c'è stata o no in italia una bolla immobiliare?

[Laerzio]

http://www.idealista.it/news/archivi...la-immobiliare

quando si parla della bolla immobiliare ci si riferisce ad una situazione in cui il mercato delle compravendite, attraverso speculazioni, finanziamenti e fiducia nella sua espansione, cresce a ritmi accelerati. contemporaneamente i prezzi crescono vertiginosamente e questo alimenta ulteriormente il sistema. fino a che, come è avvenuto negli stati uniti tre anni fa, la bolla esplode perché il sistema è insostenibile, i finanziamenti diminuiscono, il settore edilizio arretra e perde migliaia di posti di lavoro, l'economia intera viene trascinata nel baratro dalla crisi immobiliare. è successo anche in italia o è solo un problema degli altri?

la rivista valori, mensile della banca etica, sostiene che l'italia non sia rimasta affatto al di fuori di questo meccanismo, ma che ci sia dentro fino al collo. e per dimostrarlo fornisce dei numeri chiari: 2.000 imprese fallite nel settore delle costruzioni, 210.000 posti di lavoro persi, crollo delle compravendite dopo i picchi del 2007-2008, svalutazione del 66,87% dei titoli delle società immobiliari quotate in borsa

guarda il grafico della vendita di case dal 1985 ad oggi

secondo questo reportage, sebbene le banche italiane non siano esposte come quelle spagnole o statunitensi, il loro coinvolgimento non è da sottovalutare, soprattutto se si tiene conto dell'aumento delle sofferenze. il comparto edilizio ha assorbito infatti nel 2009 finanziamenti per 550 milioni di euro (tra mutui ai privati e finanziamenti alle imprese), una cofra che corrisponde a un terzo del pil italiano. con l'esplosione delle sofferenze (+47% nel 2009 da parte delle imprese; +1,5% le sofferenze degli intestatari di un mutuo)

se poi consideriamo che molti immobili hanno perso valore (sebbene in molti si ostinino a negarlo) l'esposizione delle banche si fa ancora più pesante, perché le case, poste a garanzia dei crediti da loro concessi, valgono meno. intervistato dal mensile, giacomo morri, direttore del master in real estate dell'università bocconi, dichiara: "se gli immobili posti a garanzia dei crediti fossero valutati a prezzo di mercato avremmo sofferenze ben più consistenti"

nei dibattiti che si sviluppano nel nostro forum riscontriamo sempre di più, da parte dei piccoli proprietari, la consapevolezza che gli immobili acquistati nel 2006-2007, in pieno boom, valgano oggi meno. salvo, ovviamente, le zone di pregio o i centri storici (ma anche lì, con dei distinguo). gli acquirenti sono meno e sono selettivi

da qui la necessità di molti operatori del settore, banche in testa, di coprire il più possibile la discesa dei prezzi e di tenere duro sperando in una ripresa delle compravendite e un aumento dei prezzi. ma il paraddosso è che le stesse banche hanno diminuito l'erogazione di mutui e quindi loro stesse bloccano in qualche modo il mercato

il 2009 è stato l'anno nero; il 2010 dovrebbe essere leggermente meglio, ma non buono. e se i tassi di interesse dovessero aumentare neppure il 2011 sarà da festeggiare. la domanda è, quando le banche saranno costrette ad ammettere nei propri bilanci la propria esposizione, in che modo spalmeranno eventuali debiti sui risparmiatori?

[clash]

anno nero il 2009???

ancora non hanno visto il 2010, e non oso immaginare il 2011...

pensano che il 2010 andrà meglio del 2009? forse il Isem 2010 sarà migliore del Isem2009, ma il secondo cosa succede???
Ricordo ancora gli entusiasmi della AdT per i dati del IIsem 2009... saranno dati ripetibili nel IIsem 2010?
Quindi avremo un Isem2010 con un +(%) riferito al 2009 e un IIsem 2010 con un bel -(%) rispetto al 2009.
Totale? le NTN nel 2010 saranno in numero inferiore, e probabilmente il trend continuerà anche nel 2011 che potrebbe essere l'anno peggiore.
A fine 2011 potrebbe esserci un aumento dei tassi, frenando così un eventuale recupero delle NTN, e pertanto mi aspetto una stabilizzazione (al massimo) per il 2012 (se non un ulteriore ribasso).

questa la mia previsione per i prossimi 2 anni e mezzo

[Ghè doma l'ABC]

