NON fate proposte d'acquisto.

[seroli-]

Questo forse rappresenta per voi IL Post da salvare sul vostro PC per il futuro e qui siamo proprio nelbannatobannatobannatobannatobannato (nel senso che mi aspetto un fuoco incrociato da parte di colleghi).



Quanto descritto sotto è tutta opera di ArPi, che mi ha aiutato a capire come è meglio NON fare proposte d'acquisto in caparra confirmatoria (anche se le mie erano sempre appoggiate ad una Relazione Tecnica gia' certificata e completa):

Chiedete di fare Precontratti.

La proposta d'acquisto in Caparra Confirmatoria è di fatto un Compromesso. Punto.

Nulla di male se non che il 99% dei casi, non avete in mano (e nemmeno il Vs Notaio ha ancora) i documenti sufficienti per un "acquisto consapevole".

Allora si fa' subito il Compromesso dal Notaio? non sempre è possibile, di fatto il passaggio dalla "Proposta d'acquisto" è molto utile e rinunciarci non è un bene.

Allora come fare?
Usando un articolo del CC si puo' promettere "di condurre una seria trattativa", cioè si fa' di fatto una trattativa scritta che ha in se' un assegno intestato al venditore ma che rappresenta di fatto una specie di penale che viene persa se una delle parti si ritira dalla trattativa senza un fondato motivo (non mi va' piu', c'ho ripensato ecc......).

Questo permette di evitare in fase di sottoscrivere in Proposta d'acquisto un Compromesso..........che è meglio fare dal Notaio.

Ovviamente se ArPi vuole rispondere alle future domande gli lascio il posto, il merito d'altra parte è suo (ogni tanto gli riesce anche a lui fare qualcosa di buono).

[enrick71]

Interessante, ma non si corre il rischio di vedersi bocciata la proposta di precontratto dal venditore, quindi si rischia di perdere l'acquisto?

[seroli-]

un attimo di pazienza.........ecco qui :

Spett: sig.__ ________________________________________ ______

Io sottoscritt_____________________________ _____ nat_ a ______________________ il __ / __ / ____, residente in ______________________ indirizzo ________________________________________ , cod.fisc._______________________________ , documento di identità ________________________________ rilasciato da _________________________________ il____________________c on scadenza____________________, tramite l’Agenzia ________________________________________ _____________. di __________________, con la presente proposta irrevocabile d'acquisto ex art. 1329 C.C. propongo di acquistare, per me o per società , ente o persona da nominare al momento del rogito notarile, la Sua porzione immobiliare sita in ____________________________ Via__________________________e così meglio descritta:
________________________________________ ________________________________________ _______
________________________________________ ________________________________________ _______
________________________________________ ________________________________________ _______
________________________________________ ________________________________________ _______
________________________________________ ________________________________________ _______
________________________________________ ________________________________________ _______

Il possesso con la consegna delle chiavi e gli effetti economici attivi e/o passivi decorreranno a mio favore e/o a mio carico dal____________________________. L’acquisto è proposto a corpo e non a misura, nello stato di fatto e di diritto in cui attualmente si trova l’immobile, con le inerenti azioni, ragioni, accessori, pertinenze, servitù attive e passive quali incombono in virtù di titoli di proprietà e possesso, impianti relativi e compresa la quota delle parti comuni ai sensi dell’art. 1117 Cod. Civ. (Al qual proposito Le do atto di aver preso visione dell’immobile in data____/____/________). L’immobile dovrà essere trasferito al momento del rogito libero da ipoteche, iscrizioni, trascrizioni pregiudizievoli ed ostative, oneri reali, privilegi, diritti di prelazione, liti e pendenze anche condominiali. L’immobile in oggetto dovrà essere in regola al momento del rogito con la Legge 47 del 28/2/1985 e successive modifiche, norme urbanistiche, catastali e continuità nelle trascrizioni. L’immobile non perviene a Lei da titolo di donazione. Per quanto qui non previsto si farà riferimento alle disposizioni del Codice Civile, agli usi ed alle consuetudini.
Prezzo d’acquisto € ______________________/___ (Euro_________________________________/_____).
Modalità di pagamento:
1) €___________________/___ ( Euro_______________________________/_____) vengono versati alla firma della presente proposta e consegnati all’agenzia immobiliare a titolo di deposito tramite assegno non trasferibile intestato a ________________________________________ ___, tratto sulla banca ________________________________________ _____ ; assegno n° _________________________________ ,
autorizzo fin d’ora l’Agenzia Immobiliare a consegnarle tale somma nel momento dell’accettazione della presente proposta. L’Agenzia Immobiliare mi dovrà comunicare detta accettazione a mezzo ________________________________________ _____________________________________ entro diciotto ore dall’accettazione della presente, conseguentemente alla firma dell’accettazione da parte del venditore la presente proposta si riterrà perfezionata e il deposito diverrà caparra penitenziale art.1386 c.c., accettata espressamente dalle parti come corrispettivo del recesso dalla presente, fatte salve le eventuali responsabilità verso l’agenzia immobiliare per recesso ingiustificato.
2) Quanto a € __________________/___ ( Euro________________________________/_____) a mezzo assegno circolare entro il ___/___ /_____ ; data del compromesso.
3) Quanto a € __________________/___ ( Euro________________________________/_____) a mezzo assegno circolare entro il ___/___ /_____ ;
- Euro________________________/00 (_______________________________________ __________/00) da versare al momento del rogito in assegni circolari e/o a mezzo del ricavato di un mutuo che a mia cura e spese abbia ottenuto. Nessun interesse decorrerà a favore e/o a carico delle parti sulle somme versate o da versarsi.
3) Il rogito verrà stipulato entro il___/____/_______.nello studio notarile a scelta compratore. Sono a mio carico le spese, imposte e tasse per l’atto notarile e per l’accensione di un eventuale mutuo, è a carico del Venditore la documentazione di rito.
4) La presente proposta è irrevocabile e valida fino al___/____/_______. In caso di mancata accettazione entro il termine stabilito, l’Agenzia Immobiliare mi restituirà subito il titolo depositato,
7) La presente non rappresenta preliminare di compravendita, si rimanda a sottoscrizione di futuro atto la miglior definizione degli accordi, dei termini, e degli obblighi.

