Le fasi del mercato immobiliare

[Manitz]

Sicuramente è già stato postato. Però è un argomento sempre di sicuro interesse.

Nel 2005 trovai in internet questo testo che spiega in maniera a mio giudizio chiara e semplice l'alternanza delle fasi del mercato immobiliare, questo documento successivamente scomparve dalla rete. Lo ripropongo ora integralmente, nel rispetto di chi lo ha scritto, con la premessa che l'autore è sconosciuto.

LE FASI DEL MERCATO IMMOBILIARE

Come ogni mercato, anche quello immobiliare si presenta con diverse fasi che si susseguono nel corso del tempo; ci sono fasi che sono favorevoli ai compratori, altre ai venditori. Complessivamente, si possono distinguere 2 grandi tipologie di ciclo di mercato, ognuno dei quali, a sua volta, presenta due distinte situazioni, per un totale di quattro fasi.

Mercato del venditore - fase 1
Si tratta di una fase in cui la domanda è molto sostenuta e si avvicina rapidamente al punto di picco, fino a raggiungerlo. I prezzi salgono, così come gli affitti, gli immobili si vendono in breve tempo, mentre la disoccupazione nell'area è molto bassa.
Sebbene a prima vista questa situazione sembrerebbe non essere perfetta per acquistare, in realtà essa è una delle migliori fasi. I prezzi sono ancora in fase ascendente e se sei un investitore puoi avvantaggiarti dell'opportunità di affittare a lungo termine in un momento in cui i canoni sono elevati.
Inoltre non bisogna sottovalutare il fatto che, essendo la domanda sostenuta, si può spesso riuscire ad affittare e vendere anche senza l'intermediazione delle agenzie immobiliari (più difficile acquistare), mentre la vivacità del mercato attira l'attenzione anche di coloro che si occupano dei servizi legali/fiscali collegati all'immobiliare, consentendo agli investitori di beneficiare di una maggior concorrenza (sempre che di concorrenza si possa parlare in questi settori) e minori parcelle.
Infine gli operatori finanziari in questa fase combattono per conquistare quote di mercato ed attirare i compratori più solidi che offrono più garanzie. In questa fase, valutando bene le proposte di finanziamento, si possono sottoscrivere contratti e formule alle migliori condizioni.

Mercato del venditore - fase 2
E' la fase in cui la sopravvalutazione delle proprietà, o addirittura la bolla, e nel suo pieno. Le caratteristiche di questa fase sono un aumento della disoccupazione nell'area, la domanda è ancora elevata a livello assoluto ma inizia la sua fase discendente mentre l'offerta tocca il suo picco. E' la fase più rischiosa di mercato.
In questa fase, gli speculatori più attenti che attendevano la fase di picco capiscono che essa è arrivata ed iniziano a vendere. Le agenzie immobiliari, le quali osservano continuamente il mercato, comprendono la stessa cosa e vendono con più fretta accettando (e facendo accettare ai loro clienti) riduzioni di prezzo. L'aspetto fondamentale di questa fase non è tanto la riduzione dei prezzi che è solo all'inizio ma la scarsità delle vendite e dei contratti conclusi. Infatti, da una parte solo pochi venditori realizzano che il vento è cambiato e cercano di piazzare i loro immobili ai prezzi massimi, mentre dall'altra i compratori o non hanno i fondi per affrontare l'acquisto (per via degli alti prezzi e dell'elevata disoccupazione) o hanno iniziato ad accorgersi dei ribassi e attendono ulteriori riduzioni o chiedono elevati sconti.
La strategia migliore in questa fase è liberarsi delle proprietà di cui si dispone (accettando anche di fare sconti) o, se si intende acquistare, attendere ulteriormente le riduzioni di prezzo o riuscire a ricevere sconti sostanziali sui prezzi medi ed evitando di indebitarsi troppo.