Originalmente inviato da Laerzio

http://www.idealista.it/news/archivi...la-immobiliare

quando si parla della bolla immobiliare ci si riferisce ad una situazione in cui il mercato delle compravendite, attraverso speculazioni, finanziamenti e fiducia nella sua espansione, cresce a ritmi accelerati. contemporaneamente i prezzi crescono vertiginosamente e questo alimenta ulteriormente il sistema. fino a che, come è avvenuto negli stati uniti tre anni fa, la bolla esplode perché il sistema è insostenibile, i finanziamenti diminuiscono, il settore edilizio arretra e perde migliaia di posti di lavoro, l'economia intera viene trascinata nel baratro dalla crisi immobiliare. è successo anche in italia o è solo un problema degli altri?

Negli ultimi 10 anni abbiamo assistito anche in Italia a:

- Passaggio da Lira a Euro con conseguente concambio 1.000 Lire = 1€.
Tale passaggio non ha solo riguardato i generi di largo consumo (tipo il barista che porta un panino da 4.000 Lire a 4 € o il pizzaiolo che porta la pizza da 5.000 € a 5 € o il commercialista che raddoppia le sue parcelle), ma anche di conseguenza le case.
Per le case, potrebbe esserci stata anche una sorta di rapporto causa-effetto, nel senso che negli anni immediatamente successivi all'entrata in vigore dell'Euro, una fetta abbastanza grossa della popolazione (commercianti e professionisti vari) si è trovata di fronte ad un sostanziale raddoppio dei propri redditi e di fatto ha puntato sull'immobiliare come investimento o "per viverci", gettando una grossa mole di denaro nel settore e di fatto portando ad un aumento vertiginoso dei prezzi.

- Fino al 2007, le banche hanno progressivamente allargato le maglie del credito "edilizio-residenziale", arrivando a offrire mutui all'80% (o più) a persone con redditi "al limite". Ho sentito molto spesso persone dire "Volevo comprare casa e disponevo del cash per farlo, ho contatto l'acquirente proponendogli uno sconto del 10%, ma assicurandogli di chiudere la trattativa subito, ma lui ha rifiutato e dopo poco è riuscito a piazzare l'immobile al prezzo voluto ad una coppia "spiantata" che ha ottenuto il mutuo per comprare."
Il fatto appunto che le banche concedessero mutui a valanga, ha permesso a molte persone (quasi) senza risparmi di comprare casa senza badare troppo al prezzo (ergo senza chiedere sconti), di fatto interessate solamente alla cifra mensile della rata e non al costo totale della casa.

- A ciò aggiungiamo che, negli stessi anni, grandi capitalisti e immobiliaristi (vedi Caltagirone) hanno investito parecchio nel settore edile-immobiliare, favorendo di fatto un'ascesa dei prezzi.


Tutto ciò ha a mio parere portato anche in Italia ad una vertiginosa crescita dei prezzi del settore immobiliare.
Ed ora i prezzi non stanno calando drasticamente ma bensì si stanno via via adeguando alla domanda.
Calando il cash fornito dalle banche sotto forma di mutui, di fatto torna ad aumentare il potere contrattuale di chi ha i soldi da parte per comprare, i quali possono tornare a trattare con i venditori (come giusto in un mercato non "drogato") senza vedersi sempre sottratto l'immobile dal mutuatario di turno.

[Ghè doma l'ABC]

Originalmente inviato da clash

anno nero il 2009???

ancora non hanno visto il 2010, e non oso immaginare il 2011...

Molti articoli lasciano il tempo che trovano... o parlano di ripresa delle vendite (senza dire del calo continuo dei prezzi, però) oppure parlano di sostanziale tenuta dei prezzi (senza dire che però le compravendite languono)...

Insomma si decidessero...

Ma intanto sembra chiaro che nel 2006-2007 abbiamo toccato il picco massimo ed ora la bolla si sta sgonfiando...

Ah ma... nel lungo periodo l'immobiliare sale sempre... al massimo cala per 2-3 anni ma poi nel corso di un decennio recupera il valore momentaneamente perso...

Sì sì, vallo a dire a chi ha comprato un appartamento a Tokyo nel 1990...

[Amundsen]

bisogna vedere cosa si intende per bolla , perchè un conto è un ciclo col suo picco , un altro conto è una bolla , che vuol dire un qualcosa di molto più eccessivo ( per la definizione vedere i testi appositi).

