Che valori usare x quotare gli immobili?

[pippuzz]

Ho scritto questo post, perchè la principale difficoltà che ho sempre riscontrato x valutare se un'offerta è buona è proprio nello stabilire quanto può valere al metro quadro.

Io mi baso sui dati dell'O.M.I. Poi valuto tutti i fattori micro che possono farlo valere di + o di - (stato di conservazione, servizi, esposizione, piano, ascensore, etc.).
SECONDO VOI E' CORRETTO?

PS
Può sembrare una domanda scema ma noto che in certi posti gli annunci riflettono i valori dell'ìomi (ovviamente sono un pò + alti), mentre in altri non ci azzeccano niente.
In quest'ultimo caso io penso che siano troppo care, ma non vorrei sbagliarmi ...

[ArPi]

è una via molto semplificativa e poco scientifica, basta che non gli dai valore di prezzo assoluto valevole per il mercato ma solo per TUO uso


Applichi la storica, per confronto e poi vai di punti di merito... in modo molto aleatorio...

Comunque ci sono molti professionisti che le stime le fanno in maniera ancora più approssimata quindi...

Aggiungi che la stima monoparamertrica ( si ragiona solo in termini di mq ponderati) è di per se molto "larga"...

Ah, devi capire che puoi arrivare a un valore medio, che come tutti i prezzi medi un vale praticamente nulla se non come parametro di confronto...

Perfino in presenza di comparabili seri (*), il valore differirebbe dal prezzo pagato.

*diconsi comparabili quei valori depositati in un archivio, nel quale sono registrate le compravendite a prezzi reali in una data zona i un dato periodo, ma solo per compravendite dove le parti abbiano agito senza nessuna costrizione ne elemento distrubante, quindi escluse per esempio situazioni di debito dle venditore da sanare alla svelta

[Loryfab]

Ho fatto l'interrogazione sul mio quartiere. Diciamo che siamo molto vicini al massimo, mentre il minimo non si vede proprio...

[pippuzz]

Originalmente inviato da ArPi

è una via molto semplificativa e poco scientifica, basta che non gli dai valore di prezzo assoluto valevole per il mercato ma solo per TUO uso
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Ah, devi capire che puoi arrivare a un valore medio, che come tutti i prezzi medi un vale praticamente nulla se non come parametro di confronto...
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Perfino in presenza di comparabili seri (*), il valore differirebbe dal prezzo pagato.

Grazie.

Mi interessava proprio sapere se si possono usare come metodo di confronto.
Non per fare delle stime, ma per valutare le offerte.
Quando le leggo, se si discostano, mi chiedo se ci possono dei motivi per cui quell'immobile può valere di + o di -.
Quà nell'hinterland è + difficile perchè spesso siamo dei trapiantati e non conosciamo molta gente. Le uniche fonti finiscono per essere proprio gli a.i., dai quali non ci si puà aspettare che ti dicano che quel che propongono è caro ( anche se talvolta succede).
Esempio.
A Canonica d'Adda o Fara ci sono annunci di usato ben messo sui 1500/mq.
Mi sembrava buono, eppure sono on line da parecchio ... Sono andato a vedere e per l'OMI il massimo è 1250. Tenete presente che in queste zone ormai il nuovo è tutto ben fatto con verde, etc.
Buono un fico secco allora 1500 è il prezzo più alto per ville e villini.

[Lagusel]

mah ,
si parte da un prezzo medio molto generico che si capisce informandosi prima di mettere in vendita e prima di andare in cerca di acquisti.
Ma poi è tutto talmente variabile da via a palazzo a piano ...
Ma anche questione di gusti : ho messo in vendita anni fa un primo piano su una strada trafficata e pensavo che sarebbe stato difficile vendere .
Ho messo il prezzo di zona .
In un mese mi hanno telefonato solo agenzie , neanche una visita. Pensavo di aver sbagliato qualcosa. Poi un giorno ha telefonato una ragazza , ho immaginato che gli servisse come studio ( era molto adatto ad uso studio) , l'ha visto , la sera ha ritelefonato per poterlo rivedere con la mamma . Il giorno dopo l'ha comprato con solo 5 mila euro di sconto .
E non gli serviva come studio , ma come abitazione ; veniva dalla provincia e vedere dalla finestra tutto il viavai di gente e tutti i negozi aperti per lei era il massimo della goduria.
Praticamente non è venuto a vederlo nessuno ma il primo che è venuto l'ha preso.
Quindi non si sa mai cos'ha in mente la gente , quello che per te è un difetto per altri è un pregio , e viceversa. E quindi anche la valutazione ha ampi margini di opinabilità

[pippuzz]

