Agenzia immobiliare e pretesa provvigione

[Triplet]

Buongiorno vorrei fare una domanda,

1) Un'agenzia immobiliare può pretendere la provvigione per un'affare che è stato concluso successivamente alla disdetta dell'incarico in esclusiva ?
L'affare è stato concluso successivamente con lo stesso compratore però ad una cifra più alta rispetto a quella proposta in precedenza ma con l'intervento di un'altra agenzia immobiliare che ha contribuito alla conclusione dell'affare stesso...

2) Quali prove la 1° agenzia immobiliare dovrà eventualmente fornire in giudizio per pretendere il pagamento dell'eventuale provvigione ?

3) Se il venditore avesse già pagato la provvigione alla 2° agenzia immobiliare che gli ha fatto concludere l'affare e se la legge dice che il venditore stesso non può pagare più di 1 provvigione per immobile, allora la 1° agenzia immobiliare eventualmente si dovrebbe rivalere sulla 2° agenzia per ottenere una parte di provvigione e non sul venditore che ha già pagato in buona fede la provvigione....o sbaglio ?

Voi che ne pensate ?
Grazie per eventuali risposte...

[marcomeo]

Ciao Triplet.
Posso risponderti solo alla prima domanda.

Ho dato mandato in esclusiva ad una AI di una nota catena in franchising. Nelle clausole c'è scritto che la provvigione è loro dovuta anche nel caso l'appartamento venga venduto entro 30 (!!!)mesi dalla scadenza del mandato, a persona portata da loro.

Ho scritto velecemente e fose non sono stato chiaro. Eventualmente riscrivo....

[ArPi]

La provvigione è dovuta, non per l'incarico, ma per diritto naturale del mediatore. Se così non fosse, uno aspetta, mettendosi d'accordo con il proprietario, e poi compra.

Mi sembra che ragionando con la logica e mettendoci il buon senso si capisce da soli perchè il diritto alla provvigione sia protetto dal codice civile.

Detto questo, nella fattispecie, rivolgersi a un legale, perchè ogni risposta senza visionare il caso da vicino è pericolosa.

[seroli-]

Concordo con ArPi, rivolgersi ad un legale, in linea di principio generale, vale questo ragionamento (non c'è una legge che dice che si deve pagare una sola Agenzia):


Seguite bene, è lungo e ci vuole pazienza con molta attenzione….ma è meglio di una sentenza (quella in Italia puo’ essere disattesa, le sentenze non fanno giurisprudenza da noi, i ragionamenti se spiegati, si) E’ molto semplice:

QUESITO: Un cliente vede la solita casa con 2 Agenzie diverse in diverse date, prima con una poi con un’altra.

Allora, intanto la sentenza Cassazione, 21/6/00 n. 8443

(”Il diritto alla divisione tra più mediatori sorge, a norma dell’art. 1758 c.c., SOLTANTO quando essi abbiano cooperato simultaneamente e di COMUNE INTESA, ovvero autonomamente, ma giovandosi l’uno dell’attività espletata dall’altro, alla conclusione dell’affare, in modo da non potersi negare un nesso di concausalità obiettiva tra i loro interventi e la conclusione dell’affare, e sempre che si sia trattato dello stesso affare, sia sotto il profilo soggettivo, che oggettivo.”)

mette fine al dubbio se le 2 agenzie DEBBANO o meno accontentarsi di dividere il compenso che scaturisce dalla compravendita. Lo dividono se raggiungono tra loro un accordo, quindi NON E’ UNA CONSEGUENZA LOGICA.

Allora materialmente cosa è accaduto:
il cliente vede la casa per la prima volta con la prima agenzia. La visita va bene o va male, non importa. Poi dopo un lasso di tempo la rivede con l’altra.
La prima Agenzia cosa è?
Un estromesso. (per qualsiasi motivo, a ragione o a torto, xchè se lo meritava o meno ………. il primo è un estromesso, un messo da parte, un isolato.)
Ma questo non puo’ essere vero.
Non puo’ essere vero cioè non è legale perchè “una delle tante sentenze” (e ne ho trovate tante) tra cui: Cassazione, 16/1/97 n. 392

