Cessione quota casa e accollo mutuo

[giramondo75]

Salve,

avrei bisogno del vostro aiuto per questa problematica, scusate per il titolo del post ma sono davvero sull'orlo di una crisi di nervi ed in grave difficoltà, devo uscire da questa situazione il prima possibile e nel modo più corretto e indolore possibile...

Questo il tema:

E' stato acquistato un immobile e intestato a due persone, una proprietaria del 40% e l'altra del 60% (il sottoscritto). Entrambe hanno usufruito dell'agevolazione prima casa. L'immobile è stato acquistato tramite l'accensione di un mutuo prima casa, anch'esso cointestato.

Ora, chi possiede il 40% deve cederlo a chi possiede il 60%, con regolare atto di compravendita ed a fronte dell'accollo liberatorio del mutuo rilasciato dalla Banca

Queste le domande:

- chi vende perde l'agevolazione prima casa, a meno che non compri un'altra prima casa entro i 12 mesi successivi alla vendita di questa, giusto? C'è qualche agevolazione a "costituirsi" e pagare subito la differenze del 7% + mora o a pagarla al momento dell'eventuale ricezione dell'accertamento della Agenzia delle Entrate? C'è qualche vantaggio economico?

- Per quanto riguarda me, che ho acquistato prima il 60% e che ora acquisto l'altro 40%, avrò problemi di qualche tipo? Mi riferisco alla possibilità di detrarre gl interessi del mutuo per la totalità dell'importo, ad eventuali conseguenze e limitazioni legate all'agevolazione prima casa, o ad altre conseguenze o perdita di agevolazioni che non conosco.

- Ci sono altri eventuali accorgimenti per tutelare entrambe le parti?

Grazie sin d'ora per l'aiuto e saluti

[olly67]

dunque non sono sicurissima, ma te che prendi tutto potrebbe essere assimilata alla situazione in cui compri l'unità abitativa adiacente, che rientra sempre in prima casa
adesso recupero un file di una circolare ade
leggila e vedi se trovi qualcosa che fa al caso tuo
per chi ti cede il 40% invece mi sa che se non riacquista entro un anno perde le agevolazioni
ma ha acquistato da meno di un quinquennio? perchè se il quinquennio è trascorso non succede niente
se manca poco al quinquennio fagli il favore di rogitare a quinquennio chiuso

[olly67]

http://www.altalex.com/index.php?idnot=1012

3 Acquisti pro-quota di diritti reali sullo stesso immobile
Nel caso di acquisto reiterato di quote dello stesso immobile, l'agevolazione tributaria si applica purché ricorrano gli altri requisiti soggettivi e oggettivi previsti dalla legge.
Dal disposto del comma 1, lettera c), della nota II-bis del Testo Unico Registro, secondo cui ai fini dell'agevolazione è necessario che non si abbia la titolarità "neppure per quote, anche in regime di comunione legale su tutto il territorio nazionale dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata dallo stesso soggetto o dal coniuge con le agevolazioni ...", si desume infatti che per fruire dell'agevolazione "prima casa" non è di impedimento la circostanza che il contribuente sia già titolare di una quota di proprietà dello stesso immobile oggetto di agevolazione.
Ricorrendo le altre condizioni, pertanto, con riferimento alla medesima casa di abitazione l'agevolazione spetta anche nelle seguente ipotesi:
- acquisto di ulteriori quote di proprietà;
- acquisto della nuda proprietà da parte del titolare del diritto di usufrutto, uso o abitazione;
- acquisto da parte del nudo proprietario del diritto di usufrutto, uso o abitazione.
E' evidente, in questi casi, la volontà di agevolare il conseguimento della piena proprietà o l'intero diritto di godimento del bene (cfr. circolare n. 19/E del 1 marzo 2001, punto 2.2.9).

[Kevin Mitnick]

Originalmente inviato da giramondo75

Queste le domande:

- chi vende perde l'agevolazione prima casa, a meno che non compri un'altra prima casa entro i 12 mesi successivi alla vendita di questa, giusto?

Giusto.

Originalmente inviato da giramondo75

Queste le domande: C'è qualche agevolazione a "costituirsi" e pagare subito la differenze del 7% + mora o a pagarla al momento dell'eventuale ricezione dell'accertamento della Agenzia delle Entrate? C'è qualche vantaggio economico?

Quì sei meno chiaro, intendi "costituirti" subito o trascorsi i 12 mesi senza aver riacquistato? No...perchè costituirsi subito non avrebbe senso...Comunque che io sappia non ci sono agevolazioni, conviene aspettare l'accertamento.

Originalmente inviato da giramondo75

- Per quanto riguarda me, che ho acquistato prima il 60% e che ora acquisto l'altro 40%, avrò problemi di qualche tipo? Mi riferisco alla possibilità di detrarre gl interessi del mutuo per la totalità dell'importo, ad eventuali conseguenze e limitazioni legate all'agevolazione prima casa, o ad altre conseguenze o perdita di agevolazioni che non conosco.

