Case invendute e prezzi a picco addio al mattone come bene rifugio

[kronos333]

Il definitivo addio alla speculazione immobiliare.

Marco
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Case invendute e prezzi a picco addio al mattone come bene rifugio (Fonte: repubblica.it - di Federico Rampini - 24/08/2010)

Case invendute e prezzi a picco addio al mattone come bene rifugio (link alternativo)

NEW YORK - Bei tempi quando il mattone era una certezza: un valore sicuro, una protezione del risparmio, un patrimonio da tramandare per il benessere dei figli. Per una generazione di americani quello stereotipo va in frantumi. Come buon investimento la casa va cancellata, dimenticata per i prossimi 20 anni. Tanti ce ne vorranno, annunciano gli esperti consultati dal New York Times, solo per recuperare il valore distrutto durante l'ultimo crac del mercato immobiliare. "La proprietà di un'abitazione - è la conclusione del sondaggio - non avrà più un'utilità paragonabile a quella che ebbe negli ultimi 50 anni, quando essa fu non soltanto un alloggio ma anche una riserva di ricchezza familiare".

Tra gli esperti che emettono la dura sentenza c'è Dean Baker, direttore del Center for Economic and Policy Research. E' lui a calcolare che due decenni saranno necessari soltanto per ricostituire il valore immobiliare perso dal 2005 a oggi: sono 6.000 miliardi di dollari di ricchezza privata andati in fumo, per la caduta delle quotazioni al metro quadro già avvenuta. Senza contare che forse non abbiamo ancora visto il peggio. Oggi escono i dati sulle vendite di case nel mese di luglio e la previsione è di un ulteriore calo del 20% rispetto a un anno fa. La quantità di abitazioni che sono disponibili sul mercato e attualmente in vendita è il doppio di quello che sarebbe stata in periodi normali (pre-crisi).

Una simile massa di case invendute è un potente fattore che spinge verso ulteriori ribassi dei prezzi. E sì che il valore medio delle case ha già perso il 30% dall'inizio della recessione. Un tracollo di queste proporzioni fa prevedere una frattura secolare, rispetto al trend del dopoguerra. Tutto quello che credevamo di sapere sul mattone, forse appartiene a un'epoca storica irripetibile: quando le case si compravano non solo per abitarci ma per proteggere il patrimonio familiare contro l'inflazione, assicurare un'eredità dignitosa ai figli. O addirittura, nel caso degli anni di boom in America, il "mattone come un Bancomat": il credito facile e la deducibilità fiscale al 100% degli interessi consentivano di rifinanziarsi continuamente offrendo alle banche la casa come garanzia. Così le famiglie si pagavano anche l'università dei figli, la nuova automobile, le vacanze all'estero.

Ora perfino gli economisti che lavorano per conto di grandi gruppi immobiliari rinunciano a spargere ottimismo. Uno di questi è Stan Humphries, chief economist del sito Internet Zillow che si specializza nelle compravendite immobiliari: "Non esiste una legge economica per cui il mattone debba rivalutarsi. Durante gli anni del boom circolarono varie teorie sul fatto che il mercato immobiliare è speciale: vuoi per la scarsità di superficie edificabile, vuoi per la crescita demografica legata all'immigrazione. Nessuna di queste spiegazioni regge". Al massimo, avverte Humphries, nel lungo termine la casa può preservare il suo valore evitando che venga distrutto dall'inflazione. Ammesso che torni ad esserci un'inflazione significativa. Ma arricchirsi no, non è garantito da nessuna spiegazione razionale.

