Sollevamento o trascinamento ?

[totore8]

Gentil amici, da due anni monitoro le quotazioni immobiliari di Napoli in un
ambito piuttosto ristretto, ma dalle discussioni del forum vedo che le problematiche
che ho osservato sono comuni a molti.
Premetto: nel periodo di riferimento ho osservato dei ribassi nelle richieste e un blocco quasi totale delle contrattazioni:molti annunci stanno li' per mesi e mesi, se fossi un proprietario che vuole vendere mi sentirei disperato.
Nell'ultimo periodo ho notato che sul forum e' emerso qualche utente che nega o
in qualche modo attenua la valutazione che le quotazioni sono/stanno generalmente calando (sempre facendo i necessati distinguo zona per zona)
Forse e' lo stesso spirito che ha mosso alcuni titolari di annunci che monitoro,ma per i quali non nutro alcun interesse, che a Settembre hanno aumentato le richieste di 5000-10000 auro per poi tornare ad Ottobre al livello di Luglio.
Ridicolo. Forse un effetto dell'annuncio delll'aumento delle transazioni.
Il problema di fondo del nostro discutere e' che prendiamo come riferimento le
RICHIESTE, per cui si osserva una RICHIESTA IRRAGIONEVOLE mantenere le
proprie posizioni, qualcuno giunge alla conclusione che le quotazioni tengono,
mentre se un'altra richiesta parimenti IRRAGIONEVOLE, diminuisce del 30% per
qualcun altro significa crollo delle quotazioni e che "i proprietari stanno calando le braghe"
Sarebbe utile stabilire cosa e' una "richiesta ragionevole".
Per me una quotazione ragionevole e' quella che puo' essere soddisfatta dall'acquirente tipo della specifica tipologia di abitazione indebitandosi per un periodo non superiore ai 20-25 anni e per non piu' del 35-40% del proprio reddito.
(naturalmente le opioni sul form possono essere ampiamente discordanti)
Tenete presente che a Napoli, gii stipendi sono piu' bassi che a Roma o a Milano.
Partendo da questi presupposti, nell'ambito che osservo, ho notato che molto spesso i prezzi delle abitazioni MODESTE (non uso il termine CIOFECHE perche' potrebbe risultare offensivo verso le persone che le abitano) sono assolutamente irraggiungibili per il target socio-economico.(scusate, adesso non mi viene nessun termine italiano per "target", qualche suggerimento ?)
Hanno quotazioni che pochi anni fa erano riservate ad abitazioni di ben altro
livello.
A questo punto mi chiederei (e vi chiedo): esiste un fenomeno di "sollevamento dal basso" per cui l'aumento dei prezzi delle abitazioni piu' umili spinge verso l'alto quello delle migliori, o un fenomeno di trascinamento per il quale l'aumento dei prezzi delle abitazioni di maggior pregio trascina quelle piu' modeste ?
Qualcuno potrebbe obiettare che probabilmente esistono ambedue le dinamiche, ma
io sono del parere che dal punto di vista psicologico, che in un mercato irrazionale e opaco come l'immobiliare conta molto, sia preponderante il "sollevamento dal basso" e che in un fenomeno di feedback positivo, i due si autoalimentino.
Cadono a fagiolo la "dissonanza cognitiva" menzionata da DOGO, oltre che il
fenomeno di "effetto àncora" (questo lo menziono io).
Mettiamoci nei panni del proprietario di un appartamento decente che vede un annuncio in cui vengono richiesti per un BOX di 40 mq (......se sono proprio 40) a Napoli, in un quartiere semipopolare 180.000 Euro.
Questi certamente maturera' l'idea che casa sua beliissima a 50 mt dal BOX, finemente ristrutturata, luminosissima... etc ... etc (si sa, l'occhio del padrone ingrassa il cavallo), varra' certamente, a dire poco n-volte un BOX.
Si potrebbe cambiare il riferimento e invece di BOX, parlare di MONOCAMERE SOPPALCATE e cantinati ristrutturati definiti pomposamente APPARTAMENTI per i quali le richieste sono di 4000-5000-6000 Euro / mq a seconda della zona (a Napoli!!) per valori da 190.000 a 250.000 Euro.
Mi chiedo quale possa essere il target di oggetti del genere.
E' possibile che una persona/famiglia/individuo che deve adattarsi ad abitare in
una monocamera soppalcata o un sottoscala o un cantinato, abbia la disponibilita'
economica di 190.000-250.000 euro o la voglia/possibilita' di indebitarsi a questi livelli ?
Secondo me no, da qui la definizione di RICHIESTE IRRAGIONEVOLI.
Nel momento in qui queste quotazioni dovessero scendere del 70% (il livello che riterrei congruo), potremmo dire che finalmente i proprietari hanno "calato le braghe" e se restassero ferme (e le cose invendute) che le quotazioni tengono ?
No, per me, nessuna delle due: nel primo caso si sarebbe semplicemente trattato
di un ritorno alla realta', nel secondo possiamo ritenere l'oggetto "NON IN VENDITA".
Riprendo un concetto che e' stato gia' illustrato nel forum
Per me non esiston POLLI o proprietari che "calano le braghe".
Esistono semplicemente affari che si concludono (e fanno il mercato) e affari che non si concludono (e non fanno il mercato).
Scusatemi, ma perche' se il mio vicino di casa sia che venda o RICHIEDA per
il suo appartamento 1.000.000 di euro, il mio vale altrettanto ?.
Il mio vale altrettanto nel momento il cui lo vende a 1.000.000 di Euro, se resta fermo per 2 anni (come ho visto accadere), quell'appartamento non e' in vendita
e pertanto nulla si puo' dire sul valore del mio.
Questo problema di fondo esiste anche nelle famose quotazioni OMI che si basano
per il 30% sui rogiti e per il resto praticamente sulle RICHIESTE.
Ridicolo.
Credo qundi sia inutile utilizzare perifrasi come "polli" o "calare le braghe", credo che in media nel mercato nessuno sia pollo o "cali le brache".
E' semplicemente il mercato.
Tornando quindi alla questione dell'"effetto sollevamento", credo che un sano ridimensionamento delle quotazione debba partire necessariamente dal basso:la abitazioni umili devono costare molto di meno affinche' il loro potenziale target ne possa averne accesso (sia in termini di affitto che di acquisto).
Da li' potrebbe partire/continuare un movimento di sano aggiustamento anche delle quotazioni delle abitazioni di livello piu' elevato.
Altra considerazione:
Calo dei prezzi ...si' e' vero... ma non e' che partono da posizioni dovute a stati di
allucinazione ?
In questo caso si avrebbe una manifestazione dell' "effetto ancora": riterremmo uno sconto del 30% clamoroso senza tenere presente che il livello di partenza era irrazionale.
IMHO.