- Ci sono altri eventuali accorgimenti per tutelare entrambe le parti?

Grazie sin d'ora per l'aiuto e saluti

Nessun problema, con l'accollo del 40%, potrai detrarre la totalità degli interessi passivi.

[giramondo75]

Grazie infinite innanzitutto per le risposte...

E' evidente che la mia è la classica situazione di separazione....nel mio caso da compagna, non moglie...

Non sono trascorsi 5 anni e manca ancora molto, quindi dovremo necessariamente incorrere in questa perdita di agevolazione (OT: tanto dovrò pagare sempre io anche questa, quindi il favore non lo faccio a me in primis...scusate lo sfogo, chiusa parentesi).

Riguardo al "costituirsi", la mia ex vuole che io paghi subito la differenza, sto cercando di spiegarle che non ha senso....

Approfitto della vostra disponibilità e competenza per un ulteriore quesito, sempre a riguardo: mi confermate che lei entro 12 mesi deve comprare o un altro immobile oppure anche una quota di un altro immobile, sul quale trasferire l'agevolazione prima casa....?

In pratica lei potrebbe farsi cedere una quota di un appartamento dalla madre...questo sarebbe sufficiente? E se si, esiste una qualche formula, legale ovviamente, che consenta di fare un atto di compravendita con cessione gratuita della quota o che so, con una promessa di pagamento...? Oppure in questo caso bisogna fare per forza una donazione...? E in tal caso, la donazione consente di godere dei benefici prima casa sulla quota acquisita...?

Scusate per tutte queste domande, ma questo passaggio è fondamentale per me, perchè potrebbe consentirmi di evitare il pagamento della somma relativa alla perdita dell'agevolazione da parte sua...

Grazie infinite

[olly67]

non esiste traslazione di diritto di proprietà o usufrutto aggratis
ci sono sempre imposte e costi notaio
ovviamente imposte molto basse se è quota di immobile
la donazione si incasina da matti, non la farà mai se ha solo un neurone
cmq basta acquisti una qualsiasi cosa, anche in quota, anche solo usufrutto
qualcosa che però dovrà cedere quanto si sistemerà e quindi non le conviene molto, almeno credo
bisognerebbe conoscere il suo patrimonio personale e familiare
ed altri eredi in famiglia

cmq per quanto riguarda la discussione sulle imposte dovute per perdita agevolazione
sarà poca cosa, se hai comprato usato
la soluzione che mette d'accordo tutti è fare il conto di quanto sarebbe la cifra
e tu depositi la somma come assegno a tale fine presso il notaio che farà l'atto per l'acquisto della sua parte
c'è da dire che essendo assegno a tuo nome no dovrebbe superare i 10mila
se sei poco sopra, se depositi la somma
metti siano 12mila
la meglio è che te le lasci assegno da 9mila
3mila ce li metti lei
le fai un regalo di valore sui 1500
e se fa la stron.za per 1500 o hai qualcosa di forte da farti perdonare o è proprio stron.za
tra le cose da farsi perdonare c'è pure aver promesso troppo spensieratamente amore eterno
ma lei che soldi ci aveva messo nell'acquisto? il 40%?
se la molli tu è chiaro che chieda le spese per perdita agevolazione
lo farebbe chiunque
idem se ti molla lei perchè ti comporti da essere mollato
se invece vi siete lasciate di comune accordo non saranno 1500 tra qualche anno ad ucciderla
fa parte dei rischi della vita e non è stata colpa di nessuno

PS se è lei che ti molla, perchè è cambiata di brutto o ha un altro etc etc
che tu paghi le sue imposte è da samaritano
sempre che .. lo sai tu se hai dei conti sentimentali e di onore in sospeso (e non penso solo a tradimenti, anzi)

[Kevin Mitnick]

Originalmente inviato da olly67

non esiste traslazione di diritto di proprietà o usufrutto aggratis
ci sono sempre imposte e costi notaio
ovviamente imposte molto basse se è quota di immobile
la donazione si incasina da matti, non la farà mai se ha solo un neurone
cmq basta acquisti una qualsiasi cosa, anche in quota, anche solo usufrutto
qualcosa che però dovrà cedere quanto si sistemerà e quindi non le conviene molto, almeno credo
bisognerebbe conoscere il suo patrimonio personale e familiare
ed altri eredi in famiglia

