Aiuto per valutazione obiettiva immobile

[darkyz]

Buongiorno a tutti,

ho trovato un immobile interessante sul quale vorrei procedere con un offerta, razionalmente al ribasso, tenendo conto di diversi punti un pò "oscuri", per i quali chiedo che domande o quali documenti richiedere all'agenzia/proprietà:

a) I posti auto e moto in cortile sono a disposizione dei condomini, secondo il principio del "chi prima arriva ci parcheggia (max 1 auto per famiglia) - non essendo di proprietà nè di pertinenza questa condizione va ricercata sul regolamento del condominio?

b) La casa è degli anni '30, l'impianto elettrico ad occhio potrebbe essere degli anni 60-70. Per avere la certezza che non sia stato rifatto basta chiedere se esiste una dichiarazione di conformità degli impianti, obbligatorio a quanto ho capito dal 1990 in poi?

c) La facciata è stata stuccata recentemente ma ad occhio nei prossimi anni dovrà essere rifatta. Come faccio a vedere se è un'intervento già deliberato (e quindi a carico dell'attuale proprietario)?

d) In 3 stanze sono installati altrettanti split di condizionamento e su un balcone c'è il motore: per valutarlo come "benefit" dell'appartamento posso chiedere copia della fattura di installazione e dei successivi controlli periodici? Per l'agenzia funziona da Dio anche se non si trova più il telecomando a vederlo così qualora dovesse accendersi penso ne uscirebbe una scarica di batteri e salmonellosi pazzesca

e) In quasi tutta la casa c'è il parquet, dal tipo di listelli e dall'irregolarità leggera di posa direi che non è nuovissimo. Per capire a priori se va considerato un rifacimento totale del pavimento o meno c'è qualche documento che mi possa tutelare o quantomeno che mi faccia capire se è un lavoro (costoso) che mi devo accollare io e di conseguenza da scalare dall'offerta che intendo fare?

Ricapitolando, se non ci fossero grossi lavori da fare (cambiare giusto i sanitari e ripiastrellare la cucina che ha il pavimento tipo Shining orribile ) l'appartamento sarebbe solo da imbiancare e personalizzare con pochi interventi. (=per il venditore è finemente ristrutturato, pronto da abitare, e chiede 400k€ per 130mq)

Se invece c'è da rifare impianto elettrico, magari controllare tubature del riscaldamento, alzare i pavimenti, il condizionatore non dovesse funzionare ecc. le spese sarebbero notevoli e l'appartamento sarebbe da acquistare a prezzo "da ristrutturare". (= per il compratore è da rifare completamente e vale max 300k considerando poi sui 100k di ristrutturazione)

Grazie a chi mi può aiutare con la sua esperienza

[bruno182]

Originalmente inviato da darkyz

Buongiorno a tutti,

ho trovato un immobile interessante sul quale vorrei procedere con un offerta, razionalmente al ribasso, tenendo conto di diversi punti un pò "oscuri", per i quali chiedo che domande o quali documenti richiedere all'agenzia/proprietà:

a) I posti auto e moto in cortile sono a disposizione dei condomini, secondo il principio del "chi prima arriva ci parcheggia (max 1 auto per famiglia) - non essendo di proprietà nè di pertinenza questa condizione va ricercata sul regolamento del condominio?

b) La casa è degli anni '30, l'impianto elettrico ad occhio potrebbe essere degli anni 60-70. Per avere la certezza che non sia stato rifatto basta chiedere se esiste una dichiarazione di conformità degli impianti, obbligatorio a quanto ho capito dal 1990 in poi?

c) La facciata è stata stuccata recentemente ma ad occhio nei prossimi anni dovrà essere rifatta. Come faccio a vedere se è un'intervento già deliberato (e quindi a carico dell'attuale proprietario)?

d) In 3 stanze sono installati altrettanti split di condizionamento e su un balcone c'è il motore: per valutarlo come "benefit" dell'appartamento posso chiedere copia della fattura di installazione e dei successivi controlli periodici? Per l'agenzia funziona da Dio anche se non si trova più il telecomando a vederlo così qualora dovesse accendersi penso ne uscirebbe una scarica di batteri e salmonellosi pazzesca

e) In quasi tutta la casa c'è il parquet, dal tipo di listelli e dall'irregolarità leggera di posa direi che non è nuovissimo. Per capire a priori se va considerato un rifacimento totale del pavimento o meno c'è qualche documento che mi possa tutelare o quantomeno che mi faccia capire se è un lavoro (costoso) che mi devo accollare io e di conseguenza da scalare dall'offerta che intendo fare?