[olly67]

allora perosnalmente quando parlo di calo di prezzi non mi riferisco al singolo annuncio
so benissimo se un annuncio è fuori di capo o se vicino al valore che ci si aspetterebbe
il calo vero è quello dell'annuncio con richiesta si presume ragionevole oppure sempre stesso annuncio che rimane mesi
infatti più che ai prezzi degli annunci presi singolarmente guardo a quanto durano
di ogni annuncio ho idea quanto è fuori dalla media degli altri
se un annuncio in media, forse un po' sotto sparisce veloce vuol dire che quello è più o meno il prezzo di vendita di quel genere di bene
guardo insomma per capire i valori di mercato più gli annunci che spariscono che quelli che si mantengono
e tanto più si mantengono più si definisce se sono altini come pareva o addirittura folli

l'effetto cmq è a sollevamento in fase di salita di prezzi .. salgono i monoloculi periferici e sale il resto ..
a cascata invece in discesa
se il 4v decente in zona decente costa 350mila, non posso avere il 4v scadente a 320mila
o meglio cascata e abbassamento dal basso, ambedue le dinamiche
in linea di massima il movimento dall'alto verso il basso (inteso come qualità intrinseca del bene) è sempre collegato a quello inverso ..
in ogni caso definire quella che prevale non porta a molto, se devi comprare o vendere
ridefinisce solo volta volta il valore di mercato del bene che ti interessa
se sta calando quanto gli sta sopra la forbice non può ridursi a 10/20mila euro per pari metratura.. quindi cala anche quello che ti interessa altrimenti 15mila li trovi a costo di indebitarti del tutto, ma almeno vivi meglio
se sta calando quanto sta sotto l'effetto si fa sentire per i beni cmq di qualità non eccelsa .. difetto per difetto mi prendo quello con il difettino in più ma mi restano 50mila in tasca e ristrutturo bene e il difettino non si sente più
quelli di qualità decisamente superiore non è detto invece calino
come per gli altri beni
se cala il prezzo di entrata cala il valore dei beni appena sopra .. non dei beni di lusso o cmq considerati di target medio alto