cmq per quanto riguarda la discussione sulle imposte dovute per perdita agevolazione
sarà poca cosa, se hai comprato usato
la soluzione che mette d'accordo tutti è fare il conto di quanto sarebbe la cifra
e tu depositi la somma come assegno a tale fine presso il notaio che farà l'atto per l'acquisto della sua parte
c'è da dire che essendo assegno a tuo nome no dovrebbe superare i 10mila
se sei poco sopra, se depositi la somma
metti siano 12mila
la meglio è che te le lasci assegno da 9mila
3mila ce li metti lei
le fai un regalo di valore sui 1500
e se fa la stron.za per 1500 o hai qualcosa di forte da farti perdonare o è proprio stron.za
tra le cose da farsi perdonare c'è pure aver promesso troppo spensieratamente amore eterno
ma lei che soldi ci aveva messo nell'acquisto? il 40%?
se la molli tu è chiaro che chieda le spese per perdita agevolazione
lo farebbe chiunque
idem se ti molla lei perchè ti comporti da essere mollato
se invece vi siete lasciate di comune accordo non saranno 1500 tra qualche anno ad ucciderla
fa parte dei rischi della vita e non è stata colpa di nessuno

PS se è lei che ti molla, perchè è cambiata di brutto o ha un altro etc etc
che tu paghi le sue imposte è da samaritano
sempre che .. lo sai tu se hai dei conti sentimentali e di onore in sospeso (e non penso solo a tradimenti, anzi)

...vabbè Olly... siamo nella sezione Immobiliare del FOl, non in un consultorio familiare...

[olly67]

mah, vero, ma resto del parere che un consiglio economico/legale debba tenere conto anche del contesto affettivo, dei desideri, delle aspettative

PS lo ammetto .. se avessi fatto giuri adesso sarei un mediatore familiare
non scherzo

[olly67]

fermi tutti
premesso che non sono un fiscalista
forse .. l'escamotage

l comma 4 della nota II bis del Testo Unico Registro dispone, tra l'altro, che qualora entro un quinquennio la casa di abitazione acquistata con le agevolazioni de qua sia rivenduta, l'acquirente decade dal regime di favore nel caso in cui entro un anno dall'alienazione non acquisti un altro immobile da adibire a propria abitazione principale.
appunto, da adibire ad abitazione principale
non c'è scritto che deve riacquistare con benefici prima casa
in teoria, mi pare di capire, potrebbe anche riacquistare senza agevolazioni, basta che ci piazzi la residenza personale nell'immobile (e non nel comune)
quindi se acquistasse pagando il 10% di imposte su una quota di immobile magari familiare (se poi è figlia unica il gioco viene benissimo), e ci piazza la residenza ..
non sarebbe apposto?
se poi questo immobile è nel comune dove vive davvero non nascono casin.i per la residenza ..

perchè sta cosa strana? che paga quanto un intero di imposte?
perchè metti sia un monoloculo per lei insufficiente
si compra successivamente la casa dove vivrà adatta a lei con le agevolazioni prima casa, ma deve essere in altro comune se non cede la quota
es. scemo
monoloculo a bagno a ripoli o sesto fiorentino
di famiglia .. compra magari quota al 10%
un domani potrà sempre comprare con agevolazoini prima casa il villone a firenze
(da firenze a bagno a ripoli o a sesto arrivi in bici rispettiamente da gavinana e da rifredi)
quindi una residenza fittizia è plausibile e gestibile, magari va a starci per sei mesi


Ps posta il quesito anche in officine giuridiche
anche se ad agosto c'è meno gente

[Kevin Mitnick]

Originalmente inviato da olly67

fermi tutti
premesso che non sono un fiscalista
forse .. l'escamotage

l comma 4 della nota II bis del Testo Unico Registro dispone, tra l'altro, che qualora entro un quinquennio la casa di abitazione acquistata con le agevolazioni de qua sia rivenduta, l'acquirente decade dal regime di favore nel caso in cui entro un anno dall'alienazione non acquisti un altro immobile da adibire a propria abitazione principale.
appunto, da adibire ad abitazione principale
non c'è scritto che deve riacquistare con benefici prima casa
in teoria, mi pare di capire, potrebbe anche riacquistare senza agevolazioni, basta che ci piazzi la residenza personale nell'immobile (e non nel comune)
quindi se acquistasse pagando il 10% di imposte su una quota di immobile magari familiare (se poi è figlia unica il gioco viene benissimo), e ci piazza la residenza ..
non sarebbe apposto?
se poi questo immobile è nel comune dove vive davvero non nascono casin.i per la residenza ..

Ps posta il quesito anche in officine giuridiche
anche se ad agosto c'è meno gente

...è il riacquisto entro i 12 mesi che ti da il diritto di riavere il bonus fiscale (si chiama così in gergo tecnico.), praticamente è la stessa cosa scritta in maniera diversa.

...quello evidenziato in rosso poi, non ha assolutamente senso...
cioè acquisti senza usufruire del bonus, paghi una marea di imposte e entro 3 anni l'AE ti suona al citofono per l'accertamento.


giramondo, in conclusione...basta anche l'acquisto di un diritto reale entro i 12 mesi per aver diritto al bonus fiscale.

possiamo considerare il trd chiuso.