i numeri del Sole240re

[Paolo Vittori]

in genere mi fido di quanto viene detto dai giornali, almeno a grandi linee, ma la tabella riportata oggi sabato 16 ottobre dal Sole24ore (fonte scenari immobiliari) mi suona tanto come l'ennesima falsità scritta dai soliti prezzolati dei palazzinari.

Si riportano i prezzi MEDI di 7 città: Milano, Roma, Torino, Genova, Bologna, Firenze e Bari (ottobre 2010).

Prendiamo Roma, che risulta la più cara nel residenziale (per il terziario, commerciale e industriale è Milano).

Bene, il prezzo MEDIO residenziale a Roma sarebbe 7750 €. Ora, leggo in questo forum che a volte si parla anche di appartamenti da 3500 €/mq, probabilmente distanti dal centro, e che vengono considerati ancora cari dai forumisti che valutano, non senza la complicità di una speranza interessata, un prezzo equo dopo un calo del 20-30% e saremo a 2800-2450.

Ora, se il prezzo MEDIO riportato è 7750 significa che per appartamenti di pregio (Spagna, Tritone, Navona) saremo su 12000 €/mq considerando i 3500€/mq citati e non quelli reputati "giusti", dai potenziali compratori, di 2800-2450 €/mq. La media è (12000+3500)/2=7750 €/mq

Potrebbe essere così se gli appartamenti di pregio a 12000 fossero in uguale numero degli appartamenti in periferia a 3500. Ma così non è. E' palese che gli appartamenti in centro (il centro storico di Roma è relativamente piccolo rispetto alla grande periferia) sono una minoranza rispetto a quelli in periferia sia come esistenza che come offerta.

Di conseguenza la media pesata che dà origine a 7750€/mq si originerebbe da un prezzo di almeno 16000-17000 €/mq per gli appartamenti di pregio (pochi) e da un prezzo di 3500 e/mq per gli appartamenti in periferia (molti) che darebbero come MEDIA 7750.

Forse la casa di loro del santo, l'attico sulla casa di scaiola può valere tanto al mq, ma gli altri?

Io non so se questa analisi manchi di altri dati essenziali ma se i numeri sono numeri e non se ne aggiungono altri a questi, sarei curioso di sentire i maggiori esperti di questo forum che, magari mettendosi nei panni del Sole24ore-Scenari immobiliari giustifichino questi valori che per me vanno oltre la pubblica decenza.

[Lagusel]

se leggi sotto la tabella c'è scritto nella nota che i prezzi si riferiscono alle zone centrali

[pippuzz]

Telefono subito al Sole24ore. Mi fingo Boffo e, scherzando ovviamente, gli dico che ho un dossier su E.M. e che se domani non scrivono che i prezzi sono troppo alti e stanno per crollare, ci divertiamo per due settimane ...

[Paolo Vittori]

Originalmente inviato da Lagusel

se leggi sotto la tabella c'è scritto nella nota che i prezzi si riferiscono alle zone centrali

si avevo letto, ma per zone centrali cosa si intende ? Centro storico? Zona oltre le mura, e fino a dove ? Zona entro l'anello ferroviario ?

Non è verosimile un prezzo "medio" in una zona centrale non meglio identificata.