(”Ai fini del diritto del mediatore alla provvigione l’art. 1755 c.c. non richiede l’intervento del mediatore in tutte le fasi delle trattative sino all’accordo definitivo, ma è SUFFICIENTE che la conclusione dell’affare possa ricollegarsi all’opera da lui svolta per l’avvicinamento dei contraenti, con la conseguenza che ANCHE LA SOLA ATTIVITA’ CONSISTENTE NEL RITROVAMENTO O NELL’INDICAZIONE dell’altro contraente o nella segnalazione dell’affare legittima il diritto alla provvigione, sempre che tale attività costituisca il risultato utile di una ricerca fatta dal mediatore e poi valorizzata dalle parti. L’imparzialità del mediatore non consiste in una generica ed astratta equidistanza dalle parti, né può escludersi per il solo fatto che il mediatore prospetti a taluna di queste la convenienza dell’affare, ma va intesa, conformemente al dettato dell’art. 1754 c.c., come assenza di ogni vincolo di mandato, di prestazione d’opera, di preposizione institoria e di qualsiasi altro rapporto che renda riferibile al dominus l’attività dell’intermediario.”)

ci dice che lui (l’esiliato) ha maturato la provvigione, in quanto HA SEGNALATO (ADDIRITTURA ACCOMPAGNATO) al cliente la casa.

Quindi non puo’ essere allontanato, esiliato se non per un giustificato motivo, che so’ tale da renderlo non piu’ compatibile, si è macchiato di responsabilità (come amano dire i giudici) OBIETTIVE; tali che non si è potuto far altro che cacciarlo.

Quindi allora l’ONERE DELLA PROVA (cioè provare questo “evento scandaloso”) ricade nell’allontanatore, non nell’allontanato (…..e per di piu’ a sua insaputa.)

Posto che dimostrare un tale comportamento cosi’ grave è un’impresa anche con 10 testimoni (perchè il giudice non accetterebbe mai che uno venga sollevato dal suo legittimo incarico senza informarlo; le cose di nascosto non si fanno, gli si manda una raccomandata, lo si informa perchè il contraddittorio in Italia è dovere non possibilità), allora sorge l’altra domanda.

La seconda agenzia chi è? Se la prima è un estromesso, la seconda è un coinvolto. (inserito consapevolmente o meno in una storia che non lo riguarda, estraneo al rapporto cliente - Agente Immobiliare).

Allora la domanda non è se la prima Agenzia abbia diritto alla provvigione o meno: se comprano ha segnalato lui, ne ha diritto, ( Cassazione, 16/1/97 n. 392) sono i clienti che hanno voluto non avvalersi delle sue funzioni, servizi (magari pensando di poter trattare meglio il prezzo);

la domanda lecita è: a che cosa ha diritto la seconda Agenzia?

[clash]

Originalmente inviato da Triplet

Buongiorno vorrei fare una domanda,

1) Un'agenzia immobiliare può pretendere la provvigione per un'affare che è stato concluso successivamente alla disdetta dell'incarico in esclusiva ?
L'affare è stato concluso successivamente con lo stesso compratore però ad una cifra più alta rispetto a quella proposta in precedenza ma con l'intervento di un'altra agenzia immobiliare che ha contribuito alla conclusione dell'affare stesso...

2) Quali prove la 1° agenzia immobiliare dovrà eventualmente fornire in giudizio per pretendere il pagamento dell'eventuale provvigione ?

3) Se il venditore avesse già pagato la provvigione alla 2° agenzia immobiliare che gli ha fatto concludere l'affare e se la legge dice che il venditore stesso non può pagare più di 1 provvigione per immobile, allora la 1° agenzia immobiliare eventualmente si dovrebbe rivalere sulla 2° agenzia per ottenere una parte di provvigione e non sul venditore che ha già pagato in buona fede la provvigione....o sbaglio ?

Voi che ne pensate ?
Grazie per eventuali risposte...

ci provo...

x il venditore: se all'oscuro della vicenda, mi domando come possa pretendere la provvigione la 1° agenzia; se invece ha rifiutato una proposta ricevuta attraverso la 1° agenzia, avrebbe dovuto segnalare alla 1° agenzia l'accettazione dell'offerta con la 2° agenzia e poi non pagare nessuna delle due, ma pagare dopo l'accordo delle due agenzie e con quietanza di entrambe...

x il compratore: secondo me deve pagare la 1° agenzia (oggi è veramente difficile comprare, aveva certamente bisogno dell'aiuto di 2 agenzie )

una delle possibilità per evitare il pagamento è dimostrare che è cambiato l'oggetto della trattativa, per es. si tratta di una permuta o di una locazione invece che compravendita... mi sembra ci sia qualcosa (cassazione) sul punto...

[Triplet]

Originalmente inviato da marcomeo

Ciao Triplet.
Posso risponderti solo alla prima domanda.

