Mercato immobiliare a Napoli

[totore8]

Gentili amici, e’ da due anni che vi seguo con interesse.
Questa e’ la prima volta in assoluto che scrivo in un forum, quindi siate clementi
Da un paio d’anni seguo su internet le quotazioni del mercato di Napoli relativamente a due zone che potrebbero interessarmi (Vomero e Avvocata) dove sto cercando una sistemazione studio + abitazione.
Premessa:non sono e non mi ritengo un esperto del settore immobiliare tutte le considerazioni che seguono sono strettamente personali ma le vorrei condividere per un sano confronto oltre che per aprire una discussione sul mercato di Napoli che e’ un tema pochissimo trattato in questo forum.
La mia inpressione e’ che il mercato immobiliare a Napoli sia un manicomio completo quanto e forse piu’ di Roma e rispetto a Milano e’ nella stratosfera.
Non conosco il mercato di Roma, ne ho notizie solo dal forum, pero’ ricordo che nel 1985 la mia famiglia compro’ la casa a Napoli ed un mio amico la casa a Roma.
I due appartamenti erano equivalenti come vetusta’ dell’immobile, metratura (80mq) e rifiniture; la nostra casa era in una location “ambita” (P.zza Medaglie d’oro per chi conosce Napoli) mentre l’appartamento del mio amico era nei pressi di via Lago di Lesina.
Non so fare il paragone tra le due location, comunque il mio amico pago’ circa il doppio di quanto pagammo noi per un appartamento grosso modo equivalente.
All’epoca ricordo trovai la cosa assolutamente naturale riconoscendo a Roma un valore di location enormemente superiore alla “capitale del sud”
In questo periodo seguendo le vostre discussioni ed osservando le offerte immobiliari su internet, ho come l’impressione che i valori si siano invertiti:a parita’ di parametri per gli appartamenti a Napoli le richieste sono SUPERIORI a quelle di Roma.
Nell’offerta immobilare di Napoli ho rilevato almeno questi punti:
Irragionevolezza delle richieste
Considero Napoli una citta’ non da primo mondo (per usare un eufemismo), le richieste sono irragionevoli sia rapportate al reddito dei napoletani che alla qualita’ del tessuto urbano.
PESSIMO rapporto Qualita’/Prezzo
Credo che vi fareste un sacco di risate (come me le faccio io), leggendo annunci nei quali si cerca di vendere nelle zone da me monitorate, con richieste da 3000 a 5000 Euro a mq e per importi da 250.000 a 600.000 euro delle cose tipo:
Sottoscala /Scantinato
Ho visto un oggetto (non saprei come altro definirlo) realmente allucinante;praticamente uno scantinato , in zona “di pregio” alto poco piu’ di 2 metri e mezzo per il quale vengono chiesti quasi 4000 Euro a mq http://www.idealista.it/pagina/inmue...018&xtor=AL-2-
Costruzione abusiva
Costruzione realizzata sul terrazzo di copertura del palazzo, ampliando quello che prima doveva essere il locale dell’ascensore
Costruzione eretta ex novo sul terrazzo di copertura.(vista una cosa del genere in PERIZIA per una esecuzione; in via Falcomata’, valutato piu’ di 700.000 Euro al grezzo !!)
Basso
Vano di venti metri quadri a livello strada destinato in origine a bottega o negozio
Monolocale/Bilocale soppalcato
Microappartamento di uno o due vani che una volta soppalcato magicamente multiplica per due la propria metratura mantenedo costante il prezzo a mq
