Rivendere un immobile con accollo mutuo

  • Ecco la 60° Edizione del settimanale "Le opportunità di Borsa" dedicato ai consulenti finanziari ed esperti di borsa.

    Questa settimana abbiamo assistito a nuovi record assoluti in Europa e a Wall Street. Il tutto, dopo una ottava che ha visto il susseguirsi di riunioni di banche centrali. Lunedì la Bank of Japan (BoJ) ha alzato i tassi per la prima volta dal 2007, mettendo fine all’era del costo del denaro negativo e al controllo della curva dei rendimenti. Mercoledì la Federal Reserve (Fed) ha confermato i tassi nel range 5,25%-5,50%, mentre i “dots”, le proiezioni dei funzionari sul costo del denaro, indicano sempre tre tagli nel corso del 2024. Il Fomc ha anche discusso in merito ad un possibile rallentamento del ritmo di riduzione del portafoglio titoli. Ieri la Bank of England (BoE) ha lasciato i tassi di interesse invariati al 5,25%. Per continuare a leggere visita il link

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Chi è così gentile che mi spiega questa cosa?

A detta di un AI con cui ho parlato sembrerebbe relativamente semplice rivendere un immobile sul quale c'è un mutuo in corso.

Cioè supponiamo che oggi compro l'immobile A a 200k pagandolo per 70k in cash e chiedendo 130k di mutuo (per esempio 30 anni fisso).
Fra 5-6 anni decido di rivendere con un capitale residuo di 115 .. quali possibilità ho?

Si può rivendere più facilmente accollando il mutuo all'eventuale acquirente?

O magari è meglio, come mi diceva l'AI, rivenderlo (x ipotesi) a 250 e con i soldi dell'acquirente (cash o mutuo che sia) estinguerei il mio mutuo guadagnando 50k?

Cmq, esempi a parte, i miei dubbi non sono relativi al possibile guadagno quanto alla facilità/difficoltà di rivendere un immobile su cui "grava" un mutuo piuttosto che un immobile "libero".

Grazie a chi mi schiarirà un pò le idee!
 
mi pare che con l'accollo rischi di restare coobbligato...(dipende dal contratto)...quindi nessuno o quasi lo fa
 
Chi è così gentile che mi spiega questa cosa?

A detta di un AI con cui ho parlato sembrerebbe relativamente semplice rivendere un immobile sul quale c'è un mutuo in corso.

Cioè supponiamo che oggi compro l'immobile A a 200k pagandolo per 70k in cash e chiedendo 130k di mutuo (per esempio 30 anni fisso).
Fra 5-6 anni decido di rivendere con un capitale residuo di 115 .. quali possibilità ho?

Si può rivendere più facilmente accollando il mutuo all'eventuale acquirente?

O magari è meglio, come mi diceva l'AI, rivenderlo (x ipotesi) a 250 e con i soldi dell'acquirente (cash o mutuo che sia) estinguerei il mio mutuo guadagnando 50k?

Cmq, esempi a parte, i miei dubbi non sono relativi al possibile guadagno quanto alla facilità/difficoltà di rivendere un immobile su cui "grava" un mutuo piuttosto che un immobile "libero".

Grazie a chi mi schiarirà un pò le idee!

nessuno prende il mutuo di un altro......................
vendi l'appartamento ad una cifra x e poi estingui subito il mutuo. la cifra che ti rimane, e' tua.
 
nessuno prende il mutuo di un altro......................
vendi l'appartamento ad una cifra x e poi estingui subito il mutuo. la cifra che ti rimane, e' tua.

con qualche cautela. perchè l'acquirente si trova ad avere un immobile gravato da ipoteca, che può essere fatta valere anche contro di lui nel caso di insolvenza per l'obbligazione principale.
ed io in una situazione del genere non mi ci vorrei trovare.
quindi le due operazioni devono essere assolutamente contestuali... poi ci sono tutti gli oneri legati all'estinzione dell'ipoteca.
 
direi che sia una impresa quasi impossibile
 
Chi è così gentile che mi spiega questa cosa?

A detta di un AI con cui ho parlato sembrerebbe relativamente semplice rivendere un immobile sul quale c'è un mutuo in corso.

Cioè supponiamo che oggi compro l'immobile A a 200k pagandolo per 70k in cash e chiedendo 130k di mutuo (per esempio 30 anni fisso).
Fra 5-6 anni decido di rivendere con un capitale residuo di 115 .. quali possibilità ho?