Eppure la speranza, o la voglia d'illudersi, è dura a morire. Il massimo esperto del mercato immobiliare è senza dubbio Robert Shiller, docente a Yale. Shiller fu insieme a Nouriel Roubini il più lucido profeta della grande crisi del 2008: con anni di anticipo aveva previsto in modo accurato l'esplosione dei mutui subprime. Ha anche messo a punto l'indicatore più affidabile dell'andamento dei prezzi delle case. Oggi le sue ricerche rivelano che una quota della popolazione americana continua a vivere un sogno impossibile. Da San Francisco a Boston, i neo-proprietari intervistati puntano su un incremento del 10% annuo nei prossimi dieci anni. "Credono che la rivalutazione degli immobili sia una legge della natura", osserva Shiller. Era l'illusione generalizzata nel 2005, nell'ultima fiammata di rialzo dei prezzi. Continua a esserlo oggi, anche se il mercato non ha ancora toccato il fondo.

Non è stato sempre così. Nella prima metà del Novecento, ricordano gli storici dell'economia, la casa non era considerata certo come un bene speculativo. Era un bene d'uso, serviva per risolvere il problema dell'alloggio, proprio come un'automobile serve a trasportarci ma non puntiamo ad arricchirci rivendendola dopo qualche anno. Tutto è cambiato nel dopoguerra, per la congiunzione di alcuni fattori storici irripetibili: il baby-boom delle nascite tra il 1945 e il 1965, una crescita economica formidabile, l'alta inflazione provocata dalle crisi energetiche e dalle rivendicazioni salariali degli anni Settanta, una politica fiscale particolarmente generosa verso gli acquirenti di case (negli Usa non c'è limite alla deducibilità degli interessi passivi dall'imposta sul reddito). "L'esperienza delle generazioni che comprarono case tra gli anni 70 e gli anni 90 - dichiara al New York Times l'economista Barry Ritholtz - non è la normalità, è stata un'aberrazione. Non si ripeterà più".

[seroli-]

un altro economista illuminato?

ma non è che questi economisti sono in affitto e devono comprare?

[Manitz]

Articolo davvero notevole.

A quando qualcosa di analogo anche qui da noi?

[kronos333]

Originalmente inviato da Manitz

Articolo davvero notevole.

A quando qualcosa di analogo anche qui da noi?

Non penso che da noi sia molto diverso, per esempio la storia del "baby boom" l'abbiamo vissuta anche noi.

Marco
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Focus sugli immobiliari (Fonte: soldionline.it - 15/05/2008 - di Redazione)

...In tutti i paesi occidentali si è registrato un Boom di nascite tra il 1946 e il 1968 (il così detto Baby Boom); successivamente il tasso di natalità è decisamente diminuito (soprattutto in Europa). Da quanto precede è evidente che nei prossimi anni la generazione del Baby Boom comincerà ad entrare nella fascia di età più "a rischio" per gli immobili.
Come mostra il grafico successivo, la prima "ondata" di "baby boomers" statunitensi sta per entrare nella fascia di età oltre i 65 anni, aumentando la percentuale di popolazione più propensa alla vendita che all'acquisto...

[housecrash]

Originalmente inviato da Manitz

Articolo davvero notevole.

A quando qualcosa di analogo anche qui da noi?

Da noi si sono già visti certi articoli, solo che la memoria è corta

Un pò di vintage e forecast

Adesso si tratta solo di un remake. Tempo al tempo: noi arriviamosempre qualche mese dopo US, Uk e Spagna

[Facts]

Originalmente inviato da seroli-

un altro economista illuminato?

ma non è che questi economisti sono in affitto e devono comprare?

perchè invece di combattere contro l'acqua che scende dalle montagne non lo sfrutti a tuo favore? Non potrebbero essere argomentazioni utili per convincere il venditore ad accettare un ribassino del -20% sulle richieste basate sui prezzi top?

[Manitz]

Originalmente inviato da kronos333

Non penso che da noi sia molto diverso, per esempio la storia del "baby boom" l'abbiamo vissuta anche noi.