Originalmente inviato da Lagusel

mah ,
si parte da un prezzo medio molto generico che si capisce informandosi prima di mettere in vendita e prima di andare in cerca di acquisti.
Ma poi è tutto talmente variabile da via a palazzo a piano ...
Ma anche questione di gusti : ho messo in vendita anni fa un primo piano su una strada trafficata e pensavo che sarebbe stato difficile vendere .
Ho messo il prezzo di zona .
In un mese mi hanno telefonato solo agenzie , neanche una visita. Pensavo di aver sbagliato qualcosa. Poi un giorno ha telefonato una ragazza , ho immaginato che gli servisse come studio ( era molto adatto ad uso studio) , l'ha visto , la sera ha ritelefonato per poterlo rivedere con la mamma . Il giorno dopo l'ha comprato con solo 5 mila euro di sconto .
E non gli serviva come studio , ma come abitazione ; veniva dalla provincia e vedere dalla finestra tutto il viavai di gente e tutti i negozi aperti per lei era il massimo della goduria.
Praticamente non è venuto a vederlo nessuno ma il primo che è venuto l'ha preso.
Quindi non si sa mai cos'ha in mente la gente , quello che per te è un difetto per altri è un pregio , e viceversa. E quindi anche la valutazione ha ampi margini di opinabilità

Tu quoto e sono d'accordo con ARpi che non si può fare solo un conto X al mq.
Io stesso da acquirente ho speso XXX per una casa che era in vendita da 2 anni e nessuno aveva voluto.
Quella speculare sullo stesso piano non l'avremmo presa neanche al 10% in meno. Questione di vista e di esposizione.

Però nonostante sia tutto molto soggettivo ed opinabile ci vogliono dei riferimenti.

Succede anche questo ...
Tutti gli a.i. che ci hanno quotato la casa hanno detto che avremmo dovuto mettere in vendita sui 210.000 per puntare a venderla sui 200.000.
Ti dicono fissiamo che il prezzo è ... e poi aggiungiamo ... per la trattativa
(aveva ragione altrove ha detto che i prezzi degli annunci sono gonfiati).
Il prezzo l'hanno fatto tenendo conto che a quello + 10-20.000 ci sono in vendita appartamenti uguali nella zona.
Tutti e tre hanno detto che non possiamo chiedere più degli altri, nè perchè il nostro è un ultimo piano, nè perchè il palazzo è in una posizione migliore, nè perchè la facciata è stata appena ristrutturata (costo 20.000 € che si recuperano in parte come detrazione fiscale, ma solo se non si vende), nè perchè ci sono parti comuni che altri non hanno (parcheggio per moto chiuso, aree a verde attrezzate per grigliate). Tutti hanno detto che queste cose semmai aiutano a vendere più in fretta, ma non influiscono sul valore.

Però la persona che è venuta a vederla ci aveva detto onestamente che aveva scartato quelle nei palazzi da ristrutturare per non sobbarcarsi chissa quali spese e in prima battuta si era già detto disponibile su un prezzo superiore a 200.000 €.
Ieri uno di questi a.i. mi ha richiamato e gli ho chiesto se aveva inteso dire che quel quid, dato il momento di mercato, non era possibile farselo riconoscere dagli acquirenti. Mi ha detto che intendeva così. Chiaro che se su internet vedi 3 piantine uguali e una costa di - chiami quel numero.
Quindi non è vero che gli a.i., pompano sempre. Se e dove sanno che è difficile vendere, cercano di farti stare persino troppo schiscio per concludere.
Tanto per dire, nel 2006 un vicino fece quotare prima della ristrutturazione e in piena bolla e a lui dissero che la casa avrebbe acquistato un + 50.000 € (una sparata).

[ciottolino]

Secondo me state dicendo un sacco di cavolate...come fate a dire che gli a.i. gonfiano i prezzi... ma a che pro? ma queste cose le sognate?

[ciottolino]

1)Intanto basterebbe essere chiaro con le varie agenzie a cui date l'immobile in vendita, assicurandosi che il prezzo sia uguale con tutte le a.i.

[ciottolino]

Per quanto riguada le valutazioni...... finché non ci sarà una uniformità nel calcolo delle superfici commerciali.... non ci sarà mai un possibile prezzo al mq similare fra le unità..... quindi.

[ciottolino]

per quanto mi riguarda effettuo stime inanzitutto a corpo.... e con metodo di comparazione... immobili nelle vicinanze o similari compravenduti di recente....
Oppure con il metodo della capitalizzazione dei redditi......cioè quanto è la resa dell'immobile.... sulla base della loro rendita....

in ultimo tolgo o aggiungo (ponderandole il meglio che si può: migliorie, difetti, esposizione, spese condominiali, lavori condominiali deliberati, accessori etc....)