Ricapitolando, se non ci fossero grossi lavori da fare (cambiare giusto i sanitari e ripiastrellare la cucina che ha il pavimento tipo Shining orribile ) l'appartamento sarebbe solo da imbiancare e personalizzare con pochi interventi. (=per il venditore è finemente ristrutturato, pronto da abitare, e chiede 400k€ per 130mq)

Se invece c'è da rifare impianto elettrico, magari controllare tubature del riscaldamento, alzare i pavimenti, il condizionatore non dovesse funzionare ecc. le spese sarebbero notevoli e l'appartamento sarebbe da acquistare a prezzo "da ristrutturare". (= per il compratore è da rifare completamente e vale max 300k considerando poi sui 100k di ristrutturazione)

Grazie a chi mi può aiutare con la sua esperienza

ciao,
per la a e la c parla con l'amministratore...cosi vai sul sicuro
per la b potresti richiedere la certificazione ma non ne vedo poi il bisogno

sugli split controlla semplicemente se funzionano..poi si può acquistare un telecomando universale, una bella pulita ed all'occorrenza si carica il gas...rimane il fatto che un'impianto non è che influisca poi cosi tanto sul prezzo

per il pavimento non capisco che certificazione cerchi?? puoi chiedere copia della fattura per vedere quando è stato fatto ma che ti frega...o ti piace o non ti piace....

ricapitolando a parer mio anche se tutti i requisiti non sono mantenuti non è abbastanza per considerare un'appartamento da ristrutturare

[dogo]

Domanda spontanea: quante case hai visto fino ad ora?
Temo poche, vista "l'inesperienza" (non ti offendere :-)...).

Una dritta: chiedi l'ultimo verbale assembleare. Fai redigere, se c'è volontà di acquisto, una RTN.

[totem1959]

in una casa d'epoca le cose che porrei particolare attenzione sono:

stato del impianto idrico, termico, sanitario, elettrico e gas.

per esempio dubiterei del certificato dell'impianto se questo è stato fatto oltre 20anni.

un esempio potrebbe essere il gas... anni fa era possibile o cmq non lo contestavano, che la tubazione del gas partendo dal contatore con un solo tubo, questo venisse murato e deviato per alimentare sia la caldaia sia i fornelli... oggi è vietato deviare e murare il tubo... devono partire dal contatore 2 tubi, uno per la caldaia l'altro per i fornelli e non dovono essere interrotti... nessuna saldatura va murata!

potrei continuare con gli scarichi del acqua... oggi tutti in materiale plastico. ecc.

io preferirei un impianto elettrico non a norma ma con la terra che arrivi dentro casa... la motivazione è semplice... si può chiedere uno sconto tanto i punti luce li adatterai alle tue esigenze.

[pippuzz]

Originalmente inviato da bruno182

ciao,
per la a e la c parla con l'amministratore...cosi vai sul sicuro
per la b potresti richiedere la certificazione ma non ne vedo poi il bisogno

sugli split controlla semplicemente se funzionano..poi si può acquistare un telecomando universale, una bella pulita ed all'occorrenza si carica il gas...rimane il fatto che un'impianto non è che influisca poi cosi tanto sul prezzo

per il pavimento non capisco che certificazione cerchi?? puoi chiedere copia della fattura per vedere quando è stato fatto ma che ti frega...o ti piace o non ti piace....

ricapitolando a parer mio anche se tutti i requisiti non sono mantenuti non è abbastanza per considerare un'appartamento da ristrutturare

fatti accompagnare da uno del mestiere (uno che fa ristrutturazioni, per intendersi) e fatti fare una stima dello stato e dei lavori da fare.

[darkyz]

Grazie per il momento
Di case ne ho viste una ventina, però sempre o nuove costruzioni o dichiaratamente da ristrutturare completamente. Questa è la classica via di mezzo in cui io vedo mille aspetti negativi mentre chi vende ha dato una mano di bianco e spaccia la casa come in ottime condizioni (a giugno era in vendita con altra agenzia a 5k € in meno e dichiarata come stato "da ristrutturare"). Sicuramente per la stima lavori torno con un professionista e mi faccio redigere una relaz tecnica, il dubbio è su quanto possa valere in più per il fantomatico posto auto per i condomini o quanto in meno per la facciata da rifare sicuramente nei prox anni.
Poi so che il prezzo giusto è quello che accontenta domanda e offerta, il resto è noia