Gabetti: ripresa tra 3 anni, i prezzi caleranno ancora del 10-15%

[Newco]

Intervista a Guido Lodigiani, direttore dell’ufficio studi di Gabetti Property Solutions

Focus. Investire nel mattone - Palermo la regina del mercato "Milano e Roma? Le più sicure" (Fonte: Soldi - di Baldini Gianluca - 02/09/2010)

Estratto dalle pagine 4 e 5

La situazione dovrebbe migliorare in tre anni. Necessario un calo dei prezzi di almeno il 10-15%
Le grandi città sono più sicure
Capitale e metropoli lombarda rendono meno, ma nel lungo sono meno volatili

Considerando la situazione complessa in cui versa, i dati possono non essere sufficienti a capire quale sarà il futuro del mercato immobiliare italiano, dove e se è il caso dl investire nel mattone e soprattutto se e ancora possibile realizzare Investimenti redditizi.
Lo abbiamo chiesto a un esperto del settore, Guido Lodigiani, direttore dell’ufficio studi di Gabetti Property Solutions.

Cominciamo da una previsione sul futuro del mercato immobiliare. Ritiene che riprenderà a crescere? Se sì quando?
Quello che è più probabile è che ci voglia ancora qualche anno. Ipotizziamo almeno tre anni.
Probabilmente siamo a metà del guado. Soprattutto se consideriamo la durata media dei cicli immobiliari, l’ultimo era stato caratterizzato da una fase discendente dalla fine del 1991 alla fine del 1996. Tutto dipende da come si intende la crisi del mercato. Se sotto il profilo dei volumi o sotto quello dei valori. In Italia c’è già stato un calo dei prezzi ma c’è da aspettarsi un’ulteriore limatura.

Di quanto dovrebbero scendere I prezzi, secondo lei?
Un 10-15% circa, direi. Tra tre anni dovrebbe gradualmente migliorare la situazione dal punto di vista del numero di transazioni e dei prezzi.

Consiglia dunque che questo sia Il momento giusto per Investire oppure secondo lei è meglio attendere?
Per chi vuole iniziare a guardarsi intorno, questo è un periodo In cui ci sono molte occasioni in giro. Vedo di più le grandi città, in questa fase, come aree potenzialmente interessanti per un investimento. Sia perché dovrebbe aumentare la dotazione di verde, sia per i servizi. Soprattutto perché ora in città c’è una maggiore attenzione alla qualità della vita: il vero tallone d’Achille della metropoli rispetto ad altre zone. La tendenza è dunque quella di un miglioramento della vita nelle metropoli. Viceversa, i piccoli comuni scontano spesso arterie di collegamento affollate che negli anni non sono cresciute di pari passo con l’aumento del bacino servito e questo spesso rende i comuni di seconda fascia un po’ scomodi e dunque di solito meno vantaggiosi in termini di investimento.

Meglio quindi investire in città rispetto alle zona dl villeggiatura?
Le città hanno un bacino turistico, un bacino universitario, un bacino professionale sempre significativo e un bacino ospedaliero. Questo significa maggiori possibilità di rivalutazione. Inoltre, di solito nelle zone più prestigiose spesso abitano persone dal reddito maggiore.

Secondo lei è meglio acquistare un piccolo appartamento in centro O una casa più grande in zone periferiche?
Direi una casa piccola in una zona centrale difende bene il valore. Ha comunque un pubblico maggiore di acquirenti. Probabilmente il miglior investimento è l’acquisto di un immobile usato, magari vicino a scuole od ospedali. Le case grandi non sono un affare per nessuno. È cambiata la conformazione media della famiglia sotto il profilo demografico. In città come Milano il 50% delle famiglie è composta da single. È chiaro che in un contesto del genere, un appartamento da 200 metri quadri diventa impegnativo, anche come manutenzione. Oggi servono stanze vivibili, con pochi corridoi, cucine a vista e camere da letto abbastanza ampie.

Ritiene che il governo debba attuare nuove misure per rilanciare il mercato?
Il governo non dovrebbe sottovalutare le problematiche del settore e pensare che andranno a posto da sole. Per tornare ai valori di tre anni servono politiche incentivanti ad esempio sul fronte delle ristrutturazioni sia interne che di facciate. Ormai sono molte le facciate che hanno molti anni incentivando le ristrutturazioni si incentiva ad investire nell’immobiliare e si dà lavoro a chi si occupa di ristrutturazioni. Servono agevolazioni per le giovani coppie. Spingere due persone a creare un nucleo familiare, innesca una serie di iniziative e spese che fanno bene all’economia. Non si può pensare di scaricare tutto sulle banche, che fanno i loro interessi. Incentivando le giovani coppie, si stimolerebbe l’acquisto di case nuove in periferie, quelle che attualmente soffrono di più la crisi. Gli acquisti migliorativi, quelli cioè di chi lascia una casa di proprietà per un’altra più grande, vanno già discretamente. Il motore del mercato immobiliare sono le giovani coppie.

Dai dati che ci avete fornito, Roma ma soprattutto Milano non sono più redditizie come prima. Come mai?
Prima di tutto perché sono le città più care e quindi diventa difficile strappale rendimenti molto elevati. Di solito l’incremento forte si riesce ad avere in un quartiere degradato che cambia faccia. Milano, sulla carta, ha molti progetti futuri ma in realtà negli ultimi anni non è particolarmente migliorata. Inoltre, sono le due città in cui la crescita è partita prima dl altre. A Milano la salita è iniziata prima del 1998, in altre nel 2000.

Meglio orientarsi quindi verso città più piccole?
Da un punto di vista di investimento sicuramente sì. Soprattutto per i centri storici. Anche se nel lungo periodo Milano e Roma sono più sicure. Un investitore straniero è più interessato a investire in queste metropoli.

