cooperative (fidarsi o no ?)

[alex870]

Salve mi chiamo Alessio ho 33 anni di Roma e sto iniziando a pensare di prendermi un appartamentino di max 50 mq. (ora vivo con i miei) avevo visto qui nella mia zona (boccea) che ve ne sono molti di nuova costruzione già fatti e ancora da costruire. Girando per internet mi sono accorto che c'è un progetto di costruzione per 2 palazzine con appartamenti di vari tagli ad un prezzo vantaggioso per chi come me acquista la prima casa, la soc. è una snc di due soci effettivi. Per informarmi meglio sono andato sul sito del registro delle imprese ed ho scaricato la visura della cooperativa, questa società risulta essere nata nel 2009 ed è composta da due soci ma fino ad oggi risulta inattiva, poi sullo storico ho trovato che sono titolari di altre due società a messina di qui una chiusa ma entrambe risultano essere state sempre inattive. C'è un sistema migliore per avere maggiori informazioni in merito, oppure... c'è un modo per avere delle garanzie dal costruttore nel caso decidessi di procedere con l'acquisto ?

Saluti
Alessio

[Wile E. Coyote]

Primo. Cosa c'entrano le cooperative. Le cooperative di costruzione sono un conto, le snc/srl apri-e-chiudi un altro.
Secondo. Le tutele riguardano sempre la fidejussione obbligatoria del costruttore, la polizza assicurativa decennale sulla casa e la non revocatoria in caso di fallimento. Tutte cose che per legge sono OBBLIGATORIE (salvo non rispettarle, all'italica maniera, prospettando uno sconto-fregatura).

Guarda il messggio degli argomenti piu' trattati, in rilievo nel forum.

[FuSioNmAn]

Stai molto attento. Le garanzie non sono mai abbastanza e di questi tempi i costruttori sono con l'acqua alla gola. Ora il loro obiettivo è spesso arraffare gli anticipi per pagare i debiti. Dopo estinti i debiti si bloccano tutti i lavori (per ovvia mancanza di fondi).
Insomma gli anticipi sulla costruzione dovrebbero servire a costruire appunto ma se li usano per altri fatti allora la casa non potrà mai essere finita. E tu rimani col debito e senza casa.

[alex870]

Originalmente inviato da FuSioNmAn

Stai molto attento. Le garanzie non sono mai abbastanza e di questi tempi i costruttori sono con l'acqua alla gola. Ora il loro obiettivo è spesso arraffare gli anticipi per pagare i debiti. Dopo estinti i debiti si bloccano tutti i lavori (per ovvia mancanza di fondi).
Insomma gli anticipi sulla costruzione dovrebbero servire a costruire appunto ma se li usano per altri fatti allora la casa non potrà mai essere finita. E tu rimani col debito e senza casa.

Quindi per strare un pò tranquilli basta che il costruttore compia il suo dovere riguardo la fidejussione, la polizza e la non revocatoria in caso di fallimento come diceva wile ? Scusate le domande forse un pò banali ma non mi sono mai trovato di fronte a situazioni simili, è la prima volta che acquisto qualcosa di importante.

Ad ogni modo vi ringrazio.
Saluti
Alessio

[ippo666]

non mi fiderei mai, solo cose finite e pronta consegna o ancora meglio usato

[Wile E. Coyote]

Originalmente inviato da alex870

Quindi per strare un pò tranquilli basta che il costruttore compia il suo dovere riguardo la fidejussione, la polizza e la non revocatoria in caso di fallimento come diceva wile ? Scusate le domande forse un pò banali ma non mi sono mai trovato di fronte a situazioni simili, è la prima volta che acquisto qualcosa di importante.

Ad ogni modo vi ringrazio.
Saluti
Alessio

Leggiti per bene questo thread:
Immobili in costruzione, una guida di notai e consumatori contro le trappole

La fidejussione e' a garanzia degli anticipi, la non revocatoria la gestisce il Tribunale in caso di fallimento e nel caso tu abbia acquistato la casa come prima casa.

Prima di muovere qualsiasi cosa, vai ad un notaio e chiedi. Sono li' per quello (oltre che per la parcella... )

[riccardo.menchet]

Originalmente inviato da Wile E. Coyote

Leggiti per bene questo thread:
Immobili in costruzione, una guida di notai e consumatori contro le trappole

La fidejussione e' a garanzia degli anticipi, la non revocatoria la gestisce il Tribunale in caso di fallimento e nel caso tu abbia acquistato la casa come prima casa.

Prima di muovere qualsiasi cosa, vai ad un notaio e chiedi. Sono li' per quello (oltre che per la parcella... )

Bravo Willie, buon suggerimento (anche perché la parcella del notaio è veramente economica ).

Permettetemi una riserva sulla fideiussione:
- prima di tutto è azionabile solo in caso di insolvenza della società. Se ritarda nella costruzione o ha altri problemi, la fideiussione non serve
- in genere chi ha emesso la fideiussione è assai restio a pagare e cerca tutti i modi possibili per non farlo
- in ogni caso consente di recuperare i soldi risultanti dal preliminare (e solo quelli ) e non ti garantisce l'effettivo acquisto

Oltre alla fideiussione valuterei l'opportunità di poter trascrivere il preliminare (o compromesso).
Si tratta, in poche parole, della possibilità di "prenotare" gli effetti della compravendita, come se fosse stata fatta il giorno della trascrizione del preliminare.
Il vantaggio è che nulla di quanto accade contro il venditore, ma dopo la trascrizione (pignoramenti, ipoteche etc.), ti è opponibile e quindi è come se non ci fosse.
Purtroppo i costruttori sono spesso restii alla trascrizione dei preliminari perché questo gli comporta problemi con le banche.

