Inflazione e la sua influenza sul investimento immobiliare...

[totem1959]

non capisco cosa sia successo... lo ripropongo.

Mettiamo un inflazione del 2%
Dogo ha un app. di 300K
House ha TdS
la rendita dei 300K in TdS dovrebbe essere, idealmente, maggiore degli affitti, ma supponiamo un 4% lordo anno = 12K anno meno il capital gain fanno 10,5k anno
10,5K anno/12mesi = 875 euro che se non erro a Roma o Milano equivale al affitto di un bilocale.

cosa succede negli anni?
l'affitto viene maggiorato annualmente dal ISTAT, di solito il 75% dell'inflazione che sul 2% l'aumento sarebbe del 1,5%
quindi dopo un anno l'affitto sarebbe
1° = 875,00 => 10500 (equivale alla rendita netta del TdS)
2° = 888,12 => 10657,44 (- 157,44)
3° = 901,44 => 10817,28 (-317,28)
4° = 914,96 => 10979,52 (-479,52)
5° = 928,69 => 11144,28 (-644,28)
6° = 942,62 => 11311,44 (-811,44)
7° = 956,76 => 911481,12 ( -981,12)
8° = 971,11 => 11653,32 ( -1153,32)
9° = 985,68 => 11828,16 ( -1328,16)
10° = 1000,46 => 12005,25 ( -1505,52)

dopo 10 anni cosa è successo:
House ha incassato netto dai TdS = € 105000
ha pagato affitti per = € 112378,08 (ci ha rimesso € 7378,08)
ha 300K nominali che dedotti dal potere d'acquisto decrescente del 2% equivalgono a ca 81% del nominale

House vuole comprare l'app di dogo che si è rivalutato dall'inflazione al 2% anno composto = 21,89% = 365.67K

a House gli mancano 65,67K + 7,37 = 73,04K

Ho preso House e Dogo come esempi solo perché chiaramente contrapposti per nulla più, non mi vogliate ok

Questa è la mia opinione, sicuramente ci possono essere varianti.. come per esempio andare in affitto a 100 euro meno per evitare di erodersi il proprio capitale, ma in linea di massima, io, propendo per conteggi del genere!

[housecrash]

Originalmente inviato da totem1959

non capisco cosa sia successo... lo ripropongo.

Mettiamo un inflazione del 2%
Dogo ha un app. di 300K
House ha TdS
la rendita dei 300K in TdS dovrebbe essere, idealmente, maggiore degli affitti, ma supponiamo un 4% lordo anno = 12K anno meno il capital gain fanno 10,5k anno
10,5K anno/12mesi = 875 euro che se non erro a Roma o Milano equivale al affitto di un bilocale.

cosa succede negli anni?
l'affitto viene maggiorato annualmente dal ISTAT, di solito il 75% dell'inflazione che sul 2% l'aumento sarebbe del 1,5%
quindi dopo un anno l'affitto sarebbe
1° = 875,00 => 10500 (equivale alla rendita netta del TdS)
2° = 888,12 => 10657,44 (- 157,44)
3° = 901,44 => 10817,28 (-317,28)
4° = 914,96 => 10979,52 (-479,52)
5° = 928,69 => 11144,28 (-644,28)
6° = 942,62 => 11311,44 (-811,44)
7° = 956,76 => 911481,12 ( -981,12)
8° = 971,11 => 11653,32 ( -1153,32)
9° = 985,68 => 11828,16 ( -1328,16)
10° = 1000,46 => 12005,25 ( -1505,52)

dopo 10 anni cosa è successo:
House ha incassato netto dai TdS = € 105000
ha pagato affitti per = € 112378,08 (ci ha rimesso € 7378,08)
ha 300K nominali che dedotti dal potere d'acquisto decrescente del 2% equivalgono a ca 81% del nominale

House vuole comprare l'app di dogo che si è rivalutato dall'inflazione al 2% anno composto = 21,89% = 365.67K

a House gli mancano 65,67K + 7,37 = 73,04K

Ho preso House e Dogo come esempi solo perché chiaramente contrapposti per nulla più, non mi vogliate ok

Questa è la mia opinione, sicuramente ci possono essere varianti.. come per esempio andare in affitto a 100 euro meno per evitare di erodersi il proprio capitale, ma in linea di massima, io, propendo per conteggi del genere!

Hanno segato il thread: ti ripropongo la mia risposta

Ti ripeto, fai fantafinanza così. Il TdS House a quanto l'ha comprato? A 100? Le cedole sono state pagate su 100, ma l'acquisto mediamente è sotto la pari, soprattutto per titoli con vita residua 10 anni: tu lo compreresti oggi a 100 un BTP che scade fra 10 anni e che rende il 2% l'anno? Quindi, il capital gain dove sta?

Ti ripeto: la tabella di dogo permette di risparmiarsi di fantasticare sui numeri, che ognuno può aggiustarsi come gli pare.

Riposto la tabella per semplicità



Allora la domanda è: fatto 100 il valore dei 2 asset al 1980, considerando i dati della tabella, cosa ha reso di più?

