Scienziati dell Immobiliare

[Laerzio]

http://www.borsaimmobiliare.net/file...%2022gen10.pdf

[olly67]

Appunto.

ho letto di corsa e non ho visto niente che parli di tenuta, stabilità, ripresa etc etc
magari mi è sfuggito .. quindi postalo tu in estratto ..
Io posto questo
così dicevano a fine 2009
Conseguente deflazione immobiliare del 30% medio sui prezzi immobiliari residenziali (con tenuta dei “prodotti casa” e crollo delle “case commodity”), a seguito della diminuzione del volume delle compravendite nella Provincia di
Milano del 15% circa nel 2008 e di un ulteriore 20 nel 2009 (

sono più ribassisti dei ribassisti cui tu dai degli illusi, mi pare

[olly67]

In conclusione, nell’attuale scenario di deflazione immobiliare attesa, che accentuerà il “momento-buyer” già iniziato, le opportunità di cogliere interessanti opportunità iniettando, al contempo, nuova liquidità nel mercato saranno amplificate da efficaci strumenti finanziari quali quelli citati o altri che, in prossimi Agorà di Scenari Complessi immobiliari, andremo a concepire.

me paiono alla frutta
e tra l'altro scongiurano un incremento di tassazione sugli immobili che ritengono relativamente probabile.

[Laerzio]

Originalmente inviato da olly67

Appunto.

ho letto di corsa e non ho visto niente che parli di tenuta, stabilità, ripresa etc etc
magari mi è sfuggito .. quindi postalo tu in estratto ..
Io posto questo
così dicevano a fine 2009
Conseguente deflazione immobiliare del 30% medio sui prezzi immobiliari residenziali (con tenuta dei “prodotti casa” e crollo delle “case commodity”), a seguito della diminuzione del volume delle compravendite nella Provincia di
Milano del 15% circa nel 2008 e di un ulteriore 20 nel 2009 (

sono più ribassisti dei ribassisti cui tu dai degli illusi, mi pare

Mi piaceva una frase:

NB: gli Scenari (anche qualora fossero esattamente noti) non sono mai prevedibili -neanche probabilisticamenteessendo
sensibili alle minime variazioni delle condizioni iniziali (“Effetto Farfalla”).
NB: Le Biforcazioni e le coppie di Scenari replicano la stessa struttura a scale sempre minori, e si susseguono sempre
più ravvicinati, al crescere della complessità del sistema (struttura “frattale”)
Ecco perché il Talento, nella complessità, è saper immaginare possibili scenari (impensati) prima e meglio di altri –
non certamente prevedere e pianificare!


Poi ill fatto che tu pensi che io posti solo per vincere la battaglia delle opinioni e' una tua limitazione (vincere poi, cosa, non l'ho mica capito), io posto tutto cio che ritenga utile, interessante o divertente. Anche se mi dovesse contraddire.

Ho una mia opinione o piu semplicemente un mio atteggiamento ad approcciare il problema dell acquisto, e visto che non e' mai torppo tardi, te lo rispiego.

Bolle e scenari macroeconomici possono essere tutti argomenti molto interessanti (per me fino ad un certo punto)
Ma per me sono come i disegni ciclopici di nazca: li vedi solo se sei abbastanza lontano. Se ci sei dentro non di accorgi di essi.

Non c'e' alcuna contraddizione logica nel dire:
esiste una bolla in atto, ma i prezzi della casa che cerco non son cambiati

La analisi della bolla sara' importante per chi investe, chi costruisce, chi specula. Se ne e' discusso ieri altrove: anche un 6% veniva definito crollo. e ci credo!

Chi invece deve comprare un appartamento, controlla, ci prova, impara dai suoi errori, comprende i prezzi della zona e poi fa le sue valutazioni sulla qualita', sugli eventuali mutamenti dell abitato, tendenze al degrado alla riqualificazione, servizi. E poi se gli va compera ai prezzi di mercato. Punto.



Insomma non c'e' contraddizione pensare che in seno ad una bolla, certe zone crescano di prezzo.
Perche le bolle sono valutate su delle medie, e lo hai detto stesso tu che si manifestano com trend imprevedibili e non lineari, ed aggiungo io, si distribuiscono diversamente a Cantu' rispetto a Bussi Popoli, rispetto a Milano centro.