Segui il consiglio di Wllie (= parla con il tuo notaio) e fatti suggerire al meglio.

[gorio]

Originalmente inviato da alex870

Salve mi chiamo Alessio ho 33 anni di Roma e sto iniziando a pensare di prendermi un appartamentino di max 50 mq. (ora vivo con i miei) avevo visto qui nella mia zona (boccea) che ve ne sono molti di nuova costruzione già fatti e ancora da costruire. Girando per internet mi sono accorto che c'è un progetto di costruzione per 2 palazzine con appartamenti di vari tagli ad un prezzo vantaggioso per chi come me acquista la prima casa, la soc. è una snc di due soci effettivi. Per informarmi meglio sono andato sul sito del registro delle imprese ed ho scaricato la visura della cooperativa, questa società risulta essere nata nel 2009 ed è composta da due soci ma fino ad oggi risulta inattiva, poi sullo storico ho trovato che sono titolari di altre due società a messina di qui una chiusa ma entrambe risultano essere state sempre inattive. C'è un sistema migliore per avere maggiori informazioni in merito, oppure... c'è un modo per avere delle garanzie dal costruttore nel caso decidessi di procedere con l'acquisto ?

Saluti
Alessio

Chiarisciti le idee, poiché i casi sono nettamente differenti.
Qualora sia una cooperativa, entreresti come socio ed accertati, sostanzialmente di quattro cose.
Le aree sono state assegnate e la convenzione è stata firmata.
Le aree sono in cessione bonaria ed i preliminari di acquisto del terreno sono stati firmati, astieniti in presenza di forme diverse di acquisizioni e preliminari non firmati.
Vi sono o soci sufficienti e la loro solvibilità è buona.
Il tallone di Achillle delle cooperative edilizie, infatti, è la finanziabilità dell'opera, in macanza di soci o nutrita presenza di soci poco solvibili, la banca mutuante, che effettua un'analisi a "grappolo" della composizione in quanto, in ultima analisi, sono loro i debitori, potrebbe non mutuare e non vedresti mai partire l'opera.
Accertati della solidità dell'impresa appaltatrice, che sia, cioè, in grado, di attendere le sicure lungaggini nelle erogazioni a stato di avanzamento lavori.
Se è un'impresa che ha bisogno della diecimila euro per andare a comperare il cemento, tanto per intenderci, come spesso capita se si affidano i lavori solo badando al prezzo, vista la matematica circostanza che ogni SAL ha un intoppo, rasseganti a dare continue anticipazioni o a vedere spesso il cantiere fermo.
Se tutto ciò è ragionevolmente a posto, è una cosa senz'altro da suggerire, in quanto il prezzo di assegnazione è sicuramente conveniente e, sopratutto, il frazionamento ipotecario - l'unica cosa che salva l'acquirente - è certo, in quanto, in teoria, non vi è, o quasi invenduto (vero spettro delle banche), quindi ogni alloggio ha un assegnatario cui, appunto, girare il mutuo da edilizio a fondiario e relativa quota del debito e partenza dell'ammortamento.
Insomma, non rischieresti, come nel caso successivo, di trovarti il mutuo edilizio e la relativa ipoteca spalmata anche sul tuo alloggio e non potersi procedere al frazionamento, vero incubo degli assegnatari.
Se, invece, è una società non cooperativa, addirittura di persone, fai una visura sulle persone dei soci e, certo, procedi con le fideiussioni e tutto il resto, tra cui può essere una tutela anche il preliminare trascritto.
Tieni però conto che non solo la sua efficacia è limitata nel tempo ma, oltretutto, di sicuro vi sarà iscritto anteriormemte un privilegio ipotecario in favore dell'ente mutuante, quindi, in effetti, non è che sia poi così efficace, se non per il tentativo di recuperare qualcosa.
Questo sempre perché, pur non in presenza di fallimento, dovrai procedere al frazionamento, poiché l'ipoteca del mutuo edilizio sarà iscritta anche sull'immobile che deve diventare tuo, fino a che non interviene una restrizione.
Ciò comporta che, in caso d'invenduto, oggi molto frequente e per lungo tempo, l'impresa potrebbe non far fronte alle rate e la banca far problemi a frazionare o restringere.
Guarda, ti assicuro che questo è il primo aspetto che una banca focalizza quando una cooperativa o un'impresa chiede un mutuo edilizio.
Insomma nel secondo caso è più sicuro che si costruisca ma, salvo gruppi di costruttori molto solidi, meno sicuro che si acquisti senza problemi.
Spesso bisogna andare a transare con la banca per chiedere la restrizione ipotecaria e, conseguentemente, la liberazione del proprio immobile per poterlo acquistare.


Piccola riflessione personale, a volte cadono le braccia per terra, ho detto tutto.

[Lo_Zio]

io al tuo posto non mi fiderei.

[alex870]

Grazie dei consigli, ad ogni modo ho lasciato stare la cooperativa e stamattina sono andato a versare l'anticipo per fermare un piccolo appartamento in un comprensorio in costruzione nella mia zona di residenza attuale. L'impresa costruttrice, una s.r.l. che ha iniziato i lavori (già eseguite fondamenta e piano interrato dove sorgeranno i box auto) sembra sia abbastanza solida dalla visura. I lavori sono iniziati da poco e finiranno nel 2012 ho provato anche a chiedre informazioni sulla fidejussione ma la risposta dell'addetto alle vendite è stata un pò vaga proponendomi anche la soluzione di procedere anche solo con il primo anticipo di 10000 euro fino al momento del rogito. Che dire speriamo bene... per ora sono contento dell'acquisto.

Saluti
Alessio