Marco
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Focus sugli immobiliari (Fonte: soldionline.it - 15/05/2008 - di Redazione)

...In tutti i paesi occidentali si è registrato un Boom di nascite tra il 1946 e il 1968 (il così detto Baby Boom); successivamente il tasso di natalità è decisamente diminuito (soprattutto in Europa). Da quanto precede è evidente che nei prossimi anni la generazione del Baby Boom comincerà ad entrare nella fascia di età più "a rischio" per gli immobili.
Come mostra il grafico successivo, la prima "ondata" di "baby boomers" statunitensi sta per entrare nella fascia di età oltre i 65 anni, aumentando la percentuale di popolazione più propensa alla vendita che all'acquisto...

Riformulo la domanda:

Quando anche da noi il grosso dei venditori si renderà conto che l'aria è cambiata?

Certo articoli di questo tipo possono aiutare a far prendere coscenza alle masse, ma sfatare il mito del mattone, in certe mentalità, è ancora difficile...

[dogo]

Il bello è che queste cose (ma è ovvio che sia così, altrimenti la plausibilità retrospettiva non sarebbe un concetto-realtà predominante...) vengono fuori quando tutto si è "sbollato".

Fu così per i tulipani, fu così per i treni, fu così per gli immobili nel 90, fu così per i bond emergenti nel 98, fu così per internet nel 2000.

Oggi è possibile che l'immobile sia un bene rifugio, di sicuro non nel 2007-2008...

Tuttavia su un tulipano o su un Bond o su un Sito "non ci abiti, vivi, dormi, riproduci"... tra quattro mura si...

Quando vengo fuori articoli di questo tipo, significa che il momento buono per comprare non è lontato (o è già arrivato)....

Al culmine del prox ciclo avremo Forum e giornali colmi di esperti che scriveranno: "visto, gli immobili fanno guadagnare".... quello sarà il momento di vendere... (vale anche per la borsa...).

In un mondo dove non esistono modelli di attualizzazione-valutazione efficaci, l'unico elemento vincente è approfittare dei BIAS comportamentali (facili da individuare).

[kronos333]

Originalmente inviato da Manitz

Riformulo la domanda:

Quando anche da noi il grosso dei venditori si renderà conto che l'aria è cambiata?

Certo articoli di questo tipo possono aiutare a far prendere coscenza alle masse, ma sfatare il mito del mattone, in certe mentalità, è ancora difficile...

Concordo, sfatare quel mito è difficile, ma non impossibile, soprattutto in questo nuovo difficile contesto economico. In ogni caso è pur sempre vero che il futuro non lo conosce nessuno, si parla sempre di ipotesi e probabilità, più o meno elevata, che qualcosa accada.

Marco

[Manitz]

Originalmente inviato da dogo

Il bello è che queste cose (ma è ovvio che sia così, altrimenti la plausibilità retrospettiva non sarebbe un concetto-realtà predominante...) vengono fuori quando tutto si è "sbollato".

Fu così per i tulipani, fu così per i treni, fu così per gli immobili nel 90, fu così per i bond emergenti nel 98, fu così per internet nel 2000.

Oggi è possibile che l'immobile sia un bene rifugio, di sicuro non nel 2007-2008...

Tuttavia su un tulipano o su un Bond o su un Sito "non ci abiti, vivi, dormi, riproduci"... tra quattro mura si...

Quando vengo fuori articoli di questo tipo, significa che il momento buono per comprare non è lontato (o è già arrivato)....

Al culmine del prox ciclo avremo Forum e giornali colmi di esperti che scriveranno: "visto, gli immobili fanno guadagnare".... quello sarà il momento di vendere... (vale anche per la borsa...).

In un mondo dove non esistono modelli di attualizzazione-valutazione efficaci, l'unico elemento vincente è approfittare dei BIAS comportamentali (facili da individuare).

Analisi giusta per certi versi se non fosse che:
- Si riferisce al mercato americano e non a quello italiano
- Si parte sempre dal principio che questa crisi sia uguale alle altre. E' vero che la storia si ripete, ma ciò è tale anche per quanto riguarda cicli secolari (questa crisi ha come unico paragone recente il 29..)