Mercato del compratore - fase 3
Rappresenta forse la fase più difficile del mercato. La disoccupazione
nell'area è elevata, l'offerta è ampia perché di fronte alla stagnazione o discesa dei prezzi i venditori vogliono liquidare il prima possibile le loro proprietà. La caratteristica di questa fase è che gli immobili restano sul mercato per molto tempo. Molti pensano che questa fase sia una delle migliori per acquistare ed è vero, a patto di non aver fretta di vedere il tuo immobile rivalutarsi. Infatti, il fatto di trovarsi in questa fase non significa che essa stia per finire. Il mercato immobiliare ha cicli più lunghi del mercato azionario e questa fase potrebbe durare anche diversi anni. Se acquisti, questo può essere un buon periodo per i lotti da ristrutturare in quanto è probabile che in questa fase anche i costi di ristrutturazione subiscano progressive riduzioni. E' molto importante capire quando questa fase sta per terminare e passare al "mercato compratore - fase 2". Valuta se l'occupazione salirà nell'area e ci saranno prossime "migrazioni" di persone (ad esempio, situazioni interessanti possono essere l'apertura di un distaccamento di una sede universitaria, l'apertura di un centro commerciale, iniziative concrete per lo sviluppo del turismo se si tratta di una zona costiera o di montagna, ecc.)


Mercato del compratore - fase 4
La fase 1 è terminata e i prezzi hanno smesso di scendere. Se si è in grado di identificare bene l'inizio di questa fase, questo diventa il "mercato per milionari". I guadagni ottenibili sono enormi.
Gli affitti iniziano a crescere e l'occupazione è in ripresa. Con il progredire di questa fase, i prezzi salgono in continuazione e velocemente.
La caratteristica di questa fase è un generico atteggiamento pessimista dei venditori che avendo sperimentato un lungo periodo di prezzi calanti o stazionari guardano a mercati diversi rispetto a quelli immobiliare. Aprono poche nuove agenzie o addirittura continuano a chiudere quelle esistenti.
In questa fase, una volta individuata, l'obiettivo è di acquistare rapidamente. Non significa passare poco tempo a valutare il prezzo e le condizioni contrattuali, ma non chiedere troppi sconti e non procrastinare l'investimento in attesa di ulteriori riduzioni dei prezzi. Non ci saranno.
Una situazione come questa si è avuta in America ed Europa durante la fine degli anni '90, quando tutti guardavano alla tecnologia.


NB: quando si parla di prezzi degli immobili, è opportuno ragionare in termini reali. Saranno in molti a dire che gli immobili, in particolare in Italia, salgono sempre. Ma se c'è una rivalutazione dell'1% annuo contro un aumento delle retribuzioni del 5% annuo, di fatto è come se il prezzo si fosse ridotto (in pratica, avrei avuto bisogno di un numero minore di anni di stipendio per acquistare).
Un buon metodo, è di ragionare in termini di rapporto tra prezzo di un immobile medio e retribuzione media.

NB 2: considera che il mercato immobiliare, sebbene sia fortemente influenzato da fattori macroeconomici e globali (primo tra tutti l'andamento dei tassi di interesse), è essenzialmente un mercato locale. Pertanto, anche in un area con prezzi elevati, ci possono essere "paesi", quartieri o aree metropolitane sottovalutate e destinate, per vari motivi, a diventare un "mercato del compratore".
Identificare le fasi di mercato immobiliare è fondamentale per chi vuol investire o semplicemente decidere quando comprare o vendere. Conserva questo messaggio e rileggilo quando ti troverai a prendere questo tipo di decisione...

[Manitz]

Tanto per intenderci.. secondo me siamo tra la fase 2 e la 3. Più probabilmente all'inizio di quest'ultima

[Maximo7]

A Roma siamo decisamente in fase 2... La fase 3 ancora non è arrivata ma si può vedere all'orizzonte per l'estrema periferia romana e per le case meno belle che sono diventate ormai invendibili anche con sostanziosi ribassi di prezzo.

[dogo]

L'orologio immobiliare di Scenari Immobiliari sono anni che rappresenta in modo dimostratosi poi "realistico" la fase in atto.

Riguardo i cicli delle dinamiche immobiliari, sono uguali a tutti i cicli di tutte le dinamiche dei mercati, perchè gli attori sono sempre gli essere umani, la loro avidità e le loro paure.

