l'amministratore di condominio e le sue mansioni

[tr-maurizio]

Un saluto a tutti ed un ringraziamento anticipato

1 ) che titolo di studio deve avere un amministratore che svolge per professione questa mansione ?

2 )quando un amministratore di condominio svolge per professione questa attività, …

3 ) quando dovrà essere iscritto alla camera commercio ?
• può avere diverse sedi e collaboratori senza essere iscritto alla camera di commercio ?
• può avere nella sua stessa sede o ufficio chi si occupa di compra vendita alloggi senza che l’amministratore sia iscritto alla camera di commercio ? …. o possa avere sulla sua carta intestata un avvocato che svolge attività di consulenza ?
• come far intervenire il tribunale quando si ravvisa nell’amministratore comportamenti poco chiari che fanno presupporre un interessamento “molto” privato ? ( che ci marcia ! )

4 ) quale è la procedura per opporsi all’assemblea e nuovamente farla rifare ?

5 ) se è vero che per opporsi all’assemblea bisogna farlo nei 30 giorni , ma da quando ? dal ricevimento della delibera o dal giorno che si convoca l’assemblea ?

6 ) se nel regolamento condominiale è scritto che le convocazioni di assemblea devono avvenire almeno 15 gg prima della stessa e che l’amministratore ha spedito la RR solo una settimana prima della stessa convocazione e un condomino avendola ricevuta in ritardo oltre a non parteciparvi e non gli è stato neanche possibile contestare quanto gli è stato addebitato, cosa può fare per opporsi ?

7) non vi sono giorni a disposizione per vedere i documenti a conguaglio e che sono da accettarsi al conguaglio annuale ?

8) personalmente che cosa può essere addebitato al condomino … ad esempio solo le fatture ? o bastano anche solo dei cedolini ?

9) se si vogliono visionare dei documenti, conservati dall’amministratore quale cifra può lui richiedere ? … ad esempio 5 documenti a debito personale e 2 documenti a debito a tutto il condominio ?

10 a cosa incorre l’amministratore se dopo ripetute raccomandate non consegna copie di documenti richiesti ? e come si procede per legge per dar modo al tribunale di agire ?

grazie ….. :O)

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[QUOTE=tr-maurizio;25440818]Un saluto a tutti ed un ringraziamento anticipato