[totem1959]

ma non importa... ho scritto che hanno reso 4% lordo annuo... non sforbiare e ragiona su quello che ho postato...
semmai implementalo con rendimenti più veritieri ma anche inflazione più veritiera, la risultante è quella che a me interessa e se è positiva meglio ma non puoi non considerare l'inflazione

[stenmark]

Originalmente inviato da housecrash

Hanno segato il thread:

spero non l'abbiano segato perché vi stavate scannando.

Sto impostando il modello.

Ce la facciamo a fare una tregua mentre lo imposto e poi ci ragioniamo tutti con calma?

[Laerzio]

Originalmente inviato da housecrash

Hanno segato il thread: ti ripropongo la mia risposta

Ti ripeto, fai fantafinanza così. Il TdS House a quanto l'ha comprato? A 100? Le cedole sono state pagate su 100, ma l'acquisto mediamente è sotto la pari, soprattutto per titoli con vita residua 10 anni: tu lo compreresti oggi a 100 un BTP che scade fra 10 anni e che rende il 2% l'anno? Quindi, il capital gain dove sta?

Ti ripeto: la tabella di dogo permette di risparmiarsi di fantasticare sui numeri, che ognuno può aggiustarsi come gli pare.

Riposto la tabella per semplicità



Allora la domanda è: fatto 100 il valore dei 2 asset al 1980, considerando i dati della tabella, cosa ha reso di più?

Pero' se si normalizzasse a 100 il valore di case e tds all anno 2000 fino alla fine della tabella, mi sa che le case vincerebbero di brutto

[housecrash]

Originalmente inviato da totem1959

ma non importa... ho scritto che hanno reso 4% lordo annuo... non sforbiare e ragiona su quello che ho postato...
semmai implementalo con rendimenti più veritieri ma anche inflazione più veritiera, la risultante è quella che a me interessa e se è positiva meglio ma non puoi non considerare l'inflazione

Ho ragionato su quello che hai postato: hai considerato il BTP come se fosse stato acquistato a 100, ovvero lo stesso prezzo a scadenza, mentre con 300k nel 1999 ci compravi 450k-500k nominali in BTP: quindi oltre a dover ricalcolare tutte le cedole sul nominale (e non sul valore di acquisto come si fa per gli affitti sugli immobili), a doverle reinvestire (eh, sì), devi pure aggiungere al totale che esce i 150k-200k che ti trovi in più a scadenza.

Ora, siccome nè io nè tu conosciamo i numeri esatti nè dei BTP e nè degli immobili, mi sembra più saggio utilizzare i dati forniti da chi ha fatto questo lavoro per noi anzichè stare a fantasticare.

[housecrash]

Originalmente inviato da Laerzio

Pero' se si normalizzasse a 100 il valore di case e tds all anno 2000 fino alla fine della tabella, mi sa che le case vincerebbero di brutto

eh grazie al cavolo. Se provi il 2007 sicuramente il discorso cambia (lasciamo stare che è un periodo breve, per avere conferma su un periodo più lungo ci tocca aspettare che passi il tempo e venga pure pubblicata una versione aggiornata della tabella)

Ora mi dici secondo te cosa fa la differenza tra il 1980 ed il 2000 come momento di ingresso se non il timing?

[housecrash]

Originalmente inviato da stenmark

spero non l'abbiano segato perché vi stavate scannando.

Sto impostando il modello.

Ce la facciamo a fare una tregua mentre lo imposto e poi ci ragioniamo tutti con calma?

Spero di sì

[totem1959]

Originalmente inviato da housecrash

Ho ragionato su quello che hai postato: hai considerato il BTP come se fosse stato acquistato a 100, ovvero lo stesso prezzo a scadenza, mentre con 300k nel 1999 ci compravi 450k-500k nominali in BTP: quindi oltre a dover ricalcolare tutte le cedole sul nominale (e non sul valore di acquisto come si fa per gli affitti sugli immobili), a doverle reinvestire (eh, sì), devi pure aggiungere al totale che esce i 150k-200k che ti trovi in più a scadenza.

Ora, siccome nè io nè tu conosciamo i numeri esatti nè dei BTP e nè degli immobili, mi sembra più saggio utilizzare i dati forniti da chi ha fatto questo lavoro per noi anzichè stare a fantasticare.

fallo con numeri veri del passato

[Laerzio]

Originalmente inviato da housecrash

eh grazie al cavolo. Se provi il 2007 sicuramente il discorso cambia (lasciamo stare che è un periodo breve, per avere conferma su un periodo più lungo ci tocca aspettare che passi il tempo e venga pure pubblicata una versione aggiornata della tabella)

Ora mi dici secondo te cosa fa la differenza tra il 1980 ed il 2000 come momento di ingresso se non il timing?

Grazie al cavolo, ma una volta che siamo tutti d'accordo che e il timing il problema, perche onn concentrarci per capire se ora e' o no il timing giusto?

O meglio, se acquistassi ora, tra 5 anni non solo se rischio, ma che cosa rischio di averci guadagnato? o perso? e tra 10?

Io credo che ne uscirebbe qualcosa di interessante

Poi se fave dice "ennamo" (ennamo??) si fa a meno di lui