli sono ancora li a prezzi folli nelle vetrine. e non finiti. e dire che un anno fa mi sentivo dire....guardi oggi c’è domani non si sa. oppure guardi se sceglie subito decide i pavimenti ed i sanitari, tra un paio di mesi mettiamo quelli da capitolato. Dopo un anno ancora li sono, con i sottofondi senza pavimenti, bagni solo gli attacchi. Lo fai notare e ti rispondono..allora guardi se compra oggi tra 6 mesi è finito….e tra 8 rogita. Peccato che sono passati due anni dalla prima visita. È tutto strafermo. E nessuno manda avanti i lavori perché è tutto invenduto. E chi compra rischia di apsettare chissa quanto se la palazzina rimane invenduta. E no…i costruttori non possono pensare di guadagnarci tanto a sto giro, ma come fare a perderci poco…

[rottodellacuffia]

Originalmente inviato da paolodivi

ma avete mai visto un prospetto di un operazione immobiliare??
..

Si,si, in zona nontana di villeggiatura i costruttori venditori alzano palazzine di 8-9 appartamenti e dicono che una volta venduta la mansarda il resto possono cederlo con calma che tanto hanno pareggiato i conti.

[Maximo7]

Scusate ed io dovrei aspettare il 2017 per ricomprare casa per uso abitativo e stare altri 7 anni in affitto???

Maddai...

[futuret]

Guardate adesso striscia sul canale 5 ,venditori tutto in nero...

Chiedete e sentitevi autorizzati a chiedere il 70% di sconto

[futuret]

Originalmente inviato da sylvestro

26 OTTOBRE 2010 – L’ITALIA IMMOBILIARE DI OGGI

I prezzi immobiliari sono “falsi” valori di stima

IMMOBILIARE – REAL ESTATE – FINANZA IMMOBILIARE |

ULTIMISSIME – La mentalità del tipico operatore immobiliare è, per dire poco, limitata. La legge della domanda e offerta nell’immobiliare ha una prerogativa: la domanda che regge la piramide è altamente correlata alla disponibilità di ottenere credito. In percentuale quante case sono comprate in contanti?

Per 10 anni le banche hanno fatto un festino a base di crediti e mutui facili e l’immobiliare era quindi un mercato dove l’offerta faceva la parte del leone. Adesso che le cose sono cambiate, crisi di liquidità, crisi dei consumi e occupazione, e che “un immobile deve stare sul mercato per oltre 150 giorni” dovrebbero essere gli agenti di vendita a consigliare e incoraggiare un calo dei prezzi richiesti per rimettere in moto il numero di transazioni.

Gli agenti che assecondano il venditore in prezzi richiesti irrealistici non fanno altro che ingolfare e postporre il calo (tonfo) che verrà. E nel frattempo vanno out of business… Salgono i prezzi degli immobili di pregio e calano quelli popolari? Molto semplicemente, è un segnale della divaricazione di reddito tra ricchi che si arricchiscono ancora, e classi medie che scivolano all’indietro. Il credito è bloccato, però coloro che desiderano vendere sono estremamente riluttanti ad abbassare i prezzi (se possono farlo, si intende, in assenza di un mutuo che incombe sull’immobile).

La dinamica delle recessioni immobiliari, per chi le ha studiate, ha sempre lo stesso andamento: molto inerziale. Vale a dire che se inizia una fase recessiva (o depressiva) questa dura nel suo trend per almeno dieci anni minimo.


Quindi, se la discesa è iniziata nel 2007, ci diamo appuntamento al 2017 per capire se è finita o se il mercato continua a scendere.

Considerando che buona parte della gente compra casa per uso abitativo e non per investimento, il calo dei prezzi non è una gran notizia (cala anche il prezzo dell’appartamento che si vuole vendere per comprare il nuovo). I risultati delle rilevazioni dei valori immobiliari sono sbalorditivi.

Nella realtà il prezzo è maggiore del 100%-150%. Capito bene!!! 100%-150% in più sulle stime fatte dalle varie associazioni o federazioni di agenti immobiliari, figuriamoci poi quelle dei “presunti” uffici studi.

L’immobiliare italiano soffre dell’ennesimo conflitto d’interessi in quanto gli agenti immobiliari sono regolati economicamente dalla fasulla posizione del codice civile primus inter pares, mediatore tra le parti per cui come ha dato ampiamente prova negli anni non fornirà mai dati reali ma bensì “taroccati” in funzione dell’equilibrismo tra ottenere il mandato a vendere da parte del proprietario e oggi riuscire a trovare il cliente per vendergli l’immobile.
Altro che super partes, o scende sul piano reale o suggerisco di utilizzare fonti di informazione alternative a quelle legate alle agenzie immobiliari.

Ma veniamo al titolo dell’articolo… Oggi se volete acquistare casa da un costruttore… ammesso che abbiate credito dalla banca, che non si arrischierà a farvi un mutuo superiore al 65% del valore periziato dell’immobile… e oggi, a differenza del trend del lustro 2002/2007 la perizia sarà reale… al costruttore dovete chiedere il 30/35% di sconto sul prezzo e ve lo farà… non foss’altro che per rientrare dal macigno del mutuo fondiario che grava sulle sue spalle… e a queste condizioni non pensiate che ci stia perdendo!

I prezzi immobiliari sono “falsi” perché sono valori di stima ad alto fondamento “psicologico” privi di qualsivoglia codice di valutazione “scientifico” figuriamoci poi quello etico. Per cui quesiti come quello del Sole 24ORE Casa: premiato chi compra - Quanto vale davvero la casa che sto per comprare? Quanto posso chiedere se invece voglio vendere? È da domande come queste che dipende la possibilità di fare un buon affare… non possono trovare alcun dato che ci si può avvicinare alla risposta giusta o corretta.

Redazione HOUSE LIVING AND BUSINESS

Pare di averlo scritto io ...............

Credono che quello in corso è solo uno spike al ribasso ,quello in corso sono 10 testa spalle ribassista

[sylvestro]

Originalmente inviato da futuret

Pare di averlo scritto io ...............

()

[futuret]

Originalmente inviato da sylvestro

()

La verità è che hanno copiato il nostro forum ...per capire dove sono i mercati

[travis22]

ehm...io nel settore ci lavoro solo da 4 anni, mi permetto di dire che in questi 4 anni i costi legati alla progettazione e alla costruzione sono notevolmente cresciuti per questi motivi:
- Costo della Legge 10 e della Certificazione Energetica
- Aumento costante degli oneri di urbanizzazione primari e secondari
- deposito Cementi Armati calcolati con la normativa antisismica (parcella dell'Ingegnere)
- Certificazione Acustica a partire dal 2011
- Obbligo dei pannelli solari
- Obbligo di materiali isolanti / serramenti, caldaie e impianti di nuova generazione

Sarebbe piaciuto anche a me avere un margine di trattativa del genere (ho appena comperato casa) ma ciò è evidentemente privo di senso.