Fattori che influenzano il mercato immobiliare - qualche considerazione

[TheSpirit]

Ciao,
Provo a fissare su post qualche idea che mi sono fatto sui fattori che influenzano il mercato immobiliare residenziale, senza scendere nelle specificità locali. Spero sia uno spunto utile di discussione che non degeneri nelle solite litigate tra ribassisti e rialzisti. Grazie.
1) Occupazione: nota dolente degli ultimi 2 anni. Difficilmente nel 2010/11 le aziende torneranno ad assumere prima di aver consolidato la ripresa e sfruttato all’ultimo minuto utile i dipendenti. Per i self employed alcune categorie risentono meno della crisi in altri casi ormai i giovani che entrano nella professione soffrono molto nei primi anni o non ce la fanno proprio (avvocati, commercialisti). Immobilità sociale, nessuno sale di livello, qualcuno esce dal benestante e scivola tra i “normali”.
2) Reddito famiglie/giovani. La crisi ha probabilmente accelerato un lento declino del potere di acquisto. Nominalmente i salari crescono come e più dell’inflazione, nella realtà sappiamo tutti che l’inflazione rilevata dall’ISTAT è scarsamente rappresentativa. Per i dipendenti pubblici immobilismo per 3 anni (forse).
3) Possibilità di accedere a credito: non sono del settore, da quello che leggo molto ridotta, ma non preclusa a priori. Da amici che hanno acceso mutuo recentemente mi viene riferito che le banche si ipertutelano e non tutti possono/vogliono tirare in ballo i redditi/immobili dei genitori a garanzia.
4) Tassi: si legge nei giornali specializzati che la BCE per un po’ non potrà alzar i tassi. Nel medio periodo un eventuale esplosione inflattiva (importata) potrebbe far ripensare la BCE.
5) Offerta: mediamente alta, in alcuni casi ipercostruito, in altri usato sul mercato abbonda, non disquisisco sulla qualità o punto prezzo.
6) Dinamiche demografiche: gli effetti dello scostamento dal modello classico di famiglia italiana (leggasi divorzi, single, coppie senza figli) mi sembrano ormai a regime. Quindi se la composizione è circa stabile il numero è calante per la scarsa fertilità. Possono darci una mano gli immigrati che però , per ovvi motivi, presidiano la fascia bassa del mercato e per il punto 3) sono una forza ribassista
7) Aspetti fiscali: la cedolare al 20% aumenta la propensione all’investimento nel mattone, ma la % di acquisti per mettere a reddito e’ poco rilevante rispetto chi compra la prima casa (mediamente).
8) Mano statale: penso limitata. Logiche di bilancio non permettono finanziamenti e facilitazioni, anzi potrebbe addirittura succedere che questo governo inizi a combattere l’evasione fiscale, drenando qualche risolta che probabilmente poteva finire in immobili. Su questo punto non mi sbilancio.

Conclusioni logiche:
1) Il mercato immobiliare dovrebbe non risollevarsi per parecchio tempo, legato soprattutto all’andamento generale dell’economia italiana. Risollevarsi = valori pre crisi sul transato, non prezzo nominale esposto.
2) Il fattore accesso al credito è fondamentale, questa variabile non la vedo troppo discussa nel forum.
3) Nel lungo periodo è indubbio che l’immobiliare sarà calante, seguendo la dinamica macroeconomica del sistema Italia, al crepuscolo, chiaramente sorpassata dagli eventi e mancante di una classe politica ed imprenditoriale da ventunesimo secolo.

Conclusioni non logiche:
1) I prezzi nominali tengono abbastanza, penso sia dovuto alla scarsa trasparenza del mercato, si aspetta il pollo o semplicemente il venditore non è cosciente di quello che sta succedendo
2) Gli acquirenti, per mentalità italica ritengo, si sobbarcano grossi sacrifici pur di avere un tetto, ergo contribuiscono al sostegno di una bolla immobiliare.
3) Comprando dal costruttore gli sconti sono nulli o molto bassi, anche a fronte di molto inveduto. Non sono ancora alla canna del gas, al max riducono i dipendenti o rallentano i prox progetti. Non so per quanto durera’, probabilmente dipende molto da caso a caso