Si può rivendere più facilmente accollando il mutuo all'eventuale acquirente?

O magari è meglio, come mi diceva l'AI, rivenderlo (x ipotesi) a 250 e con i soldi dell'acquirente (cash o mutuo che sia) estinguerei il mio mutuo guadagnando 50k?

Cmq, esempi a parte, i miei dubbi non sono relativi al possibile guadagno quanto alla facilità/difficoltà di rivendere un immobile su cui "grava" un mutuo piuttosto che un immobile "libero".

Grazie a chi mi schiarirà un pò le idee!


Dipende dalla tipologia di mutuo e dallo stato dell'ammortamento.
Se, ad esempio, fosse un mutuo giunto più o meno alla metà della sua durata, con un buono spread, ancor meglio a tasso variabile, sarebbe molto allettante per un acquirente che non avesse bisogno di molta somma finanziata.
Significherebbe, infatti, ereditare un prestito del quale il maggior peso degli interessi è già stato ammortizzato dal venditore, quindi rimborso di rate in maggioranza di capitale e costo inferiore del prestito.
Ovviamente dal prezzo complessivo di vendita che ti arriverà dovrà essere tolto il capitale residuo.
 
O magari è meglio, come mi diceva l'AI, rivenderlo (x ipotesi) a 250 e con i soldi dell'acquirente (cash o mutuo che sia) estinguerei il mio mutuo guadagnando 50k?

Cmq, esempi a parte, i miei dubbi non sono relativi al possibile guadagno quanto alla facilità/difficoltà di rivendere un immobile su cui "grava" un mutuo piuttosto che un immobile "libero".

Grazie a chi mi schiarirà un pò le idee!

Leggo adesso questa discussione che mi sembra alquanto surreale: come fa l'AI a garantirti un guadagno del 25% in 5 anni? Se poi non si avvera te li dà lui i 50k? Io i dubbi me li farei venire invece eccome assieme agli altri che hai manifestato.

Per quanto riguarda i tuoi unici dubbi, il consiglio di gorio è semplicemente fantastico, poichè un mutuo il cui ammortamento è già in corso è più appetibile di uno da aprire ex-novo. Tutto sta a non avere problemi in questa tipologia di operazioni, tipo che tu rimanga vincolato in qualche modo dopo l'accollo da parte del subentrante, ma non credo.

:cool:
 
Nel mio piccolo è un problema che mi sono posto nel caso in cui volessi rivendermi la macchina prima della scadenza delle rate!
Vorrei farlo, ma siccome non so come fare... penso che mi terrò la macchina fino alla fine del finanziamento! :D
 
due domande ingenue ingenue.
La prima. La banca dovrebbe accettare chi per ipotesi si accolla un mutuo, sennò sarebbe troppo facile eludere i controlli sul reddito del precedente propriatario ecc. ecc.
La seconda. Un mutuo per l'ipotetico nuovo acquirente che si accolla il debito, dovrebbe essere "neutrale" (nè vantaggioso nè svantaggioso ), a prescindere dalla durata e dalla somma residua. In ipotesi, mi accollo semplicemente un mutuo di x euro per y anni, secondo le condizioni di mercato.Sbaglio qualcosa?
 
due domande ingenue ingenue.
La prima. La banca dovrebbe accettare chi per ipotesi si accolla un mutuo, sennò sarebbe troppo facile eludere i controlli sul reddito del precedente propriatario ecc. ecc.
La seconda. Un mutuo per l'ipotetico nuovo acquirente che si accolla il debito, dovrebbe essere "neutrale" (nè vantaggioso nè svantaggioso ), a prescindere dalla durata e dalla somma residua. In ipotesi, mi accollo semplicemente un mutuo di x euro per y anni, secondo le condizioni di mercato.Sbaglio qualcosa?


La prima domanda è assolutamente pertinente, o perlomeno io l'ho capita, e permette di chiarire altri dubbi.
In caso di accollo liberatorio, l'unico proponibile per un venditore normale ed estraneo all'acquirente, il subentrante deve possedere i requisiti per sottoscrivere il debito ed essere finanziato, poiché il venditore e debitore originario viene liberato dalla banca.
Altrimenti c'è l'accollo cumulativo, ma, insomma, succede tra genitori e figli, un parente stretto.
La seconda non l'ho capita, non comprendo il concetto di neutralità.
Ripeto, spesso un accollo può essere molto vantaggioso, dipende dallo stato dell'ammortamento e dal tipo di mutuo.
Bbisogna partire dal presupposto che la maggior parte degli interessi si pagano all'inizio del rimborso.
 