Qua un bel contenuto (si consiglia di guardare pagina 26/45).

http://aleasrv.cs.unitn.it/techalea.nsf/CD04297CFAC25C0CC12568FC00555AD2/$FILE/Degasperi99a.pdf

Modelli di Minsky e Kindleberger

A mio parere siamo:
- in Italia nella fase di Panico e ben inoltrata, direi a metà fase ed anche oltre;
- in USA nella fase di Frustrazione.

Il grafico non dice nulla sull'entità delle dinamiche crescenti e correttive, illustra solo il susseguirsi delle varie fasi, con un bel approccio di stampo comportamentale/psicologico.

[Manitz]

Originalmente inviato da dogo

L'orologio immobiliare di Scenari Immobiliari sono anni che rappresenta in modo dimostratosi poi "realistico" la fase in atto.

Riguardo i cicli delle dinamiche immobiliari, sono uguali a tutti i cicli di tutte le dinamiche dei mercati, perchè gli attori sono sempre gli essere umani, la loro avidità e le loro paure.

Qua un bel contenuto (si consiglia di guardare pagina 26/45).

http://aleasrv.cs.unitn.it/techalea.nsf/CD04297CFAC25C0CC12568FC00555AD2/$FILE/Degasperi99a.pdf

Modelli di Minsky e Kindleberger

A mio parere siamo:
- in Italia nella fase di Panico e ben inoltrata, direi a metà fase ed anche oltre;
- in USA nella fase di Frustrazione.

Il grafico non dice nulla sull'entità delle dinamiche crescenti e correttive, illustra solo il susseguirsi delle varie fasi, con un bel approccio di stampo comportamentale/psicologico.

Interessante!!

In effetti a guardare il grafico a pag 25 (che non sò come riportare qui) sembra che il momento attuale possa tranquillamente coincidere con il rimbalzino presente appena prima di metà discesa.

[dogo]

Attenzione però a non interpretare i grafici secondo "convenienza".
Infatti la fase di panico non è caratterizzata da un lento ed inesorabile scendere dei prezzi, bensì è dominata da prezzi in caduta libera (cosa che nell'immobiliare è osservabile solo nei mercati "veri", ossia quelli anglosassoni, dove per vendere casa basta un "click" e non mille atti, contratti, licenze, certificati, ecc... del tutto inutili).

In Italia ovunque (o quasi) si vende ad un -20/30% dai massimi... e parliamo di immobili, non siamo di fronte a Finmatica, Tecnodiffusione e ciofeche varie sull'orlo di un fallimento, dove si arriva a perdere oltre il 90% del valore.

Da parte mia direi che siamo più in fase di Frustrazione, con ancora qualche margine di discesa (inoltre a parità di valore nominale, la discesa è garantita anche dall'inflazione, che prima o poi tornerà a ruggire).

Io ho imparato una cosa: quando in palestra, sui forum, sui mezzi pubblici si diffonde una idea pessimistica e condivisa (oggi non è difficilesentire parla di crisi o "bolla immobiliare scoppiata"), beh... significa che i minimi (o i massimi in caso di "euforia") sono vicini o già superati...

[Manitz]

Originalmente inviato da dogo

Attenzione però a non interpretare i grafici secondo "convenienza".
Infatti la fase di panico non è caratterizzata da un lento ed inesorabile scendere dei prezzi, bensì è dominata da prezzi in caduta libera (cosa che nell'immobiliare è osservabile solo nei mercati "veri", ossia quelli anglosassoni, dove per vendere casa basta un "click" e non mille atti, contratti, licenze, certificati, ecc... del tutto inutili).

In Italia ovunque (o quasi) si vende ad un -20/30% dai massimi... e parliamo di immobili, non siamo di fronte a Finmatica, Tecnodiffusione e ciofeche varie sull'orlo di un fallimento, dove si arriva a perdere oltre il 90% del valore.

Da parte mia direi che siamo più in fase di Frustrazione, con ancora qualche margine di discesa (inoltre a parità di valore nominale, la discesa è garantita anche dall'inflazione, che prima o poi tornerà a ruggire).