Se tu sei fortunata a avere una media di cali 20k all anno, buon per te, un bel trend cosi piccato ti aiuta a scegliere (anche se a me verrebbe da riflettere sul perche la zona in cui cerco sta subendo un tracollo cosi veloce. Degrado? Scarsa qualita' della vita? )

In altre zone il trend non c'e' o non e' evidente: impossibile fare previsioni accurate.

Aggiungo anche che la quantita' dell offerta e' una cosa da valutare, in un anno e mezzo (non sei mesi, come sgambettandomi hai riportato altrove) ho visto solo quattro pezzi degni di essere valutati.

Alla fine l'equivalenza
Attesa = beneficio

per chi deve comprare una casa, non la vedo cosi evidente.

Poi ogniuno vive in un caso particolare e puo fare scelte sulla base dell intuito (che pero' e' ben altro rispetto alla regola)

[olly67]

amore i prezzi sono CAMBIATI
è inutile che tu lo neghi dall'alto di sei mesi di esperienza sul mercato
come ti ho detto, ammesso che rispetto alla tua ricerca abbia ragione (e come vedi sto facendo un atto di fiducia), può essere benissimo che stia accadendo quel che ho visto accadere da me: sei mesi di prezzi stabili su cose non horror
all'improvviso in un mese è sceso tutto di un 5% e sono uscite due occasioni .. una carinissima e particolare ubicazione, ma purtroppo senza balcone altrimenti forse la compravo io
l'altra purtroppo ero malata .. e questa temo, salvo metratura un po' piccola, fosse proprio bella e lo dico senza averla vista de visu perchè ho visto le foto degli interni e conosco perfettamente palazzo e affacci dello stesso, dato che dovevo comprare un anno e mezzo fa l'appartamento adiacente nel palazzo accanto.

[olly67]

quanto al monitoraggio dell'offerta stai facendo un errore madornale
non devi valutare solo l'offerta degli immobili che ti piacciono in zona
ma di tutti gli immobili di pari vani, comparabili, anche di queli che non ti piacciono
perchè ?
perchè se si ingolfa quelli che non ti piaccono scendono mettiamo di un 10%
gli altri non possono stare fermi
perchè quando risparmi 30/40mila euro l'abbozzi sui gusti e quindi opti per quelli prima scartati
allora quelli che ti piacciono scendono un po'
quel tanto che al possibile acquirente non faccia pensare che è meglio accontentari di meno che con quel che risparmi vai in vacanza per dieci anni (e hai voglia vivere meglio riprendendoti dallo stress di una pianta peggiore, una stanza più piccola, un bagno solo)

[olly67]

un caldo di 20mila l'anno su immobili che costavano 380mila non mi pare un tracollo

è ovvio che se uno punta a comprare un immobile da 150mila i cali a pari percentuale sono in cifre irrisori

firenze è peggiore di milano
soprattutto lo era nel 2006/2007
non trovavi niente ovunque a meno di 4mila al mq
3500 se andavi in estrema estrema periferia (praticamente a quel punto compra a prato, come molti hanno fatto, e fai prima)
non c'è metro che collega l'estrema periferia alle altre parti della città
se lavori a campo di marte e compri a peretola fai prima a comprare a prato vicino stazione
e dire che prato firenze è una tratta scomoda, detto da pendolare

qundi adesso i prezzi si stanno riportando su una differenziazione per zona che altrove è sempre esistita, qui non esisteva praticamente più su immobili senza particolari virtù
da qui il crollo isolotto, novoli, rifredi soprattutto novoli che era stato oggetto di massiccia speculazione e sono tutti palazzi anni 60
e la tenuta campo di marte e gavinana e cure
il centro sparendo gli investitori è sceso abbastanza, più dei tre sopra
non è zona dove chi ha famiglia con figli piccoli vive volentieri

[olly67]

Originalmente inviato da Laerzio

Mi piaceva una frase:





Non c'e' alcuna contraddizione logica nel dire:



Insomma non c'e' contraddizione pensare che in seno ad una bolla, certe zone crescano di prezzo.
Perche le bolle sono valutate su delle medie,



In altre zone il trend non c'e' o non e' evidente: impossibile fare previsioni accurate.



per chi deve comprare una casa, non la vedo cosi evidente.