Naturalmente la quasi totalita’ di queste pazze idee non e’ stata venduta e gli annunci languono da mesi/anni nei siti WEB.
Estrema opacita’ del mercato
Le richieste variano in modo cosi’ casuale e immotivato che se sono giunto alla conclusione che a Napoli NON ESISTE NON PREZZO DI MERCATO degli appartamenti.
Ho visto: annunci (che languono da quasi un anno) scendere del 20% e quindi risalire di 5000 Euro a Settembre, lo stesso appartamnento proposto da due diverse agenzie con una differenza di prezzo anche di 100.000 Euro, richieste di 4.000 Euro /mq per case POPOLARI di edilizia economica di 40mq in zone molto modeste, appartamenti che sono invenduti a 370.000, riprezzati a 420.000.
Tutto cio’ mi ha fatto maturare la convizione che una vera quotazione NON ESISTE, e che le richieste sono prive di significato; quando decidero’ di fare un’offerta, la faro’ in base alla mia valutazione, non alla richiesta
Suggerirei di fare lo stesso a tutti gli amici di Napoli.
Probabilmente lo stanno gia’ facendo visto che i muri i pali ed i portoni di Napoli son invasi da cartelli che piu’ che pubblicita’ sembrano “grida di dolore” di agenzie e persone che cercano di vendere gli appartamenti (o presunti tali) e non ci riescono molto probabilmente a causa di richieste irrealistiche; solo nel mio palazzo negli ultimi 2 anni, hanno tentato di vendere 3 case decenti, ma hanno dovuto desistere e passare all’affitto.
Attenzione, questa mia impressione e’ suffragata anche dal fatto che monitorando le aste su sito www.astegiudiziarie.it ho raccolto un cospiquo florilegio di quotazioni decurtate del 30% in prima battuta, non all’incanto, e del 70% nelle convocazioni successive.
Alcune di queste perizie sono talmente inverosimili che (almeno a me) risultano comiche: un perito nel 2008 ha valutato 174.000 euro un appartamneto in uno stabile del 1800 in via Fonseca, PERICOLANTE dal terremoto dell’80
Lo stabile nelle foto in perizia E’ PUNTELLATO e l’appartamneto e’ stato valutato 1800 Euro / mq considerando lo stato di degrado e che la media dei prezzi della zona, dichiarati da Faip ed Agenzia del Territorio, e’ tra 1500 e 2900 euro/mq.(mi chiedo, date queste premesse che cosa possa valere 1500 E/mq).
Qualcuno di voi spenderebbe anche solo 1 EURO per comprare una casa in uno stabile PUNTELLATO e sul quale il comune da 30 anni non interviene ?.
Adesso sta a 97.000.
Questo e’ l’esempio piu’ eclatante, non ne mancano altri parimenti divertenti anche con perizie RECENTI.
Per Seroli: in quasi TUTTE le perizie il tecnico dichiara di avere chiesto informazioni o GUARDATO le vetrine degli A.I. di zona.
Potrei dilungarmi sulla questione della qualita’ dell’offerta, ma mi rendo conto che in questo caso intervengono valutazioni troppo soggettive.
Ad esempio secondo me, andrebbero fortemente ribassate le case nelle quali:
1 e’ stata abolita la cucina
2 e’ stato abolito l’ingresso
3 e’ stato costruito un soppalco
4 e’ stata effettuata una ristrutturazione “estrema” che rispecchia solo il pacchianissimo gusto del proprietario
Molte delle case in vendita sono affette da piu’ di una di queste deliziose caretteristiche.
Gentili amici, non vorrei tediarvi ulteriormente con la mia prosa poco fluente, lascio a voi la parola e sono sicuro che arricchirete la discussione di spunti interessanti.

