Perchè nella determinazione dei prezzi di compravendita non si ci basa sull'O.M.I.?

[Ghè doma l'ABC]

A cosa serve allora questa determinazione dei prezzi, se poi di fatto il venditore può appioppare l'immobile a qualsiasi cifra allo sprovveduto acquirente?

[sylvestro]

Originalmente inviato da Ghè doma l'ABC

A cosa serve allora questa determinazione dei prezzi, se poi di fatto il venditore può appioppare l'immobile a qualsiasi cifra allo sprovveduto acquirente?

Il grado di affidabilita' varia da zona a zona, una volta che ci si e' fatti un'idea del livello di scostamento puo' tornare utile.

Poi subentrano le oscillazioni legittime dei singoli immobili.

Non credo che l'OMI sia una soluzione sufficente per l'aquirente sprovveduto.

[Ghè doma l'ABC]

Originalmente inviato da sylvestro

Il grado di affidabilita' varia da zona a zona, una volta che ci si e' fatti un'idea del livello di scostamento puo' tornare utile.

Poi subentrano le oscillazioni legittime dei singoli immobili.

Non credo che l'OMI sia una soluzione sufficente per l'aquirente sprovveduto.

Son d'accordo con te che non possa essere preso come oro colato per l'acquirente sprovveduto.

Però cavolo... oggi l'ho utilizzato per valutare i prezzi di 10 immobili diversi posti in 10 zone diverse e i valori posti nelle vetrine delle agenzie immobiliari sono tutti superiori a quanto indicato dall'O.M.I.

Inoltre ho anche confrontato i valori dell'O.M.I. con alcune compravendite portate a termine da conoscenti acquirenti 3-4 anni fa e i valori sono mediamente superiori del 100% rispetto a quelli massimi dichiarati ora dall'O.M.I....
Ok, sto confrontando 2 periodi temporali diversi e non so 3-4 anni fa quali erano i valori dichiarati dall'O.M.I., però o anche l'O.M.I. ha registrato un -50% nelle quotazioni di quelle zone da me monitorate oppure i valori delle compravendite del 2006-2007 erano veramente ultra-mega-sballati...

[sylvestro]

Originalmente inviato da Ghè doma l'ABC

Son d'accordo con te che non possa essere preso come oro colato per l'acquirente sprovveduto.

Però cavolo... oggi l'ho utilizzato per valutare i prezzi di 10 immobili diversi posti in 10 zone diverse e i valori posti nelle vetrine delle agenzie immobiliari sono tutti superiori a quanto indicato dall'O.M.I.

Inoltre ho anche confrontato i valori dell'O.M.I. con alcune compravendite portate a termine da conoscenti acquirenti 3-4 anni fa e i valori sono mediamente superiori del 100% rispetto a quelli massimi dichiarati ora dall'O.M.I....
Ok, sto confrontando 2 periodi temporali diversi e non so 3-4 anni fa quali erano i valori dichiarati dall'O.M.I., però o anche l'O.M.I. ha registrato un -50% nelle quotazioni di quelle zone da me monitorate oppure i valori delle compravendite del 2006-2007 erano veramente ultra-mega-sballati...

Io conosco solo un paio di zone, per lo piu' di provincia, e le quotazioni OMI sembrano leggermente piu' basse della media delle inserzioni ma a guardarci bene esistono anche immobili fuori mano o vecchi o mal messi che hanno prezzi sotto le quotazioni OMI e guarda caso sono gli stessi che di solito non prendiamo in considerazione; quindi la media non mi sembra, in questi casi, cosi' irreale.

Non conosco un algoritmo che consenta di decriptare zona per zona pero' ho l'impressione che nei prossimi anni l'OMI diventera' sempre piu' attendibile.

[pippuzz]

Originalmente inviato da Ghè doma l'ABC

A cosa serve allora questa determinazione dei prezzi, se poi di fatto il venditore può appioppare l'immobile a qualsiasi cifra allo sprovveduto acquirente?

si diceva proprio di usarli come riferimento.
ARPI facevq presente che c'è anche altro da tener presente. io sono d'accordo, ma certo che se i valori in una zona sono da 1900 a 2050 €/mq in ottimo stato e ti propongono 2500 o 3000 e non c'è il cesso d'oro li mandi a c.....