[se qualcuno dovesse leggere solo per far polemica o dire che manipolo i grafici si astenga dal leggere , per favore ]

Guardando l'andamento dei prezzi reali in un quadro storico e tracciando una linea che congiunge i picchi dei 4 cicli italiani, ( ho prolungato a mano sul grafico l'andamento 2008-9-10) si vede che questa linea non va a concludersi con un'impennata come il nasdaq 2000 , ma risulta una linea che perde man mano vigore , finendo quasi per addolcirsi in un andamento quasi piatto rispetto al penultimo ciclo. Non è che lo dico io , lo si vede nel grafico .

Quindi c'è stato un ciclo , con punte di esagerazione qua e là , facilitato e prolungato dal credito facile , ma l'andamento storico non è da bolla come negli Usa ( tutt'altro grafico storico , idem il Giappone anni'80)

Quello che posso dire personalmente da persona che l'immobiliare lo segue fin da fine anni '70 ( anche se non compravo data l'età , ma seguivo per motivi familiari), è che quelli che si sono affacciati all'immobiliare da 10-15 anni hanno una percezione di bolla che deriva dal loro punto di inizio dell'interessamento alle case .
I prezzi degli anni 96-2000 gli sembrano i prezzi giusti , quelli di una valutazione equa dei valori immobiliari , perchè quello è il loro punto di partenza .
Ma in realtà quello era un periodo di forte depressione del mercato immobiliare , i prezzi erano veramente bassi , a volte da sorridere , le case te le tiravano dietro . Ma era un bottom .
Chi ha un ricordo più lontano legge il ciclo come lo si vede nel grafico , cioè come un ciclo positivo e non come una bolla .

Sono sicuro che tutti gli scontri qua nel forum derivano da questa "taratura" diversa nel leggere il mercato. Ho l'impressione che tutti i sostenitori dell'iper-bolla sono persone accostate all'immobiliare da 7-10-15 anni , mentre quelli più scettici a ritenerla una bolla irrazionale hanno un'esperienza sul mercato più lunga e probabilmente qualche anno in più , e leggono il periodo come si vede nel grafico.

ma è chiaro che se uno considera il prezzo equo quello di 100 del 1999 , allora vede un raddoppio dei prezzi , e una bolla ,
ma se uno sa che nel 1999 il prezzo era un prezzo come la borsa a marzo 2009,cioè che quel 100 in realtà era 70 , allora il raddoppio lo legge come prima un 30% di recupero e poi come un altro 30% di rialzo .

in realtà in Italia c'è stato un rialzo medio dai minimi del 60% ( lasciamo perdere zone particolari che riguardano il 5-10% della popolazione italiana, potrebbe in teoria anche essere un cambiamento strutturale dei prezzi di quelle zone), ma in termini reali stiamo a prezzi simili a 20 e a 30 anni fa se si guarda più in dietro. E per un investimento di lungo periodo non è neanche tanto , anzi .

quindi , come da grafico storico : rialzo e ciclo immobiliare positivo si , più che altro molto prolungato per via degli incentivi di tipo creditizio, bolla irrazionale alla nasdaq no.

indipendentemente dai prezzi futuri che possono teoricamente pure azzerarsi per motivi vari.

[clash]

(senza polemica, e senza scherzare)

il concetto che esponi è in parte corretto ma poggia su basi errate.

Non dovresti prendere i dati medi del paese, perchè la bolla non c'è stata ovunque.
Adesso dovrei prendere tutti i grafici, e non li ho, ma se consideri le varie città di provincia e Roma puoi verificare che l'andamento non è stato uguale.
Che significa? se ci sono 700k di transazioni e 500k sono da ciclo normale e 200k sono da bolla, complessivamente non avrai mai un grafico che evidenzierà il fenomeno, ma vedrai solo un andamento da normale ciclo economico.

Oltretutto l'incremento del 200% partendo da 50k (e di app. da 100 milioni di lire ce n'erano tanti) equivale a complessivi 150K mentre partendo da 200K si arriva 600K.
Le percentuali sono le stesse? sì ma la differenza è enorme...