Io ho imparato una cosa: quando in palestra, sui forum, sui mezzi pubblici si diffonde una idea pessimistica e condivisa (oggi non è difficilesentire parla di crisi o "bolla immobiliare scoppiata"), beh... significa che i minimi (o i massimi in caso di "euforia") sono vicini o già superati...

Veramente i giornali dicono che il mattone decolla

[mj2]

Originalmente inviato da dogo

Attenzione però a non interpretare i grafici secondo "convenienza".
Infatti la fase di panico non è caratterizzata da un lento ed inesorabile scendere dei prezzi, bensì è dominata da prezzi in caduta libera (cosa che nell'immobiliare è osservabile solo nei mercati "veri", ossia quelli anglosassoni, dove per vendere casa basta un "click" e non mille atti, contratti, licenze, certificati, ecc... del tutto inutili).

In Italia ovunque (o quasi) si vende ad un -20/30% dai massimi... e parliamo di immobili, non siamo di fronte a Finmatica, Tecnodiffusione e ciofeche varie sull'orlo di un fallimento, dove si arriva a perdere oltre il 90% del valore.

Da parte mia direi che siamo più in fase di Frustrazione, con ancora qualche margine di discesa (inoltre a parità di valore nominale, la discesa è garantita anche dall'inflazione, che prima o poi tornerà a ruggire).

Io ho imparato una cosa: quando in palestra, sui forum, sui mezzi pubblici si diffonde una idea pessimistica e condivisa (oggi non è difficilesentire parla di crisi o "bolla immobiliare scoppiata"), beh... significa che i minimi (o i massimi in caso di "euforia") sono vicini o già superati...

quindi qui in Italia saltiamo a piè pari la fase "panico"?

[dammiretta]

Originalmente inviato da dogo

Io ho imparato una cosa: quando in palestra, sui forum, sui mezzi pubblici si diffonde una idea pessimistica e condivisa (oggi non è difficilesentire parla di crisi o "bolla immobiliare scoppiata"), beh... significa che i minimi (o i massimi in caso di "euforia") sono vicini o già superati...

E' una considerazione corretta,
la maggior parte delle persone non è finanziariamente colta e quindi segue il gregge...
ricordo benissimo nel 2007 con valori immobiliari veramente assurdi amici ( e non solo) che insistevano sul fatto che i prezzi non sarebbero mai scesi, io li esortavo a riconsiderare le posizioni ma senza risultato ... oggi li stessi mi dicono caleranno ancora alungo ... chissà come andrà a finire

nelle borse di solito funziona prorpio così , quando tutti comprano ( compresi pesnionati e casalinghe) e tutti parlano dei favolosi gaudagni borsistici è l'ora di considerare di uscirne, al contrario quando tutti sputano sulla borsa e proclamano che è solo una fregatura ... è l'ora di considerare un ingresso .

Ma sempre con gli occhi aperti ...

[Manitz]

Originalmente inviato da dammiretta

E' una considerazione corretta,
la maggior parte delle persone non è finanziariamente colta e quindi segue il gregge...
ricordo benissimo nel 2007 con valori immobiliari veramente assurdi amici ( e non solo) che insistevano sul fatto che i prezzi non sarebbero mai scesi, io li esortavo a riconsiderare le posizioni ma senza risultato ... oggi li stessi mi dicono caleranno ancora alungo ... chissà come andrà a finire

nelle borse di solito funziona prorpio così , quando tutti comprano ( compresi pesnionati e casalinghe) e tutti parlano dei favolosi gaudagni borsistici è l'ora di considerare di uscirne, al contrario quando tutti sputano sulla borsa e proclamano che è solo una fregatura ... è l'ora di considerare un ingresso .

Ma sempre con gli occhi aperti ...

Io sono totalmente d'accordo con queste considerazioni di massima. Però...

A sentire i giornali, il mattone ha tenuto alla grande e stà ripartendo. Moltagente per la strada pensa che i prezzi non siano scesi e qui nel forum c'è una buona percentuale di persone che continua a pensare che il mattone non crolla mai. Come la mettiamo?

Proprio sicuri che il pessismismo sia così diffuso?