che esagerazione...........................u na raffica di domande.
non e' detto che debba essere per forza laureato, anche se sono molti i laureati in giurisprudenza che svolgono questa attivita', ma puo' anche essere un ragioniere.
La carica di amministratore di condominio, quindi, può essere assunta da chiunque venga nominato dall’assemblea condominiale. L'amministratore di condominio può essere:
- una persona che risiede nel condominio (in genere una persona pensionata, dopolavorista... che dedica parte del proprio tempo a questa attività);
- un soggetto esterno che generalmente svolge in maniera professionale l’attività per uno o più condomìni.
Per lo svolgimento dell’attività di amministratore di condominio non occorre iscriversi a nessun albo o ruolo e non è necessario nemmeno iscriversi ad una associazione di categoria (anche se queste offrono servizi di assistenza, soprattutto ai professionisti).
Non occorre, inoltre, aver frequentato corsi di formazione, ma poiché sono necessarie specifiche competenze, può essere utile frequentare i corsi organizzati da vari organismi, che in genere rilasciano un certificato di frequenza al termine dei corsi.
Deve aprire partita IVA. se lo fa come professione.Amministrando solo il condominio di cui si e' condomino si puo' evitare di aprire una partita iva e denunciare il compenso come co.co.co. AMMINSTRAZIONE DI UNO MAX DUE CONDOMINI -nessun obbligo di avere la partita IVA
la seconda domanda non l'ho capita
L’attività è compatibile con altre, anche con quella di mediatore se l’amministrazione condominiale non è esercitata con “professionalità” (v. sentenza Cassazione 21.04.1999).
se l'amministratore non e' serio o ha rubato e si hanno le prove di questo, con assemblea a maggioranza lo si manda via e lo si denuncia. Anche con assemblea straordinaria.
per opporsi all'assemblea devono esserci gravi casi, ad esempio se e' stata convocata l'assemblea ma a te non e' arrivata la comunicazione ma naturalmente entro certi termini di tempo. 30 gg.
I trenta giorni partono dal giorno dell'assemblea.
se la A/R e' stata ricevuta in ritardo dal condomino per colpa dell'amministratore ed il condomino non ha potuto partecipare all'assemblea, puo' presentare ricorso per annullare l'esito dell'assemblea sempre nei 30 gg.
qualsiasi condomino puo' chiedere di verificare le spese del condominio, le fatture, etc etc ed andare dall'amministratore per controllarle, naturalmente prendendo appuntamento. l'amministratore non puo' opporsi ma consiglio sempre di andare con un consigliere del palazzo.
In qualsiasi momento dell'anno, meglio ancora, un mese prima dell' ultima assemblea annuale, quella dell'approvazione o meno del consuntivo annuale.
Possono essere addebitate tutte le spese sostenute. Meglio fatture ma anche cedolini.............ti spiego, la custode compra il materiale per la pulizia delle scale, presenta i cedolini del supermercato per il rimborso.
Se si vogliono consultare delle spese sostenute dal condominio o personali, l'amministratore NON dovrebbe richiedere nessun compenso, guarda bene il contratto di assunzione dell'amministratore, di solito, e' specificato.Gli amministratori seri, non prendono niente naturalmente non bisogna andare a scocciarlo 10 volte al mese.
Se dovesse applicare una cifra di compenso sarebbe quella di un
professionista, ad ore. cioe' ci mette due ore a spiegarti i tuoi debiti, mette due ore di compenso magari 100 euro ad ora, dipende ma li fa pagare all'intero condominio diviso in quote condominiali.
quindi attenzione a non esagerare, altrimenti gli altri condomini si potrebbero ribellare di queste spese.
L'amministratore deve farti vedere le spese e comunque se si dovesse rifiutare, devi far convocare una assemblea o alla prima assemblea del condominio, presentare un ordine del giorno per questo motivo o nelle varie ed eventuali in elenco dell'assemblea, pretendi di parlare di questo fatto.
ricorda che per mandare via l'amministratore ci deve essere l'approvazione a maggioranza dei millesimi o le dimissioni spontanee dell'amministratore se si dovesse sentire attaccato da molti, cioe' senza la fiducia dei condomini.
Non si va in tribunale per questo.

[tr-maurizio]

:O) ... ringrazio e mi scuso per il numero di domande

1 ) l'amministratore professionista ( ok per la partita iva ) con uffici e dipendenti , deve avere "per legge" un titolo di studio oppure gli basta la 3° elementare ?
2 ) quando l'amministratore di condominio che svolge questa attività di professione deve essere iscritto alla camera di commercio ?
3 ) quando mi viene detto " il condomino puo' presentare ricorso per annullare l'esito dell'assemblea sempre nei 30 gg. dall'assemblea " a quale legge si riferisce questa affermazione ?
4 ) se al condomino moroso viene a lui più volte richiesto ed addebitato
.... assistenza all'avv ..... per pratica sig .... o gestione pratica legale € 249.60
oppure
.... rimborso spese giornata in tribunale € 93.60
tutto questo è legale ?
6) se il condomino moroso chiede gli venga spedito fotocopia di 1 documento a lui addebitato, l'amministratore può opporsi dall'invio se non con una parcella di € 250.00 ?

ringrazio nuovamente pin anticipo della risposta ..... :O)

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Originalmente inviato da tr-maurizio

:O) ... ringrazio e mi scuso per il numero di domande

1 ) l'amministratore professionista ( ok per la partita iva ) con uffici e dipendenti , deve avere "per legge" un titolo di studio oppure gli basta la 3° elementare ?
2 ) quando l'amministratore di condominio che svolge questa attività di professione deve essere iscritto alla camera di commercio ?
3 ) quando mi viene detto " il condomino puo' presentare ricorso per annullare l'esito dell'assemblea sempre nei 30 gg. dall'assemblea " a quale legge si riferisce questa affermazione ?
4 ) se al condomino moroso viene a lui più volte richiesto ed addebitato
.... assistenza all'avv ..... per pratica sig .... o gestione pratica legale € 249.60
oppure
.... rimborso spese giornata in tribunale € 93.60
tutto questo è legale ?
6) se il condomino moroso chiede gli venga spedito fotocopia di 1 documento a lui addebitato, l'amministratore può opporsi dall'invio se non con una parcella di € 250.00 ?