Luogo e data _____________________________________ firma _________________________________

Ai sensi degli artt. 1341 e 1342 c.c., il sottoscritto dichiara di approvare espressamente le seguenti clausole: 1) deposito fiduciario e comunicazioni, 4) irrevocabilità della proposta, 7)Ambito precontrattuale della proposta.

Luogo e data _____________________________________ firma _________________________________

* * *

Luogo, data e ora__________________________________ alle ore___:___
Io sottoscritt__ ________________________________________ ___________________________ C.F. ________________________________________ _____ nat__ a_______________________________________ _ il____________________ domiciliat__ in______________________________________ ______(____) via_____________________________________ ________________ Tel_____________________________ dichiara di accettare la proposta così come sopra formulata. Dichiara altresì, dandone ricevuta con la firma della presente, di aver percepito l’importo di Euro_____________________/00 (_______________________________________ __/00) a titolo di caparra penitenziale art. 1386 C.C., accettata espressamente dalle parti come corrispettivo del recesso dalla presente. La presente vale anche come ricevuta del ritiro della somma dalla Agenzia Immobiliare.
FIRMA LEGGIBILE______________________________

Luogo, data e ora__________________________________ alle ore___:___
Io sottoscritt__ ________________________________________ ___________________________ C.F. ________________________________________ _____ nat__ a_______________________________________ _ il____________________ domiciliat__ in______________________________________ ______(____) via_____________________________________ ________________ Tel_____________________________ dichiara di accettare la proposta così come sopra formulata. Dichiara altresì, dandone ricevuta con la firma della presente, di aver percepito l’importo di Euro_____________________/00 (_______________________________________ __/00) a titolo di caparra penitenziale art. 1386 C.C., accettata espressamente dalle parti come corrispettivo del recesso dalla presente. La presente vale anche come ricevuta del ritiro della somma dalla Agenzia Immobiliare.
FIRMA LEGGIBILE______________________________
* * *
In data odierna prendo visione della su estesa proposta di acquisto, che dichiaro di NON accettare, autorizzando la restituzione dell’assegno su menzionato.
Luogo, data e ora, firma leggibile:______________________________ ________________________________

[seroli-]

Originalmente inviato da enrick71

Interessante, ma non si corre il rischio di vedersi bocciata la proposta di precontratto dal venditore, quindi si rischia di perdere l'acquisto?

Questa formula ha un solo aspetto negativo: che chiunque pagando la penale, si ritira dall'acquisto o dalla vendita e non deve pagare null'altro............al contrario, se te la senti puoi continuare come fanno tutti fin'ora: firmare compromessi che possono essere "al buio" (cioè senza avere tutti gli strumenti necessari per andare tranquilli).

Il venditore è come voi, non distingue una pera da una mela nella procedura di compravendita immobiliare, l'unico che puo' fare opposizione e fare storie è l'A.I., al venditore andra' benissimo.

[pippuzz]

Seroli sei una grande persona.

Ricopio quello che ho già scritto di là.
Le proposte di acquisto delle agenze sono dei prestampati con 4 campi da compilare che rimandano agli atti, ma niente più.
Sono dei contratti che obbligano a comprare anche se successivamente emergono dei problemi (che saltano sempre fuori dopo).
Le tutele che riportano (esente da vizi, libero al rogito, etc.) sembrano, ma non sono sufficienti.

Per fare una proposta biosgnerebbe avere visto:
- copia conforme del titolo di proprietà;
- visura catastale (vedi quanto è grande e come è accatastato, es. se
compri una casa o una cantina o un laboratorio dove non otterrai mai
l'abitabilità);
- copia conforme della scheda catastale;
- copia conforme del permesso di costruire;
- l'agibilità (mai darla per scontata);
In più bisogna fare verifiche sull'immobile (ipoteche, sequestro cautelativo) e sui proprietari (se hanno attività e se sono a rischio di fallimento);

Può venir fuori che stai comprando un fienile, che il sottotetto pagato al 100% non è abitabile, che il terrazzo a livello non è il tuoo peggio ancora che il loft è un laboratorio artigianale non è abitabile (perchè non hanno fatto le bonifiche) e quindi non ci puoi prendere la residenza.

