acquisto locale commerciale

[cyborg]

ciao ragazzi

sto entrando in trattativa per l'acquisto di un negozio in centro storico nella mia città. La palazzina intera è disabitata ed è in fase di ristrutturazione.
Io proporrò un preliminare di vendita con caparra confirmatoria, dove voglio però specificare se entro 6 mesi non sarà terminata la ristrutturazione e avrò il rogito il contratto sarà nullo.
1-A proposito di questo vorrei sapere se dopo una ristrutturazione integrale di una palazzina occorra una nuova abitabilità ?
2- il rogito in teoria si potrebbe fare anche in fase di lavoro ma così non ho garanzia che venga portato a termine nei tempi dovuti e con la cura dovuta ( come da capitolato), come posso mettere questa condizione nel preliminare ?
3-conviene che chieda la visura catastale ?
4-Il committente dovrebbe essere un privato, è lecito chiedere lo stesso una fidejussione assicurativa sulla caparra e su eventuali acconti ?
grazie a tutti coloro che vorranno rispondermi

[cyborg]

L'AI mi ha riferito che chi vende è una società e vende con Iva al 10% per via della legge Tupini.
In questo caso la fidejussione non credo sia obbligatoria dato che si parla di immobile in ristrutturazione e non immobile nuovo , vero ????

Intanto mi è arrivato il msg di mio amico architetto che mi conferma l'esigenza dell'abitabilità.
Quello che comunque devo capire è come legare la società vednitrice a tempi certi nel contratto preliminare. Ipotesi: rogito solo dopo abitabilità e entro 6 mesi, atrimenti preliminare nullo ??

[tora64]

Originalmente inviato da cyborg

L'AI mi ha riferito che chi vende è una società e vende con Iva al 10% per via della legge Tupini.
In questo caso la fidejussione non credo sia obbligatoria dato che si parla di immobile in ristrutturazione e non immobile nuovo , vero ????

Intanto mi è arrivato il msg di mio amico architetto che mi conferma l'esigenza dell'abitabilità.
Quello che comunque devo capire è come legare la società vednitrice a tempi certi nel contratto preliminare. Ipotesi: rogito solo dopo abitabilità e entro 6 mesi, atrimenti preliminare nullo ??

Al momento del rogito l'immobile deve risultare abitabile .... per quanto
riguarda invece il termine per effettuare il rogito , sarebbe conveniente
prevedere nel preliminare una penale in caso di ritardo .

[cyborg]

Dato che il cantiere è stato fermo 2 anni per litigi tra committente e ditta costruttrice, ora il committente ha incaricato una nuova ditta e, a detta sua, vorrebbe andare avanti con i lavori finalmente.
Per cui mio interesse è mettergli fretta a fare i lavori e dare un termine ultimo dove poter legalmente uscire dall'affare senza rimetterci.
Perciò mi potrebbe andare bene fissare a 6 mesi il rogito/abitabilità, altrimenti una penale di 2000 €/mese per 4 mesi e successivamente recesso dal contratto per inadempienza del venditore e restituzione della caparra raddoppiata. Questo perchè vorrei fare preliminare con obbligo di acquisto, caparra confirmatoria alta ( 30-40% del valore dell'immobile) e registrazione del tutto presso notaio.
Questa sarebbe la mia offerta "prendere o lasciare" per il venditore, che so di essere abbisegnevole di denari per riprendere i lavori di ristrutturazione.

[cyborg]

siamo arrivati al dunque.
Martedì scorso ho proposto il mio preliminare, preparato da me e imposto all'AI, che prevedeva prezzo totale, caparra, acconto a metà capitolato e saldo al rogito da fare solo con abitabilità acquisita.
Ho previsto rogito a 6 mesi, 1000euri/mese per ritardo per i primi 4 mesi e ed ev risoluzione del contratto successiva, con restituzione del doppio della caparra confirmatoria. A tutto ciò ho aggiunto obbligo di fidejussione per la società venditrice e registrazione presso agenzia delle entrate del contratto. Stamattina l'Ai mi ha invitato a incontrare per la firma conclusiva il venditore, e ciò avverrà giovedì, visto che sabato era il termine ultimo per l'accettazione della proposta.
Mahh, mi pare tutto per il verso giusto , ora spero che i tempi per la ristrutturazione vengano rispettati e non ci siano inghippi.
Altre sicurezze non saprei come trovarle, l'unica cosa che mi pone qualche dubbio, è un cavillo di parole.
Quando si cita la caparra confirmatoria nel contratto preliminare la si può citare in 2 maniere: semplicemente " caparra confirmatoria" ,ma non dovrebbe sottointeso che a rogito in corso la caparra non debba essere restituita ma che vada direttamente ad essere sottratta al saldo, oppure la dicitura "caparra confirmatoria e acconto prezzo " , dove si chiarisce che la stessa cifra vale sia come caparra che come acconto una volta arrivati al rogito.
Qualcuno mi ha detto che questa seconda dicitura, in caso di controversia, potrebbe essere interpretata solo come acconto da parte dei giudici e per cui risolversi slo con la restituzione del semplice acconto, e non il versamento del doppio della caparra pattuita. Un altro mio conoscente notaio mi sottolineava invece che la seconda dicitura era più corretta in quanto la caparra in teoria dovrebbe valere solo come garanzia e non come acconto, a meno che non venga specificato direttamente.
Mahhhh, giovedì devo decidere quale testo adottare.