La prima domanda è assolutamente pertinente, o perlomeno io l'ho capita, e permette di chiarire altri dubbi.
In caso di accollo liberatorio, l'unico proponibile per un venditore normale ed estraneo all'acquirente, il subentrante deve possedere i requisiti per sottoscrivere il debito ed essere finanziato, poiché il venditore e debitore originario viene liberato dalla banca.
Altrimenti c'è l'accollo cumulativo, ma, insomma, succede tra genitori e figli, un parente stretto.
La seconda non l'ho capita, non comprendo il concetto di neutralità.
Ripeto, spesso un accollo può essere molto vantaggioso, dipende dallo stato dell'ammortamento e dal tipo di mutuo.
Bbisogna partire dal presupposto che la maggior parte degli interessi si pagano all'inizio del rimborso.

bene. sul secondo punto la mia domanda è questa.
naturalmente è vero che all'inizio si paga la maggior parte degli interessi, ma per il fatto che il capitale residuo è più alto che nei successivi momenti della vita del mutuo.
poniamo che io mi accolli dal mio venditore - che aveva stipulato poniamo un mutuo trentennale per 300k - la parte residua, immaginiamo 20 anni per un capitale residuo di 250k (ovviamente butto la cifra lì per lì).
La mia domanda è: quest'accollo PER ME non è del tutto equivalente ad andare sul mercato e chiedere da una banca un mutuo ventennale per 250k?
(ovviamente sto ipotizzando che il vecchio mutuo sia in linea coi parametri attuali di mercato, e non sia ad esempio un mutuo a tasso fisso diventato inaspettatamente molto vantaggioso o svantaggioso).
intendo questo per neutralità, spero sia chiaro.:yes:
 
come detto da altri all'inizio si pagano piu che altro interessi, il capitale resta tutto da pagare ed è un ulteriore rischio a seconda del tipo di mutuo e delle clausole, se fossi un compratore preferirei 1000 volte stipularmi un mutuo da per me, con la mia banca di fiducia

Inoltre qualche anno fa il mutuo lo concedevano a tutti, ora no.
Non solo devi quindi trovare un acquirente per la tua casa al prezzo desiderato, cosa molto difficile in genere ora, ma poi quel eventuale compratore deve stare bene alla tua banca che dovrà esaminare la sua busta paga ecc ecc con immagino altri soldi da psendere per le perizie e tempo.

La cosa piu naturale credo sia estinguere il mutuo in concomitanza con i soldi che ti da il compratore dal notaio
 
Leggo adesso questa discussione che mi sembra alquanto surreale: come fa l'AI a garantirti un guadagno del 25% in 5 anni? Se poi non si avvera te li dà lui i 50k? Io i dubbi me li farei venire invece eccome assieme agli altri che hai manifestato.

Scusa House, mi sono espresso male ma le mie erano cifre buttate li come esempio. Cioè l'AI ha cercato di convincermi che la prima casa è sempre di passaggio e non è mai la casa definitiva. E io: "si ma se fra X anni la volessi rivendere ho un mutuo sopra" ... e lui: "si vende tutto, mutuo, non mutuo .. si vende tutto" e mi ha fatto degli esempi.
Le cifre postate da me però erano a titolo di esempio.
 
Scusa House, mi sono espresso male ma le mie erano cifre buttate li come esempio. Cioè l'AI ha cercato di convincermi che la prima casa è sempre di passaggio e non è mai la casa definitiva. E io: "si ma se fra X anni la volessi rivendere ho un mutuo sopra" ... e lui: "si vende tutto, mutuo, non mutuo .. si vende tutto" e mi ha fatto degli esempi.
Le cifre postate da me però erano a titolo di esempio.

Scusa eh, ma dopo quello che hai scritto mi sento pure peggio :D

L'AI t'ha detto che si vende tutto, ma mica gli hai chiesto se riesci a venderlo. Tu gli hai chiesto se ci vai a perdere nel giro di 5-6 anni.

Se non ti fosse chiaro abbastanza, il rischio in 5-6 anni è quello di rimetterci soldini. Detta meglio: se è vero come dicono in tanti anche qua dentro, che nel lungo periodo gli immobili preservano il capitale utilizzato per comprarlo, è altrettanto vero che 5-6 anni non sono un periodo abbastanza lungo per fare certe scommesse.