Dobbiamo anche individuare il rapporto tra gli elementi che compongono la somma disponibile per l'acquisto tra ieri e oggi:
-possibilità di risparmio: i redditi erano inferiori/superiori? non interessa, l'aspetto da considerare è un altro: poteva una famiglia risparmiare? facilmente? c'erano famiglie che arrivavano con difficoltà a fine mese?
-accesso al credito: forse superiore al passato, ma decisamente inferiore al periodo più recente, e le aspettative non sono per un allargamento dei cordoni, anche per le aspettative dei tassi
-risparmi accumulati: inferiori al passato
Mi domando allora: eravamo su quei valori alla fine del ciclo con tali valori, e adesso con valori complessivamente inferiori dove finiremo?

Inoltre, come tu dici, partiamo dal bottom del ciclo precedente, corretto. E descrivi quel periodo come un momento storico di difficoltà delle famiglie italiane.
E questo, ti sembra ci incamminiamo in un periodo migliore?

Ed allora concludo tirando le somme:
per la provincia: ci incamminiamo verso un periodo di accentuata contrazione dei prezzi con un accentuata escursione del grafico, confermato anche dalla maggiore volatilità dei cicli guardano il passato
per Roma: scoppio della bolla, sì, secondo me c'è stata!

[Loryfab]

Originalmente inviato da clash

(senza polemica, e senza scherzare)

il concetto che esponi è in parte corretto ma poggia su basi errate.

Non dovresti prendere i dati medi del paese, perchè la bolla non c'è stata ovunque.
Adesso dovrei prendere tutti i grafici, e non li ho, ma se consideri le varie città di provincia e Roma puoi verificare che l'andamento non è stato uguale.
Che significa? se ci sono 700k di transazioni e 500k sono da ciclo normale e 200k sono da bolla, complessivamente non avrai mai un grafico che evidenzierà il fenomeno, ma vedrai solo un andamento da normale ciclo economico.

Oltretutto l'incremento del 200% partendo da 50k (e di app. da 100 milioni di lire ce n'erano tanti) equivale a complessivi 150K mentre partendo da 200K si arriva 600K.
Le percentuali sono le stesse? sì ma la differenza è enorme...

Dobbiamo anche individuare il rapporto tra gli elementi che compongono la somma disponibile per l'acquisto tra ieri e oggi:
-possibilità di risparmio: i redditi erano inferiori/superiori? non interessa, l'aspetto da considerare è un altro: poteva una famiglia risparmiare? facilmente? c'erano famiglie che arrivavano con difficoltà a fine mese?
-accesso al credito: forse superiore al passato, ma decisamente inferiore al periodo più recente, e le aspettative non sono per un allargamento dei cordoni, anche per le aspettative dei tassi
-risparmi accumulati: inferiori al passato
Mi domando allora: eravamo su quei valori alla fine del ciclo con tali valori, e adesso con valori complessivamente inferiori dove finiremo?

Inoltre, come tu dici, partiamo dal bottom del ciclo precedente, corretto. E descrivi quel periodo come un momento storico di difficoltà delle famiglie italiane.
E questo, ti sembra ci incamminiamo in un periodo migliore?

Ed allora concludo tirando le somme:
per la provincia: ci incamminiamo verso un periodo di accentuata contrazione dei prezzi con un accentuata escursione del grafico, confermato anche dalla maggiore volatilità dei cicli guardano il passato
per Roma: scoppio della bolla, sì, secondo me c'è stata!

Roma +150% 2002-2007 secondo qualcuno questa non è bolla.

Dimmi in un quartiere semicentrale di roma il motivo per cui un immobile dovrebbe costare più del doppio in 5 anni. Riqualificazione? nessuna. Maggiori servizi? nessuno. Inflazione? Si al 4%. Altro?

[Amundsen]

Il thread dice :
c'è stata o no in italia una bolla immobiliare?

avevo anche segnalato di non badare solo ad alcune zone , che sono zone di minoranza , a Roma e Milano ci staranno 4 milioni di abitanti , il 6% degli abitanti d’Italia .
Fra l’altro ci sono anche zone che si sono degradate e hanno perso valore ma quelle non si considerano.
Tornare sempre per la centesima volta sui casi personali di chi vuole comprare a Roma, o nel quartiere XY di Firenze , sempre col proprio caso personale , allora è inutile chiede se a in Italia c’è stata bolla o no . Fate i 3d : voglio comprare a Cortina e non c’arrivo , prezzi stratosferici.