Ho dato mandato in esclusiva ad una AI di una nota catena in franchising. Nelle clausole c'è scritto che la provvigione è loro dovuta anche nel caso l'appartamento venga venduto entro 30 (!!!)mesi dalla scadenza del mandato, a persona portata da loro.

Ho scritto velecemente e fose non sono stato chiaro. Eventualmente riscrivo....

grazie..
che significa a una persona portata da loro ?
hanno fatto firmare qualcosa come una proposta irrevocabile di acquisto ?

[seroli-]

ArPi? che dici, forse c'è qualcos'altro da fare PRIMA di pensare all'esclusiva?

Te leggi questi e poi dimmi te..............c'è un'ignora,nza a giro che si taglia a fette (nel senso di non conoscenza) e la colpa è tutta nostra: informazione zero.

[Triplet]

Originalmente inviato da ArPi

La provvigione è dovuta, non per l'incarico, ma per diritto naturale del mediatore. Se così non fosse, uno aspetta, mettendosi d'accordo con il proprietario, e poi compra.

Mi sembra che ragionando con la logica e mettendoci il buon senso si capisce da soli perchè il diritto alla provvigione sia protetto dal codice civile.

Detto questo, nella fattispecie, rivolgersi a un legale, perchè ogni risposta senza visionare il caso da vicino è pericolosa.

qualora il venditore e il compratore abbiano pagato il 3% a testa con la seconda agenzia che ha fatto concludere l'affare...
se il giudice condannasse le parti (venditore e compratore) eventualemente a pagare anche la prima agenzia significherebbe dover pagare il 6% a testa per una singola compravendita....

tenuto che che la prima agenzia citerà in tribunale le parti e non la seconda agenzia per pretendere eventualmente la provvigione...
almeno credo che di solito in tribunale avvenga questo...

[Triplet]

Originalmente inviato da seroli-

Allora, intanto la sentenza Cassazione, 21/6/00 n. 8443

(”Il diritto alla divisione tra più mediatori sorge, a norma dell’art. 1758 c.c., SOLTANTO quando essi abbiano cooperato simultaneamente e di COMUNE INTESA, ovvero autonomamente, ma giovandosi l’uno dell’attività espletata dall’altro, alla conclusione dell’affare, in modo da non potersi negare un nesso di concausalità obiettiva tra i loro interventi e la conclusione dell’affare, e sempre che si sia trattato dello stesso affare, sia sotto il profilo soggettivo, che oggettivo.”)

mette fine al dubbio se le 2 agenzie DEBBANO o meno accontentarsi di dividere il compenso che scaturisce dalla compravendita. Lo dividono se raggiungono tra loro un accordo, quindi NON E’ UNA CONSEGUENZA LOGICA.

le 2 agenzie in questione non hanno assolutamente cooperato simultaneamente e di comune intesa...
e credo che qualora 2 agenzie decidessero di collobarorare insieme prima di farlo firmerebbero un'eventuale accordo scritto circa la spartizione dell'eventuale provvigione...

[gorio]

Originalmente inviato da seroli-

Concordo con ArPi, rivolgersi ad un legale, in linea di principio generale, vale questo ragionamento (non c'è una legge che dice che si deve pagare una sola Agenzia):


Seguite bene, è lungo e ci vuole pazienza con molta attenzione….ma è meglio di una sentenza (quella in Italia puo’ essere disattesa, le sentenze non fanno giurisprudenza da noi, i ragionamenti se spiegati, si) E’ molto semplice:

QUESITO: Un cliente vede la solita casa con 2 Agenzie diverse in diverse date, prima con una poi con un’altra.

Allora, intanto la sentenza Cassazione, 21/6/00 n. 8443

(”Il diritto alla divisione tra più mediatori sorge, a norma dell’art. 1758 c.c., SOLTANTO quando essi abbiano cooperato simultaneamente e di COMUNE INTESA, ovvero autonomamente, ma giovandosi l’uno dell’attività espletata dall’altro, alla conclusione dell’affare, in modo da non potersi negare un nesso di concausalità obiettiva tra i loro interventi e la conclusione dell’affare, e sempre che si sia trattato dello stesso affare, sia sotto il profilo soggettivo, che oggettivo.”)

mette fine al dubbio se le 2 agenzie DEBBANO o meno accontentarsi di dividere il compenso che scaturisce dalla compravendita. Lo dividono se raggiungono tra loro un accordo, quindi NON E’ UNA CONSEGUENZA LOGICA.