Intendiamoci: a me se compri e ti inguai non cambia nulla (anzi, cinicamente e paradossalmente potresti anche farmi un favore), anche perchè non ti conosco e sono le prime volte che ti vedo da queste parti. Siccome, però, penso che trovarsi in certe situazioni non è tanto bello, se ti va, spiegaci per quale motivo devi assolutamente comprare adesso e proprio l'oggetto di cui parli. Magari hai altri dubbi da chiarire bene e parlarne potrebbe servirti. :yes::cool:
 
house... ma sulla neutralità dell'accollo?
francamente non comprendo perchè accollarsi un mutuo a metà della sua vita dovrebbe essere più conveniente dello stipularne uno nuovo per pari importo e pari durata....
ma forse non ho capito qualcosa.:mmmm:
bentornato:yes:
 
A prescindere dai motivi e dalla vendibilità o meno della casa, mi sembrava interessante il fatto tecnico, sul quale io non saprei come comportarmi.
Ammettiamo di aver comprato una casa a 200K di cui 100K dati cash e 100K mutuati in 20 anni ad un tasso fisso con rata, diciamo per semplificare di 600 euro al mese.
Dopo 5 anni avrò "speso" i 100K cash più 7200 euro x 5 = 36000, ovvero 136000 euro, mentre rimarrà un debito residuo verso la banca di 7200 x 15 = 108000 euro
Ammettiamo che dopo 5 anni la casa valga 250K (e per favore non cominciamo a dire che vale invece 160...) e che qualcuno voglia comprarla.
Come ci si comporta normalmente?
1- si incassano i 250K e si estingue il mutuo
2- si incassano (250 - 108)K = 142K e si trasferisce il mutuo di 108K al nuovo proprietario
3- si incassa una cifra che non so calcolare (diversa dai 142K che ho detto sopra) e si lascia la cifra residua di mutuo all'acquirente.
4- eventuali e varie
 
Ammettiamo che dopo 5 anni la casa valga 250K (e per favore non cominciamo a dire che vale invece 160...) e che qualcuno voglia comprarla.

Sì, ma non diciamo neanche che vale 250k e facciamo fantacalcio al bar dello sport, anzichè fantaspeculazione qua dentro :cool:
 
house... ma sulla neutralità dell'accollo?
francamente non comprendo perchè accollarsi un mutuo a metà della sua vita dovrebbe essere più conveniente dello stipularne uno nuovo per pari importo e pari durata....
ma forse non ho capito qualcosa.:mmmm:
bentornato:yes:

Allora, ho riletto meglio.

Vuoi forse dire che potrebbe non essere conveniente per chi si accolla il mutuo, perchè sul mercato potrebbe trovare condizioni più convenienti di quelle che aveva trovato il vecchio mutuatario?

Se è così, hai ragione ad avere il dubbio, ma ricordati sempre che stiamo parlando di un mutuo che ancora deve essere stipulato e che siamo ai minimi coi tassi e difficilmente un mutuo stipulato oggi avrà una valida concorrenza sul mercato fra 5-6 anni. :cool:

Diversamente non ho capito bene :confused:
 
Allora, ho riletto meglio.

Vuoi forse dire che potrebbe non essere conveniente per chi si accolla il mutuo, perchè sul mercato potrebbe trovare condizioni più convenienti di quelle che aveva trovato il vecchio mutuatario?

Se è così, hai ragione ad avere il dubbio, ma ricordati sempre che stiamo parlando di un mutuo che ancora deve essere stipulato e che siamo ai minimi coi tassi e difficilmente un mutuo stipulato oggi avrà una valida concorrenza sul mercato fra 5-6 anni. :cool:

Diversamente non ho capito bene :confused:

non proprio
voglio dire che se io stipulo un mutuo TV puro a 30 anni per 300k e dopo 10 anni vendo casa con una quota residua di (poniamo) 250k per 20 anni, per l'acquirente accollarsi il mio mutuo ventennale per 250k o andare a prendersi un mutuo equivalente in banca è la stessa cosa... il fatto che IO abbia pagato nai primi dieci anni soprattutto interessi non ha alcuna influenza.
Ovviemente escludendo che il mio mutuo abbia condizioni di favore o sfavore fuori mercato (tipo spread anomali ecc.)
 
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