Comprare casa a Miami

[roberta90]

http://www.zilbert.com/



i merricani usano metrature enormi vedo: 150-200mq sono la norma

condominio e realtà più piccola ?

[romaforever]

Aspetta a vedere l'effetto LOCALE della marea nera...Potrebbe deprimere l'economia della Florida e magare ci spunti prezzi ancora migliori (dopo il crollo del 40%!)

[GattoMammone]

Ma quanto costa oggi al mq. a Maiemi?

[bigmad]

Ma ti massacrano con le tasse!
Dovrai spendere tra i 20000 e i 30000 dollari all'anno, almeno di tasse per sempre!
Qui anche quando c'era l'ICI erano poche centinaia di euro

[debitofilo]

Originalmente inviato da bigmad

Ma ti massacrano con le tasse!
Dovrai spendere tra i 20000 e i 30000 dollari all'anno, almeno di tasse per sempre!
Qui anche quando c'era l'ICI erano poche centinaia di euro

approvo

comprare casa in america è da folli

al massimo considera di affittarla per alcuni mesi all' anno e via.

[romaforever]

Originalmente inviato da bigmad

Ma ti massacrano con le tasse!
Dovrai spendere tra i 20000 e i 30000 dollari all'anno, almeno di tasse per sempre!
Qui anche quando c'era l'ICI erano poche centinaia di euro

Ci sono i pro e contro. In America si paga 1% all'anno di tasse sul VALORE EFFETTIVO (caro Bigmad, PRIMA DI PARLARE E DARE NUMERI DOVRESTI INFORMARTI...UN INGEGNERE DA' I NUMERI QUANDO E' SICURO). Mettiamo che la casa costi 300k, si pagano 3k all'anno di tasse che non sono noccioline...

Pero' si ha anche una giustizia CHE FUNZIONA: se l'inquilino e' moroso non si perdono anni dietro a cause legali infinite...In America la proprieta' e' sacra. Inoltre, come gia' dimostrato su questo forum, il GROSSO del guadagno su un immobile lo si fa con la rivalutazione. L'affitto copre le spese e poco piu'. In Florida, a prescindere dal discorso marea nera, i valori SONO GIA' MOLTO AL DI SOTTO dei picchi e dunque e' molto probabile che si faccia un buon affare. Tuttavia per voi "euristi" avete anche il rischio cambio che e' veramente difficile da prevedere ed ha anch'esso i suoi cicli legati all'economia...

[bigmad]

Originalmente inviato da romaforever

Ci sono i pro e contro. In America si paga 1% all'anno di tasse sul VALORE EFFETTIVO (caro Bigmad, PRIMA DI PARLARE E DARE NUMERI DOVRESTI INFORMARTI...UN INGEGNERE DA' I NUMERI QUANDO E' SICURO). Mettiamo che la casa costi 300k, si pagano 3k all'anno di tasse che non sono noccioline...

Pero' si ha anche una giustizia CHE FUNZIONA: se l'inquilino e' moroso non si perdono anni dietro a cause legali infinite...In America la proprieta' e' sacra. Inoltre, come gia' dimostrato su questo forum, il GROSSO del guadagno su un immobile lo si fa con la rivalutazione. L'affitto copre le spese e poco piu'. In Florida, a prescindere dal discorso marea nera, i valori SONO GIA' MOLTO AL DI SOTTO dei picchi e dunque e' molto probabile che si faccia un buon affare. Tuttavia per voi "euristi" avete anche il rischio cambio che e' veramente difficile da prevedere ed ha anch'esso i suoi cicli legati all'economia...

C'erano già dei topic sulle case in america e l'argomento tasse era stato ampiamente sviscerato. Io mi sono rifatto ai costi che sono stati esposti lì.
Comunque credo che la "tassazione" si aggiri intorno al 3/4%, poi ci sono da aggiungere tutti i costi di amministrazione del condominio.
Non mi fare andare a cercare su google che devo lavorare...

[Haganah]

beh io a capodanno andrò in florida....vi darò qualche news magari

[Loryfab]

Scusate ma non erano crollati i prezzi? io vedo prezzi di 4/5000 $/mq, ora non conosco i prezzi ante bolla, ma porca vacca... vabbè che in USA hanno stipendi mediamente molto più alti dei nostri...

[bigmad]

Questo era uno splendido intervento che chiarisce quanto costa mantenere una casa a Miami:

Originalmente inviato da bale002

Posso parlare della SE Florida, cioè Miami e le tre contee Miami-Dade (Miami proprio, Miami Beach e Coral Gables), Broward (Fort Lauderdale) e Palm Beach (Boca Raton e West Palm Beach).

Prezzi degli apartamenti e delle case independenti ancora in lenta discesa a Miami proprio. Mi concentro sulla zona Brickell, il centro del commercio internazionale con soprattutto l'America Latina e l'Europa, di fronte a Miami Beach che è la zona turistica più conosciuta nell'immagine nazionale ed internazionale.