Allora materialmente cosa è accaduto:
il cliente vede la casa per la prima volta con la prima agenzia. La visita va bene o va male, non importa. Poi dopo un lasso di tempo la rivede con l’altra.
La prima Agenzia cosa è?
Un estromesso. (per qualsiasi motivo, a ragione o a torto, xchè se lo meritava o meno ………. il primo è un estromesso, un messo da parte, un isolato.)
Ma questo non puo’ essere vero.
Non puo’ essere vero cioè non è legale perchè “una delle tante sentenze” (e ne ho trovate tante) tra cui: Cassazione, 16/1/97 n. 392

(”Ai fini del diritto del mediatore alla provvigione l’art. 1755 c.c. non richiede l’intervento del mediatore in tutte le fasi delle trattative sino all’accordo definitivo, ma è SUFFICIENTE che la conclusione dell’affare possa ricollegarsi all’opera da lui svolta per l’avvicinamento dei contraenti, con la conseguenza che ANCHE LA SOLA ATTIVITA’ CONSISTENTE NEL RITROVAMENTO O NELL’INDICAZIONE dell’altro contraente o nella segnalazione dell’affare legittima il diritto alla provvigione, sempre che tale attività costituisca il risultato utile di una ricerca fatta dal mediatore e poi valorizzata dalle parti. L’imparzialità del mediatore non consiste in una generica ed astratta equidistanza dalle parti, né può escludersi per il solo fatto che il mediatore prospetti a taluna di queste la convenienza dell’affare, ma va intesa, conformemente al dettato dell’art. 1754 c.c., come assenza di ogni vincolo di mandato, di prestazione d’opera, di preposizione institoria e di qualsiasi altro rapporto che renda riferibile al dominus l’attività dell’intermediario.”)

ci dice che lui (l’esiliato) ha maturato la provvigione, in quanto HA SEGNALATO (ADDIRITTURA ACCOMPAGNATO) al cliente la casa.

Quindi non puo’ essere allontanato, esiliato se non per un giustificato motivo, che so’ tale da renderlo non piu’ compatibile, si è macchiato di responsabilità (come amano dire i giudici) OBIETTIVE; tali che non si è potuto far altro che cacciarlo.

Quindi allora l’ONERE DELLA PROVA (cioè provare questo “evento scandaloso”) ricade nell’allontanatore, non nell’allontanato (…..e per di piu’ a sua insaputa.)

Posto che dimostrare un tale comportamento cosi’ grave è un’impresa anche con 10 testimoni (perchè il giudice non accetterebbe mai che uno venga sollevato dal suo legittimo incarico senza informarlo; le cose di nascosto non si fanno, gli si manda una raccomandata, lo si informa perchè il contraddittorio in Italia è dovere non possibilità), allora sorge l’altra domanda.

La seconda agenzia chi è? Se la prima è un estromesso, la seconda è un coinvolto. (inserito consapevolmente o meno in una storia che non lo riguarda, estraneo al rapporto cliente - Agente Immobiliare).

Allora la domanda non è se la prima Agenzia abbia diritto alla provvigione o meno: se comprano ha segnalato lui, ne ha diritto, ( Cassazione, 16/1/97 n. 392) sono i clienti che hanno voluto non avvalersi delle sue funzioni, servizi (magari pensando di poter trattare meglio il prezzo);

la domanda lecita è: a che cosa ha diritto la seconda Agenzia?

Non c'è, necessariamente, bisogno dell'accordo, ma della cocorrenza di causa, o concausalità per dirlo con la sentenza citata.
In quel passo sottolineato ci sono un pò tutti i concetti che, in altri 3D, si è cercato di sviscerare e chiarire.
Il mediatore ha diitto alla provvigione quando, con la sua attività, fornisce un apporto causale alla conclusione dell'affare.
Sia un solo mediatore, due, tre o centomila il concetto è sempre lo stesso: chiunque concorre, avendone i presupposti soggettivi, alla conclusione dell'affare ha diritto alla provvigione.
In tal senso non esistono bandierine, non esiste lo jus primae noctis di chi compie la prima visita, sempre e a prescindere, è l'attività e la fattispecie concreta che deve essere analizzata ed il nesso di causalita tra l'attività e la conclusione dell'affare.
L'accordo, in tal senso, ovviamente, taglia la testa al toro, ma, anche qualora non vi sia, non pregiudica il diritto di chi ha concorso alla conclusione dell'affare, seppur senza accordo.
Nella frase sottolineata, infatti, il termine "ovvero" non è da intendersi come "ossia", bensì nell'accezone di "oppure", come chiarisce il resto del tenore letterale.