Ritiene che In questo momento Investire all’estero possa essere vantaggioso?
Possono essere interessanti Panama e il Brasile. Bisogna considerare il rapporto di cambio. in altre piazze alcuni investitori hanno subito sia la crisi che un deprezzamento della moneta locale. Quando si esce dall’area euro è fondamentale controllare l’andamento delle monete almeno a cinque anni. Basta vedere cosa è successo a Dubai. Inoltre bisogna considerare l’aspettativa del Pii nelle nazioni in cui si compra.

Meglio quindi comprare fuori dall’area euro?
La Spagna e La Grecia le escluderei, la Germania ha prezzi molto bassi, anche se in realtà non vedo grandi possibilità di aumento di valore. Forse da qui a cinque anni ci potrebbero essere maggiori possibilità di rivalutazione.

[Danda 2002]

Se il diretto interessato di Gabetti parla di cali dell'ordine del 10-15% nei prossimi mesi/anni, sono portata a pensare che la realtà sarà invece diversa.
Come minimo la prudenza nel dare dati del genere è d'obbligo per chi opera nel settore.

Quindi direi che un ulteriore calo del 20-30% possa essere assolutamente plausibile.

[Manitz]

Claudio123 se ci sei batti un colpo.
E' in questi post che ti volgiamo sentire

[sylvestro]

Originalmente inviato da Manitz

Claudio123 se ci sei batti un colpo.
E' in questi post che ti volgiamo sentire

Ma anche no.

[ellidiano]

Originalmente inviato da Danda 2002

Se il diretto interessato di Gabetti parla di cali dell'ordine del 10-15% nei prossimi mesi/anni, sono portata a pensare che la realtà sarà invece diversa.
Come minimo la prudenza nel dare dati del genere è d'obbligo per chi opera nel settore.

Quindi direi che un ulteriore calo del 20-30% possa essere assolutamente plausibile.

Seguendo il tuo ragionamento la ripresa quindi non dovrebbe avvenire prima di 5 / 6 anni

[Danda 2002]

Originalmente inviato da ellidiano

Seguendo il tuo ragionamento la ripresa quindi non dovrebbe avvenire prima di 5 / 6 anni

Come escluderlo!
Questa crisi economica è molto diversa dalle precedenti.
Nel 1998/1999, quando inizià il ciclo rialzista terminato nel 2007/2008 c'era una grande leva da utilizzare; quella dei bassi tassi unita al credito agevolato fino al 100% ed oltre.

Da questa crisi non se ne esce tanto facilmente, primo perchè chi deve erogare credito non lo farà più così allegarmente come in passato e secondo perchè la creazione di ricchezza non appartiene più al mondo occidentale.
Come l'energia in fisica, la ricchezza non si crea ne si distrugge ma, si trasferisce. Nei prossimi anni assisteremo al rafforzamento del trend in atto a favore dei paesi in sviluppo e ben poco sarà invece a beneficio dei paesi occidentali.

Il trasferimento delle attività produttive in quei paesi, i trend demografici ed il debito non lasciano scampo.

Tempi duri......ci attendono!

[anelante]

Originalmente inviato da Danda 2002

Come escluderlo!
Questa crisi economica è molto diversa dalle precedenti.
Nel 1998/1999, quando inizià il ciclo rialzista terminato nel 2007/2008 c'era una grande leva da utilizzare; quella dei bassi tassi unita al credito agevolato fino al 100% ed oltre.

Da questa crisi non se ne esce tanto facilmente, primo perchè chi deve erogare credito non lo farà più così allegarmente come in passato e secondo perchè la creazione di ricchezza non appartiene più al mondo occidentale.
Come l'energia in fisica, la ricchezza non si crea ne si distrugge ma, si trasferisce. Nei prossimi anni assisteremo al rafforzamento del trend in atto a favore dei paesi in sviluppo e ben poco sarà invece a beneficio dei paesi occidentali.

Il trasferimento delle attività produttive in quei paesi, i trend demografici ed il debito non lasciano scampo.

Tempi duri......ci attendono!

Occhio alle rivendicazioni salariali gia' ottenute in Cina che renderanno sempre meno appetibile delocalizzare li' essendo anche tutta concentrata allo sviluppo del SUO consumo interno.

Ergo, per noi, rientro delle fabbriche ed incremento dell'immigrazione...

non si scappa...

[Danda 2002]

Originalmente inviato da anelante

Occhio alle rivendicazioni salariali gia' ottenute in Cina che renderanno sempre meno appetibile delocalizzare li' essendo anche tutta concentrata allo sviluppo del SUO consumo interno.

Ergo, per noi, rientro delle fabbriche ed incremento dell'immigrazione...

non si scappa...

Quando la Cina non sarà più competitiva ci saranno altri paesi poveri da sfruttare....purtroppo per loro

[kronos333]

Originalmente inviato da Danda 2002

Se il diretto interessato di Gabetti parla di cali dell'ordine del 10-15% nei prossimi mesi/anni, sono portata a pensare che la realtà sarà invece diversa.
Come minimo la prudenza nel dare dati del genere è d'obbligo per chi opera nel settore.

Quindi direi che un ulteriore calo del 20-30% possa essere assolutamente plausibile.

Penso che sia assolutamente logico.

X Newco: Stamattina avrei voluto farlo, poi non ne ho avuto il tempo, ottima idea quella di dedicare un topic a questo articolo, grazie!

Marco

[bruno182]

non ho capito a quale scopo si voglia ritornare al numero di transazioni di 3 anni fa....

quelle 800mila e passa transazioni rappresentavano una anomalia...hanno sicuramente ingrassato gli ai ma il mercato non ne ha tratto giovamento...

il numero di ntn più realistico è quello del 2008 (intorno alle 700mila)....