costruirei case da affittare ma....

[gbykat]

premetto che non sono nuovo a queste cose ma siccome sono svizzero le cose in italia sono differenti.
i n passato recente ho costruito in svizzera 4 monolocali e li ho appena venduti.
tra l' altro ho un attività in italia e mi sono sposato da poco con un italiana e ora sono anche italiano.

chiedo per conferma.....

possedendo un terreno di 1300 mq in italia in provincia di varese zona tranquilla,bella vista sui monti a 4 km da centri industriali e centri commerciali....dove vi starebbero da 6 a 8 appartamenti mono\bilocali

credete sia conveniente ,avendo disponibilità del cash necessario,costruire per affittare?

il terreno vale 120000 euro circa
per costruire mi dice un costruttore che serviranno circa 200000
l'introito medio degli affitti tenedo conto dei "buchi" dovrebbe essere sui 2400\2800 euro mensili.(vicini ai 30000 annui)

io ho fatto questo conto

imponibile 85% di 30000 =25.500
tax 23% di 25.500= 19.600
19.600-ici-tasse varie 17000
17000 tolta la manutenzione evarie ed eventuali = 15000 netti annui con le case tenute per bene e tutto in regola per bene ...

sbaglio o dimentico qualcosa?

[mj2]

Originalmente inviato da gbykat

premetto che non sono nuovo a queste cose ma siccome sono svizzero le cose in italia sono differenti.
i n passato recente ho costruito in svizzera 4 monolocali e li ho appena venduti.
tra l' altro ho un attività in italia e mi sono sposato da poco con un italiana e ora sono anche italiano.

chiedo per conferma.....

possedendo un terreno di 1300 mq in italia in provincia di varese zona tranquilla,bella vista sui monti a 4 km da centri industriali e centri commerciali....dove vi starebbero da 6 a 8 appartamenti mono\bilocali

credete sia conveniente ,avendo disponibilità del cash necessario,costruire per affittare?

il terreno vale 120000 euro circa
per costruire mi dice un costruttore che serviranno circa 200000
l'introito medio degli affitti tenedo conto dei "buchi" dovrebbe essere sui 2400\2800 euro mensili.(vicini ai 30000 annui)

io ho fatto questo conto

imponibile 85% di 30000 =25.500
tax 23% di 25.500= 19.600
19.600-ici-tasse varie 17000
17000 tolta la manutenzione evarie ed eventuali = 15000 netti annui con le case tenute per bene e tutto in regola per bene ...

sbaglio o dimentico qualcosa?

premetto che non sono esperto e non so una mazza, quindi parlo solo in merito ai calcoli ... non dovresti ri-aggiungere il 4500 che hai tolto x calcolare l'imponibile da tassare x vedere quanto ti resta in tasca?

[olly67]

200mila euro per costruire ca 250mq?
(30mq per otto appartamenti) oltre a spazi vari esterni?
a me pare la cifra sottodimensionata
se lo fai sul nuovo, che un domani tu possa rivendere, deve essere ben fatto (sismica, acustica, energetica)
nonostante zero costo terreno mi pare un po' pochino come cifra

[clash]

Originalmente inviato da olly67

200mila euro per costruire ca 250mq?
(30mq per otto appartamenti) oltre a spazi vari esterni?
a me pare la cifra sottodimensionata
se lo fai sul nuovo, che un domani tu possa rivendere, deve essere ben fatto (sismica, acustica, energetica)
nonostante zero costo terreno mi pare un po' pochino come cifra

non so se ha ragione lui, ma se costruisci per affittare devi costruire male, ma molto male, anzi peggio.
altrimenti conviene vendere il terreno e comprare tuguri da affittare...

[olly67]

ma prima o poi li rivenderà, no?
oppure potrebbe trovarsi nelle condizioni di venderne metà
che forse è pure la meglio

[gbykat]

Originalmente inviato da clash

non so se ha ragione lui, ma se costruisci per affittare devi costruire male, ma molto male, anzi peggio.
altrimenti conviene vendere il terreno e comprare tuguri da affittare...

non cè bisogno di costruire male per risparmiare.
diciamo che si và a risparmiare molto su determinate cose.
sopratutto se si ha intenzione di affittare.
niente cantina,posto auto scoperto,impianti speculari ed in comune,rifiniture "furbe",spessori di marmi e serramenti al minimo, klinker porcellanato ovunque,....vi garantisco che ho costruito bene e in economia ...ma non in italia.mi preoccupano di più le tasse e altre cose che potrebbero sfuggirmi per ignoranza e chiedo di più in tal senso....

[olly67]

mah, gli impianti cmq devono avere contatore singolo, altrimenit non le rivendi più
il costo sono i materiali di costruzione, tirare sù le mura ben coibentate e solai solidi e silenziosi
non è la mattonella, ovviamente, che si metterà al risparmio, idem sanitari bagno e rivestimenti vari
il vespaio ci sarà pure per il pt
costruire ciofeche credo che in futuro sia sempre meno redditizio
un conto è costruire un ottimo immobile con rifiniture mediocri tanto affitti
un conto è costruire una schifezz.a
oltretutto trovo assurdo immobilizzare tutto il capitale in questo modo
solitamente si fa costruire, si vende un immobile o due al costruttore per ridurre costo
degli altri sei, tre o quattro li tieni, due o tre li vendi per investire altrove

[gbykat]

il mio progetto è solo per affittare,non voglio vendere.
credo di poter stare tranquillamente nel mio budget.
vorrei essere rassicurato da più esperti di me sul fatto che dai miei conti di cui sopra non sia sfuggito molto.........

certo che se mi tengo i 200000 e ci metto altri 100000 che potrei ricavare vendendo quel terreno son 300 che messi via bene potrebbero darmi un netto di 8\9000 euro l'anno senza grossi riski ma non mi fido molto della carta se non per una parte che tengo da parte solo per il trading e tale deve restare.

[olly67]

mi pare poco 2600 euro per l'ici su tutti sti appartamenti
mi pare poco aliquota al 23%
c'è da fare il frazionamento del terreno dato che ogni casa avrà la sua particella di terreno intorno
si riaccatasta tutto insomma
mi pare pure poco 2mila di manutenzione annua su otto appartamenti
giusta nei primi dieci anni .. poi?
bisogna poi vedere se il canone preventivato è congruo .. è un posto isolato, da quel che ho capito
poi per costruire ci sono da pagare oneri di urbanizzazione
non è che costruisci e via ..
e ci sono i costi del progettista, del direttore lavori .. del responsabile sicurezza, che non ho capito se compresi nei 200mila
mi parrebbe strano

[olly67]

non vuoi vendere ora, nn venderai tra dieci anni
tra venti? tra quaranta i tuoi eredi?
è nel lung periodo che la csa valida mantiene il suo valore e la schifezza si deprezza