P.S.
1
Scusate l’appunto, ma la maestrina dalla penna rossa che e’ in me soffre ogni volta che legge messaggi nei quali TUTTE LE PAROLE DI DUE LETTERE SONO ACCENTATE.
Vorrei farvi notare che la,lo,fa,da,si e tutte le alre paroline di due lettere, vanno accentate sono in particolari casi ed in quei casi hanno un significato DIVERSO.
Ho notato che qualcuno nel dubbio, le accenta tutte.
2
Che fine ha fatto GMP ?

[sisimomo]

semplicemente è il "non plus ultra" della follia italiana del mattone, estesa ovunque

anche li' la natura farà il suo corso

sui ps, quando si scrive nel forum non è che si è al tema in classe, anche se ci sono a volte stupri della lingua italiana che denotano scarsa dimestichezza col suo uso..e poi guarda che hai scritto cospiquo

gmp appare e scompare...tanto anche lui sa che deve attendere che la natura faccia il suo corso e quindi si è messo comodo a fare altro

[totore8]

sui ps, quando si scrive nel forum non è che si è al tema in classe, anche se ci sono a volte stupri della lingua italiana che denotano scarsa dimestichezza col suo uso..e poi guarda che hai scritto cospiquo

[sisimomo]

capita, tanto qui mica uno sta a rileggere tutto e correggere

mettiti comodo, totò, vedrai che botti

roba che a confronto la vecchia piedigrotta sembrerà un tric-trac difettoso

[minello]

Un saluto a tutti .
Come non condividere il discorso fatto dall'amico ( e vicino ) di Napoli .
Anche qui a Caserta il discorso è il medesimo : città tappezzata di cartelli VENDESI a cifre allucinanti e/o improponibili oggi .
Con una crisi che sta facendo qui una percentuale impressionante di disoccupati , mi dite come sarebbe possibile offrire prezzi assurdi per vivere a Caserta ? Lo sanno pure i muri che la quotazione corretta ( € x mq ) per acquistare in città è di 2.000 euro , ma c'è sempre chi si crede padrone della Reggia non sapendo che di Reggia ce n'è una ......

[clericus]

Io a napoli ci sono nato e cresciuto, ma sono andato via nell'85; quindi informazioni o molto vecchie o indiretta da amici, parenti e conoscenti.

Tanto ció premesso io credo che il mercato di Napoli e dintorni sia drogato dall'ingente liquidità a disposizione di certi galantuomini che si guadagnalo la vita in maniera non proprio irreprensibile. Oggi come oggi sono quelli che hanno più quattrini e li spendono spensieratamente, facendo salire i prezzi.

Il caso delle aste giudiziarie è diverso, ma ugualmente problematico: i prezzi crollano dopo la prima o la seconda asta deserta, ma le persone "normali" hanno difficoltà ad approfittarne. I summenzionati galantuomini potrebbero mandare qualche emissario per indurre i potenziali interessati a desistere dal partecipare alle aste più interessanti.

Se le cose stanno cosí (cosí stavano nel 1985) la scelta è fra sopportare o partire. Io sono partito.

[tonyrux]

Originalmente inviato da clericus

Io a napoli ci sono nato e cresciuto, ma sono andato via nell'85; quindi informazioni o molto vecchie o indiretta da amici, parenti e conoscenti.

Tanto ció premesso io credo che il mercato di Napoli e dintorni sia drogato dall'ingente liquidità a disposizione di certi galantuomini che si guadagnalo la vita in maniera non proprio irreprensibile. Oggi come oggi sono quelli che hanno più quattrini e li spendono spensieratamente, facendo salire i prezzi.

Il caso delle aste giudiziarie è diverso, ma ugualmente problematico: i prezzi crollano dopo la prima o la seconda asta deserta, ma le persone "normali" hanno difficoltà ad approfittarne. I summenzionati galantuomini potrebbero mandare qualche emissario per indurre i potenziali interessati a desistere dal partecipare alle aste più interessanti.

Se le cose stanno cosí (cosí stavano nel 1985) la scelta è fra sopportare o partire. Io sono partito.

mi sa che dall'85 ad oggi non è cambiato un ...azzo

[sisimomo]

il rapporto sballato coi redditi anche in rapporto alle altre città c'è sempre stato, per questo dico che è semplicemente l'apoteosi della fissazione italiana per il mattone

il reimpiego di soldi conta meno di quello che si pensi, e poi se devo piazzare dei soldi mica compro robaccia in quartieri degredati o anche solo cose poco rivendibili

e mica crederete che altrove non arrivino i reimpieghi di danaro

certamente conta il fatto che la domanda si concentra nelle zone meglio servite dai servizi e meglio vivibili, e ciò spinge le quotazioni di determinate zone

ma il patatrac si farà sentire pure lì

[FuSioNmAn]

Da Salerno stesso andazzo. Mi ci trovo proprio in mezzo in questo momento.
Signori occhio alle fregature. Stanno spacciando dei veri cessi come case di lusso! Le magagne degli appartamenti sono spesso nascoste e ci si accorge di esse solo dopo averci vissuto mesi.