Anche poi fare considerazioni di dove andrà in futuro il mercato non c’entra per andare a vedere se c’è stata bolla o no.
Dove andranno i prezzi e per quale motivo è un altro argomento ; ma mentre per il futuro si può ipotizzare questo e quello , per il ciclo immobiliare in Italia ci sono i dati a dirlo .
Ripeto : chi si occupa di immobiliare da 10-15 anni è tarato sul bottom .
In Italia c’è stato un ciclo immobiliare , e neanche dei più spinti , anzi è quello che ha fatto registrare il picco meno alto rispetto agli altri 3 precedenti.
Se poi tutto crolla non c’entra con la lettura degli anni trascorsi in Italia.
C’è tutta la provincia Nord , Sud , Centro che ha già prezzi abbordabili anche rispetto ai redditi , anche grosse città come Torino o Trieste ; mica si può tarare tutto su chi cerca casa nei posti che rappresentano il 6% del territorio , dove poi magari il 70% ha casa e un altro 20% avrà un aiuto dai genitori o sta per ereditare .

Comunque se il discorso viene ri-portato sui casi singoli di alcune grandi metropoli fate pure , io ho dato la lettura per l'Italia , che praticamente ha solo recuperato fino al 2003-4 e poi ha ricominciato un ciclo al rialzo , già peraltro in parte rientrato.
Del quartiere xy e del futuro non faccio previsioni in questo thread e quindi mi fermo qua

ciao

[claudio123]

Originalmente inviato da Amundsen

I...mica si può tarare tutto su chi cerca casa nei posti che rappresentano il 6% del territorio , dove poi magari il 70% ha casa e un altro 20% avrà un aiuto dai genitori o sta per ereditare .

D'accordo

Vorrei precisare che ognuno deve fare il passo secondo la propria gamba....anche Milano basta spostarsi di qualche chilometro fuori e trovi prezzi piu' abbordabili che tra l'altro sono ben collegati alla citta'.

[Loryfab]

Originalmente inviato da Amundsen

Il thread dice :
c'è stata o no in italia una bolla immobiliare?

avevo anche segnalato di non badare solo ad alcune zone , che sono zone di minoranza , a Roma e Milano ci staranno 4 milioni di abitanti , il 6% degli abitanti d’Italia .
Fra l’altro ci sono anche zone che si sono degradate e hanno perso valore ma quelle non si considerano.
Tornare sempre per la centesima volta sui casi personali di chi vuole comprare a Roma, o nel quartiere XY di Firenze , sempre col proprio caso personale , allora è inutile chiede se a in Italia c’è stata bolla o no . Fate i 3d : voglio comprare a Cortina e non c’arrivo , prezzi stratosferici.

Anche poi fare considerazioni di dove andrà in futuro il mercato non c’entra per andare a vedere se c’è stata bolla o no.
Dove andranno i prezzi e per quale motivo è un altro argomento ; ma mentre per il futuro si può ipotizzare questo e quello , per il ciclo immobiliare in Italia ci sono i dati a dirlo .
Ripeto : chi si occupa di immobiliare da 10-15 anni è tarato sul bottom .
In Italia c’è stato un ciclo immobiliare , e neanche dei più spinti , anzi è quello che ha fatto registrare il picco meno alto rispetto agli altri 3 precedenti.
Se poi tutto crolla non c’entra con la lettura degli anni trascorsi in Italia.
C’è tutta la provincia Nord , Sud , Centro che ha già prezzi abbordabili anche rispetto ai redditi , anche grosse città come Torino o Trieste ; mica si può tarare tutto su chi cerca casa nei posti che rappresentano il 6% del territorio , dove poi magari il 70% ha casa e un altro 20% avrà un aiuto dai genitori o sta per ereditare .

Comunque se il discorso viene ri-portato sui casi singoli di alcune grandi metropoli fate pure , io ho dato la lettura per l'Italia , che praticamente ha solo recuperato fino al 2003-4 e poi ha ricominciato un ciclo al rialzo , già peraltro in parte rientrato.
Del quartiere xy e del futuro non faccio previsioni in questo thread e quindi mi fermo qua

ciao

Roma, Milano, Firenze, Parma, Bologna, Napoli, Torino, Venezia, Genova.... bè si dai direi che è la minoranza.

Che se poi vai nel paesino a 20 km da roma le case te le tirano dietro e magari i prezzi sono pure calati (in valore reale) dal 2002.

Ma tanto vedete VOI solo quello che vi pare....