[seroli-]

Mi piacerebbe averla partorita io, purtroppo per me il merito è tutto di ArPi, quindi i puntini di reputazione dateli a lui........abbiamo litigato circa 1 anno sull'argomento..........devo dire che aveva ragione lui.

Purtroppo evitare la proposta d'acquisto non è un bene nemmeno per il compratore, con questa pero' rimane lo strumento ma si cancellano i problemi con esso collegati, insomma è un pezzo che sta' faendo storia.

Ovviamente a questa proposta deve seguire un Compromesso a breve distanza di tempo (diciamo 30 giorni circa, perchè anche se firmato da tutti, ci si puo' ritirare perdendo la penale o se si ritira il venditore, pagando il doppio della penale).

Quindi non lasciate magari 2000 euro insieme alla proposta, ma io lascerei 5000, mi parrebbe una cifra congrua da mettere sul tavolo e giocarsi...........se proprio tutto va male , ma praoprio tutto, perderete quei soldi, risparmierete di avvocati e grattacapi.........ecc..........ecc..... ..

[seroli-]

In ultima analisi: con la firma di questa proposta d'acquisto da parte di tutte le parti (compratore e per accettazione venditore) l'A.I. ancora NON AVRA' MATURATO IL DIRITTO ALLA PROVVIGIONE ( ricordate? abbiamo detto che è una trattativa scritta non un compromesso, quindi pagherete l'A.I. al Compromesso normale).

Quindi quello che si rischia di perdere è SOLO la penale.

[clash]

Originalmente inviato da seroli-

In ultima analisi: con la firma di questa proposta d'acquisto da parte di tutte le parti (compratore e per accettazione venditore) l'A.I. ancora NON AVRA' MATURATO IL DIRITTO ALLA PROVVIGIONE ( ricordate? abbiamo detto che è una trattativa scritta non un compromesso, quindi pagherete l'A.I. al Compromesso normale).

Quindi quello che si rischia di perdere è SOLO la penale.

sicuro? perché l'incontro tra domanda e offerta è avvenuto... secondo me sono dovuti, a meno che emergano problemi sull'immobile...

insomma, se l'acquirente il giorno dopo dice ho cambiato idea, perché non dovrebbero pagare le provvigioni? l'incontro era avvenuto...

[gorio]

La scrittura non è fatta benissimo, ma essendovi tutti gli elementi prescritti dall'articolo 1329 del codice civile, cioè indicazione di chi vende e di chi compera, descrizione compiuta dell'immobile venduto, prezzo di vendita, modalità e tempi della compravendita, non vi è dubbio che, con l'accettazione -sottoscrizione del venditore, si instauri un vincolo giuridico tra le parti.
In altre parole non è una puntuazione, com'é di moda dire oggi, o, più semplicemente, una lettera d'intenti, bensì una vera e propria scrittura privata che obbliga reciprrocamente le parti non semplicemente a condurre seriamente una trattattiva, quindi con sola eventuale responsabilità precontrattuale, ma alla compravendita vera e propria; in altre parole l'affare si è concluso.
Ne discendono le reciproche azioni contrattuali tra le parti internediate ed il diritto alla provvigione per il mediatore all'accettazione da parte del venditore.
Suggerisco cautela nel diffondere notizie un pò casualmente in un forum tecnico, seppur con l'innegabile ed encomiabile intento di fornire un servizio.

[seroli-]

D'altra parte, nonostante vi siano tutti gli elementi del compromesso, non si puo' non notare come si faccia espresso riferimento non solo ad una caparra Penitenziale, ma lo si sottolinea maggiormente quando le parti fanno riferimento a questa cifra come un correspettivo di recesso (cioè proprio la caratteristica della Penitenziale contro la Confirmatoria):

Dichiara altresì, dandone ricevuta con la firma della presente, di aver percepito l’importo di Euro_____________________/00 (_______________________________________ __/00) a titolo di caparra penitenziale art. 1386 C.C., accettata espressamente dalle parti come corrispettivo del recesso dalla presente.

apparte l'esplicitazione che non è un compromesso (che si, quella da sola conterebbe poco).

quindi al limite potresti ricondurlo ad un Compromesso in Caparra Penitenziale, non ad un Compromesso normale, il che non cambia la sostanza di quello che dico, anche se cosi' ricondotto.

Poi in aggiunta a questo le A.I. fanno firmare l'accordo sulle provvigioni, dove ovviamente i clienti indicheranno il Compromesso vero e normale come il momento dove maturano le provvigioni, non l'ho detto perchè è ovvio che in questo accordo le parti non faranno esplicita accettazione del contrario, non avrebbe senso.