Come sapete, i prezzi negli USA si quotano in $ per piede quadrato. Per una conversione veloce e approssimativa, basta moltiplicare i piedi quadrati per 10 (10 piedi quadrati equivale rozzamente ad un metro quadrato), poi dividere il risultato per il cambio attuale (al momento circa 1.44 con il dollaro in tendenza verso il basso).

Dunque, nella zona Brickell di Miami, i prezzi per un apartamento di due camere spaziano da circa $75 per piede quadrato (circa €520 per metro quadrato al cambio attuale) a circa $225 (circa €1550). Molto dipende dall'età dell'edificio e ovviamento dallo stato dell'apartamento. Per un esempio di un apartamento dalla parte media del range, vedete qui.

Più o meno lo stesso discorso per Miami Beach e per una casa independente circa a Brickell, il settore Roads, dove, però, l'anno di costruzione tipico è circa 1926, l'epoca dorata dei Flagler e Mizner, giusto prima dell'uragano e del crash del 1927 e del crash generale del 1929. Comunque delle belle case, ovviamente la maggioranza ristrutturata man mano durante gli anni ed in particolare negli ultimi 6 o 8, comprese demolizioni e ricostruzioni.

Più al nord, nella contea di Palm Beach, la comunità di Boca Raton, per esempio, dalla fine del 2008 i prezzi delle case independenti nei settori migliori (subdivisions in inglese US) si sono mantenuti a circa €1280-€1550 per metro quadrato, mentre i prezzi degli apartamenti e delle case nelle zone più periferiche, dove il reditto pro capite è più basso e la criminalità più alta, la lenta discesa continua, in molti casi fino al 50% in meno rispetto al picco, ovviamente mica le zone turistiche più ambite.

Dunque, misurato dal prezzo per metro quadrato, pare un buon affare per un italiano o europeo in generale. L'inghippo, comunque, sta nei costi annuali di mantenimento, in particolare le imposte sulla proprietà, le spese condominiali o le home owners association (HOA) fees nel caso di una casa independente, e l'assicurazione.

Come regola generale in tutto lo stato della Florida, l'imposta sulla proprietà è nel primo anno il 2% del prezzo d'acquisto (ma questo non deve tenere in conto un prezzo d'acquisto di un short sale o foreclosure), poi in futuro potrebbe incrementare o decrementare senza limiti per i non-residenti secondo le condizioni di mercato.

La differenza tra un residente e un non-residente è che un residente a tempo pieno della Florida si gode di un cap annuale del 3% sull'aumento del valore fiscale della proprietà, più un esenzione sui primi $50,000 di tale valore.

Quindi, per esempio, un apartamento a Miami che costa $200,000 avrà un imposto annuale del $4,000 circa, con il rischio per un non-residente di aumento senza limiti secondo le condizioni di mercato.

Le spese condominiali possono variare ampiamente secondo l'età dell'edificio e le amenità disponibili. Per esempio, un apartamento in un nuovo grattacielo di Brickell a Miami potrebbe costare fino a $700 mensili in spese condominiali, che potrebbe comprendere, comunque, internet, mantenimento dell'edificio, parcheggio coperto, concierge, acqua, e l'assicurazione della parte esterna dell'edificio (ma non il contenuto all'interno dell'apartmento). Mediamente, comunque, possiamo dire che le spese condominiali sono circa $500 mensilmente o $6000 all'anno.

Dunque, per un apartmento, il costo annuale tra imposte e spese condominiali sono perlomeno, in questo esempio, circa $10,000 all'anno.

Per una casa independente, l'imposta si calcola nello stesso modo, più l'assicurazione, che, molto rozzamente, vale circa 1.5% del valore della casa (in pratica, i fattori che determinano il premio annuale sono molteplici). Ad esempio, una casa il cui prezzo d'acquisto sia $300,000 avrà un'imposta annuale del $6,000 circa, più $4,500 di premio assicurazione. Alcuni settori (subdivisions) hanno anche un associazione dei proprietari (home owners association - HOA, dunque HOA fees) che richiedono contributi mensili o trimestrali per il mantenimento del quartiere e spesso anche la TV cable. Queste fee possono variare da $0 fino a $700 a secondo le amenità (ci sono comunità golf e tennis, per esempio). Mediamente diciamo $100 mensili o $1,200 annuali.

Dunque, costo minimimo totale annuale per una casa independente a Miami o Coral Gables o Boca Raton, ad esempio, che costa $300,000: imposta $6,000, assicurazione $4,500, HOA fees $1,200 = totale $11,700.

Per una casa che vale $500,000: imposta $10,000, assicurazione $7,500, HOA fees $1,200 = totale $18,700.

Poi questi totali possono variare durante gli anni a secondo delle condizioni di mercato e se il proprietario è residente permanente della Florida o non-residente.

In conclusione, mentre i prezzi d'acquisto per metro quadrato in SE Florida sembrano un buon affare per chi fa contabilità in euro, bisogna calcolare con attenzione i carrying costs annuali per determinare se davvero conviene.

Sono disponibile per ulteriori chiaramenti.

E questo se vi interessa è il link del thread:
Mercato SE Florida, costi annuali ed aspetti fiscali