Poi ogniuno vive in un caso particolare e puo fare scelte sulla base dell intuito (che pero' e' ben altro rispetto alla regola)

allora che anche in un trend di calo certe aree e tipologie possano salire di prezzo è evidente e addiritura banale
come in trend di crescita un'area può calare di prezzo
ovviamente sono intervenuti fattori che hanno mutato il valore intrinseco del bene al di là del trend (un inceneritore, una nuova piazza per prostitute, una serie di delitti, massiccia presenza stranieri, una discoteca accanto, il fallimento di una grossa impresa che dava lavoro a molti etc)


ma che ti aspetti dal mercato immobiliare? trend palesi, decisi, costanti?
trend con ribassi percepibili anche standoci dentro come la crescita in altezza di un bimbo di meno di un anno che hai sempre sotto gli occhi?
con i prezzi reali nascosti? i margini di trattabilità nascosti? il tutto variabile caso per caso?
il trend non è affatto delle medie
è di tutti gli immobili, salvo eccezioni che confermano la regola, come sempre
è sempre esistita la svendita vera, è sempre esistito il pazzo che paga il 10% in più del valore di mercato

il trend abbraccia tutti .. come un cambio di temperatura
poi alcuni soffrono di più il caldo e altri meno
ma tutti hanno caldo

perchè si sta a scrivere tanto, a scrutare ogni piccolo segnale ? perchè è proprio difficile capire il futuro .. si può appunto immaginare
a vantaggio, in questo svantaggio, sta la lentezza del movimento .. quindi se sbagli non è che il giorno dopo compri al 5% in più
lo cogli il movimento al rialzo ..
un periodo di stagnazione, lo ripeto, non vuol dire
è sempre esistito, sia in tempi di salita, che di calo
innervosisce, per chi deve comprare, rende le idee confuse
ma guardando al passato ti confermo che non indica niente
nè rialzi prossimi, nè ribassi prossimi
è un solo un momento di mercato incantato
poi riprende come da trend
quale trend? osserva appunto l'offerta: quanto cresce, di che tipo è, come si colloca
e in questo caso tutta l'offerta, anche di immobili diversi da quelli che cerchi
se vedi scendere le cose più costose non puoi pensare che domani non scendano quelle meno costose
chi te lo farebbe fare di spendere 200mila per una casupola se con 250mila ti compri una signora casa?
per questo occorre guardare anche le linee di tendenza di altri quartieri, altri immobili, di varie caratteristiche
te lo ripeto: se risparmio a pari vani 150mila euro ... cominci a pensare che valga la pena cambiare quartiere, se non vai in estrema periferia
se un penta va a costare 30mila più del quadri raschieresti il fondo del barile per il penta ..
per questo certi rapporti tra numero vani e mq, tipologie e quartieri devono mantenersi
si parla di ali di farfalla per questo motivo: se crollano i trivani a novoli .. il trivani di campo di marte non può rimanere a costare 150mila euro in più

[olly67]

è il nonsense rispetto ai prezzi di un sei mesi di prezzi fermi te lo dice ua che la precedente volta nel precedente trend pensò che i prezzi stessero per scendere
col cavolo!!!
quindi non fare l'errore opposto di pensare che stiano per salire

[bigmad]

Originalmente inviato da olly67

... chi te lo farebbe fare di spendere 200mila per una casupola se con 250mila ti compri una signora casa?
per questo occorre guardare anche le linee di tendenza di altri quartieri, altri immobili, di varie caratteristiche
te lo ripeto: se risparmio a pari vani 150mila euro ... cominci a pensare che valga la pena cambiare quartiere, se non vai in estrema periferia
se un penta va a costare 30mila più del quadri raschieresti il fondo del barile per il penta ..

Detto da te che cerchi UNA (e una sola) tipologia di casa, in UN SOLO quartiere di Firenze...