ringrazio nuovamente pin anticipo della risposta ..... :O)

il titolo di studio non e' indispensabile, basta che sappia far di conto. potrebbe avere anche la 3 elementare.
te lo ho gia' detto, se lo fa di professione, cioe' se ha piu' di due condominii deve essere iscritto alla camera di commercio. Appena inizia IN PIENO la sua attivita', cioe' quando trova piu' condominii
le spese per casi di morosita' o aiuto di un avvocato sono da addebitare al proprietario moroso, certo che e' legale...............e se non paga, parte il decreto ingiuntivo per un debito di almeno 5.000 euro e sono dolori per il moroso.
Il condomino moroso ha diritto di sapere i suoi debiti, basta andare in ufficio dall'amministratore e farsi dare la fotocopia del debito, non puo' opporsi l'amministratore.
comunque nel consuntivo annuale, tutte le spese di OGNI condomino sono inviare a casa con A/R con la data della assemblea per l'approvazione o meno del detto consuntivo.
Quindi, in quel momento, ogni condomino ha specificato TUTTE le spese ed i debiti che lo riguardano. Anche i crediti..............se ci sono.
se qualcosa non quadra , se ne discute ed in quel caso, si puo' chiedere ad un esperto di controllare se gli addebiti sono esatti.
Cmq per non sbagliare si paga in base ai propri millesimi di proprieta'.
TI FACCIO UN ESEMPIO: condominio com 1000 millesimi di totale, tu hai 50 millesimi. Il totale del consuntivo annuale e' 100.000 euro, la tua parte da pagare e' 5.000 euro.
Non si puo' sbagliare.
L'amministratore non puo' chiedere 250,00 euro per l'invio di una fotocopia,
e' assurdo.
per l'assemblea da far annullare entro i 30 gg.
Il predetto termine di 30 giorni è inderogabile articolo 1137 c.c. ed il suo decorso non può essere interrotto, perché si tratta di un termine di decadenza e non di prescrizione.
Se una delibera è annullabile perché contraria alla legge o al regolamento di condominio, ogni condomino dissenziente, che ha votato contro la delibera, o assente, può fare ricorso, entro 30 giorni, all’autorità giudiziaria, ma il ricorso non sospende l’esecuzione del provvedimento, salvo che la sospensione sia ordinata dall’autorità stessa (art. 1137 c.c.). I 30 giorni decorrono dalla data della delibera per i dissenzienti, dalla data di comunicazione per gli assenti, sotto pena di decadenza.
Il condomino astenuto, secondo una sentenza della Corte di cassazione del 25/7/1988, non ha diritto a ricorrere in quanto, se fosse stato contrario, avrebbe dovuto dissentire in maniera palese.
L’impugnazione deve avvenire con atto di citazione presso il giudice competente per territorio e per valore. ricorrendo ad un avvocato che ti assista.
Sono assolutamente nulle, cioè inesistenti, le delibere prive dei requisiti essenziali o contrarie alla legge.
mancata convocazione di uno o più condomini;
•delibere adottate con maggioranza diversa da quella prescritta dalla legge;
•delibere mancanti di oggetto;
•delibere aventi oggetto illecito o impossibile;
•delibere effettuate su argomenti non di pertinenza dell’assemblea;
•delibere non di ordinaria amministrazione, effettuate però alla voce “varie ed eventuali” (Tribunale Napoli 8.2.1961);
•delibere riguardanti la suddivisione delle spese di riscaldamento secondo i mille*simi delle singole proprietà;
•delibere in cui, a semplice maggioranza, l’assemblea ha deciso di non riattivare l’esercizio del riscaldamento (Tribunale di Torino 7.6.1950);
•delibere assembleari che abbiano autorizzato il distacco dall’impianto cen*tralizzato, se adottate con una maggioranza inferiore a quella prevista per le innovazioni.
Cass. civ., sez. II, 18-04-2002, n. 5626
La nullità di una delibera condominiale è disciplinata dall'art. 1421 cod. civ.

se hai ancora qualche altro dubbio, chiedi pure.