[sylvestro]

Originalmente inviato da pippuzz

si diceva proprio di usarli come riferimento.
ARPI facevq presente che c'è anche altro da tener presente. io sono d'accordo, ma certo che se i valori in una zona sono da 1900 a 2050 €/mq in ottimo stato e ti propongono 2500 o 3000 e non c'è il cesso d'oro li mandi a c.....

Sono daccordo.

Di solito (nei casi che conosco) ci sono diverse offerte che ricadono nel range OMI (quindi si confermano vicendevolmente) se emerge un immobile a prezzo molto piu' alto si puo' legittimamente chiedere il perche' della differenza e fare le proprie valutazioni.

[Ghè doma l'ABC]

Originalmente inviato da sylvestro

Non conosco un algoritmo che consenta di decriptare zona per zona pero' ho l'impressione che nei prossimi anni l'OMI diventera' sempre piu' attendibile.

Col credit-crunch dilagante, è ovvio che si dovrà per forza verificare ciò...

E' arcinoto che i valori sballati a cui si è arrivati fino al 2006-2007 erano frutto soprattutto del "credito facile", che ahimè ha danneggiato moltissima gente che ha acquistato in quegli anni coi soldi propri e che ora si dovrebbe quasi mettere una mano sul cuore per i poco avveduti mutuatari che hanno contratto mutui per acquistare immobili a prezzi folli...

[pippuzz]

Originalmente inviato da sylvestro

Io conosco solo un paio di zone, per lo piu' di provincia, e le quotazioni OMI sembrano leggermente piu' basse della media delle inserzioni ma a guardarci bene esistono anche immobili fuori mano o vecchi o mal messi che hanno prezzi sotto le quotazioni OMI e guarda caso sono gli stessi che di solito non prendiamo in considerazione; quindi la media non mi sembra, in questi casi, cosi' irreale.

Non conosco un algoritmo che consenta di decriptare zona per zona pero' ho l'impressione che nei prossimi anni l'OMI diventera' sempre piu' attendibile.

quando io ho comprato nell'hinterland di milano l'omi rispecchiava abbastanza la situazione.
gli annunci sono una cosa, le compravendite un'altra.
oggi poi trovi uno accanto all'alto annunci di chi mette in vendita a prezzi ribassati e di gente che ha comprato nel 2006 con ricarichi consistenti.

a cassano per il nuovo l'omi dà max 2050 €/mq mentre in vendita trovi dai 2300 ai 3000 . a 2700 le trovi a milano, fai te
dicono che i terreni costano molto , ma quando parlo con i colleghi progettisti salta fuori che invece si sono dimezzati
per me i furbetti del quartierino si sono messi d'accordo, tanto sono 4 gatti. se gli riesce a venderne metà con quello che guadagnano le altre le tengono in vendita 10 anni.
comunque quando sono andato nelle agenzie a vedere le planimetrie e sinora la scelta non manca

ieri mi hanno proposto albignano a oltre 2100 al mq. gli dico che è troppo e mi hanno risposto che la zona è in forte rivalutazione oggi ero lì da un cliente e mi ha detto che tanti stanno mettendo in vendita per scappare prima che arrivino i cantieri dell'autostrada e della tang est est ...
in ogni caso il tempo sarà galantuomo.

[sylvestro]

Originalmente inviato da pippuzz

...
in ogni caso il tempo sarà galantuomo.

[ArPi]

Scusate, ma perchè un ai che da i dati all'omi dovrebbe tener conto dell'omi ?

Ci vogliono i comparabili e le ivs... solo ch eanche quelle poi non saranno chiarificatrici, almeno in fatto di emrcato di una certa zona, anzi, personalizzeranno ancora di più le stime, solo che saranno trasparenti i passaggi a chi legge la stima.

Signori: una casa costa quanto alla fine qualcuno la paga, il resto sono indicazioni che possono aiutare a valutare un acquisto ma non sono scienza.

INoltre, se dai in mano uno strumento complesso come l'estimo a uno ch enon sa di cosa si tratta e come applicaarlo gli fai quasi sicuramente un danno.